轨道交通站点周边土地潜力评价方法

　　随着近年我国轨道交通的快速发展，各大城市轨道交通建设投入逐年增加，为平衡财政，以轨道站点周边土地综合开发为手段的土地开发模式越来越受到青睐，其开发理念正是得益于“TOD”理念的推广。为了提高土地开发效率，一般地方政府会编制出台轨道交通沿线土地利用规划，用以指导和控制轨道沿线的土地开发，本文正是基于此规划背景下，研究规划中的土地潜力评价方法，通过综合评价体系的构建和动态影像因素的思考，期望对该类规划项目或轨道交通综合开发主体提供决策参考。

　　［关键词］“TOD”理念的影响；土地潜力评价的意义；综合指标体系构建；城市发展动态影像因素思考

　　1引言

　　1.1TOD模式的兴起与意义

　　TOD（TransitOrientedDevelopment）模式指以公共交通为导向的综合发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以该站点为中心，以约400米-800米为半径进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，实现生产、生活、生态高度和谐统一。TOD理念是最早由美国发起，其理念随着轨道交通等重要公共交通设施建设的普及而影响深远。我国近年来轨道交通发展迅猛，各大城市纷纷兴建高铁、地铁、轻轨等设施，随着轨道交通的发展愈发成熟，各大城市运营者纷纷注意到了轨道交通建设对于城市发展的重要带动作用，TOD理念的引入恰逢其时，于是以轨道站点为核心的综合土地开发项目不断涌现，使轨道交通建设者在投入巨大财力的同时，能够通过参与站点土地开发项目而获得一定收益，从而反哺轨道交通建设的资金压力，也为后期运营提供稳定保障。TOD理念对于我国轨道交通发展具有非常深远的意义。其一，它正在有效缓解和改善我国普遍存在的交通拥堵问题，也是困扰各大城市的重要城市病，它正在改变过去城市发展“摊大饼”式的单一集中型城市结构，通过在城市近郊区实施TOD综合开发，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，构建多中心的城市发展新格局，有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力。其二，有效带动了城市廊道效应，优化了城市空间形态。通过对站点的高密度集约开发，并依照同心圆规则向外不断递减开发强度，使得城市开发疏密有致，有效节约了城市用地，并同时能够匹配更加开敞的城市空间和更多的城市公园绿地。其三，有效提高了城市活力，提升了城市消费能级。高密度的站点开发匹配高流量的人流聚集效应，围绕站点配置的高密度商业空间，能有效激发城市人群的消费热情，带动新兴消费产业发展，特别是轨道交通为人们节约了出行时间成本，由此带来了更长的消费娱乐时间，从而对城市消费能级产生更好地促进作用。其四，为轨道交通建设者提供可持续发展保障，最初始的轨道交通建设完全由政府进行财政投入，资金压力巨大，对于一线城市影响较小，但对于二三线城市来讲，如何能足额、稳定和可持续的提供建设资金是一项非常重要的难题，TOD综合开发的理念恰好有效缓解了这一难题，国家发改委在促进轨道交通建设可持续发展的相关文件中也明确了相关精神，即可通过适度的土地开发促进轨道交通可持续发展，应该说这一理念正在深入地影响我国轨道交通建设和发展。

　　1.2轨道交通沿线土地利用规划的意义

　　在获得国务院批准进行轨道交通建设的城市中，一些城市为了能够更加集约、有效和高效地利用轨道交通沿线的土地，在总体以TOD为土地开发的理念下，会对轨道交通沿线的周边土地进行新的规划编制，其目的是能够通过规划的优化调整，促进站点周边土地利用的合理性，提高与轨道交通建设的土地开发匹配程度。依照2015年城乡建设部发布的《城市轨道沿线地区规划设计导则》，该规划能够从城市层面、线路层面和站点层面三个层次对轨道交通沿线进行规划设计，从而能够最大限度地优化城市用地开发与轨道交通建设的匹配程度，为轨道交通综合开发建设者提供从潜力用地筛选、规划方案调整、土地储备建议、综合开发方案建议等多方支撑，为获取土地开发收益反哺轨道建设和提高轨道建设对城市空间优化的促进作用提供支撑。

　　1.3土地潜力评价对于城市发展的新意义

　　土地潜力评价作为轨道交通沿线土地利用规划的重要组成部分，对于后期的实践性土地开发具有重要意义，土地潜力的大小能够决定土地的开发收益，对于城市建设来说意义非凡。但当前我国正在建立国土空间规划体系，新体系下对于城市用地集约节约利用要求不断升级，未来我国大多城市将由粗犷式新区开发模式进入城市旧城更新挖潜模式，由此，对于土地潜力评价有了更新一步地认识，笔者认为，土地潜力的评价不应只着眼于土地开发可获得的资金收益方面，还应更加关注对于城市整体发展的促进作用，即社会效益和公众效益。

　　2评价方法体系研究

　　2.1综合评价方法选取

　　目前一般的综合评价方法主要有层次分析法、专家打分法、中心性（客观赋权）模糊综合评价法和熵权法。本文通过与土地潜力评价的目的性、可操作性和实用性相结合，选取以层次分析法为主要方法，构建评价体系，并对体系进行分层级构建，最终对评价因子予以赋值的方式进行最后的系统评价。

　　2.2评价方法体系搭建

　　土地开发潜力可以从区位经济发展、交通环境改善、公共服务提升、物业开发收益和规划开发控制五个方面进行研究，这五个方面作为评价体系的第一层级（目标层），并向下拓展第二层级评价因子（准则层）和第三层级（指标层）评价因子，通过对评价因子设定评分标准并且赋权，最终对整个评价体系进行层次分析汇总，得出相应的评价结论。各个城市、各个开发范围可以根据自身需求调节各项指标以及赋权比重，本次体系搭建不列出赋权比例，各地块应该按照本地块影响因素比重合理赋权，给予赋值。本文指标评价体系是一个三级层次指标体系，在本研究中，准则层对目标层权重的确定采用改进层次分析法，指标层对准则层权重的确定采用熵权法赋权。在具体实施过程中，通过对轨道交通站点地块的所有指标层指标进行赋权打分，通过比重得出各个地块的结果客观得分，从而得出地块土地开发潜力的客观总排列顺序，从而得出土地开发潜力的客观分析结果，为轨道交通站点周边土地开发提供重要的客观依据。

　　2.3评价因子特点分析

　　在评价体系的整体构架中，我们发现其主要的构成因子可以从相对固定量与可变量两个方面进行分类，其中相对固定量指如土地权属、土地利用现状、交通站点功能定位、片区物业成熟度等因子，而可变量因子指如规划用地性质、规划开发强度、规划片区公共服务设施、规划公共交通全系统匹配度等，而后者将直接影响到地块实际开发可以获得的相应资金收益以及对城市产生的社会公共收益。其原因可以理解为城市发展是一个动态的过程，土地开发潜力评估往往针对的是正在规划建设或持续建设扩充的轨道交通线路及周边土地，对于已经形成成熟的城市片区内的站点而言，土地开发潜力极小，因为根本难以有可供开发的土地，所以对于广大的新开发站点片区或夹杂着旧城更新改造站点片区而言，与城市发展节奏相匹配的适时规划方案显得尤其重要，而这往往是需要在轨道交通基本确定建设方案的前提下，通过对城市控制性规划进行修改完善才能得以实现的，因此轨道交通建设之前的土地控制性规划方案和开展站点土地综合开发时的规划方案肯定会有所区别，也必须有所区别，不然难以体现轨道交通的建设价值，难以真正实现TOD对城市的带动作用。由此可以得出，对于土地开发潜力的评价，除了既有地块现状因素和周边环境因素外，规划对于地块的开发控制指引尤其重要，这足以体现规划方案对于土地开发潜力评价的重要性，因此在对地块开发潜力进行系统性评价过程中，应在可变量因子体系内进行不同规划方案的论证评价，从而得出至少两套评价结果，通过对比，选取较为合理的结论，作为下一步站点综合开发的前置依据。

　　3研究总结

　　3.1评价方法研究及对于相关规划的实用意义

　　对于以促进轨道交通沿线土地开发利用为前期的规划而言，土地开发潜力的评估是比不可少的一环，也是进行土地开发非常重要的前置条件。本文通过对评价方法的研究，构建了一套较为完善的评价体系，重在规划实践中的应用，并以动态视角探析了城市的动态发展与规划方案的适时性之间的关联，期望能对相关规划对实际应用起到有效参考和借鉴。

　　3.2对城市动态发展影响评价结果的启示思考

　　城市轨道交通的建设会促进和带动沿线土地升值和经济发展，不同的土地规划方案又会对土地的开发建设产生深远影响，也直接影响了站点周边土地的开发价值，因此，尚未进行进行轨道交通沿线土地开发和正在开发的相关城市应对沿线的土地利用规划方案倍加重视，充分论证和审视其合理性和适时性，将土地开发的潜能发挥到最大，不仅为城市带来土地开发收益，也最大限度为城市带来社会公共利益，从而实现城市轨道交通的可持续健康发展。

　　参考文献

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　　作者：周伟 潘垚辰

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