刍议房产税对房地产市场的影响

房地产市场在国内起步较晚，但对整个国民经济发展起到了非常大的影响，是当前政府需要考虑和解决的问题。在当今高房价愈演愈烈，国内房地产泡沫危机加重的双重危机下，如何解决高房价、高物价以及日益膨胀的房地产市场之间的矛盾，是政府目前首要解决的问题。政府采取何种手段对房地产市场进行调控，采取何种方式解决日益增长的房价和人民需求之间的矛盾，采取何种方法引导房地产市场步入正常发展的轨道。

一、房产税的基本理论

(一)房产税的概念

房产税又被称为房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。是以房屋建筑为对象，在交易的时候征收一定的税收，以房屋的计税余值或者租金为计税依据，向产权人征收的一种财产税。通常意义上，房产税征收的对象包括商品房、商铺以及具有可进行市场交易的房屋等。其目的是国家利用税收杠杆，加强对房地产市场的调控和管理，主要是为了提高房产使用效率，控制固定资产投资规模以及配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

(二)房产税的特点

当前我国征收房产税依据的是以1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为基础逐步完善的《中华人民共和国房产税暂行条例》。纵观此税，可以发现《中华人民共和国房产税暂行条例》具有三个特点。第一房产税征收的范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区;第二，房产税属于财产税种，是财产税中的个别财产税，征收的对象是房屋;第三，房产税区别对待各类房产进行征收，房产计税余值征收自住型房产，以租金为计税依据的房屋出租。

(三)现行房产税的税额计算

目前我国征收的房产税有两种计征方式，一种是从价计征，另一种是从租计征。按照房产余值征收税费，即是从价计征。其征收房产税的计算办法是按照房产原有价值一次性减除10%到30%的房产原有价值，剩下部分作为征收房产税的余值计算税费，税率为1.2%;其计税公式为：应缴纳税额=应税房产原房产价值×(1-房产扣除比例)×1.2%税率。按照房产租金收入为基础征收房产税额，计为从租计征。房产主要以出租为主的房产税率为12%，对于个人按照市场价格出租的居住用房，出租的对象以居住为主的，房产税征收税率按照4%进行计算;计算公式为：应缴纳税额=房产租金收入×12%或应缴纳税额=房产租金收入×4%。

根据以上房产税计税方式，假设一套100平米房产，房屋原价值为100万元，房屋折损值为0.2，按照从价计征方式征收房产税，那么该套房产一年需缴纳的房产税为100万×(1-0.2)×1.2%=9600元;若该套房产以出租为主且出租的形式以居住为主，一年的租金收入为5万元，则每年应缴房产税为60000×4%=2400元。

二、房产税对房地产市场的意义

我国房地产市场起步和发展的时间较短，同西方发达国家相比在各方面都显现很大差异和不足，正是由于这些不足和差异导致我国房地产市场出现过快增长，房地产市场价格战役愈演愈烈，房产泡沫急剧扩张，使得房地产市场处于失衡的边缘。因此，社会各界对房产税的开征期望值越来越高，在近期政府出台的房产调控政策中，房产税的预期逐渐强化，被认为是抑制房价过快上涨的重要手段，对国民经济的发展和房地产市场平稳发展带来深远的影响。

房产税的推行凸显了国家和政府对混乱的房地产市场的整治决心，通过税收杠杆原理，遏制房地产市场价格，稳健和完善房地产市场价格机制，力争完善和控制房地产市场。同时通过征收房产税，将这部分税收用于城市保障性住房建设和供应，从根本上解决社会各阶层对房地产市场的矛盾，理顺了房房地产与国民经济发展的关系，使房地产试产回归健康和理性发展的轨道上来。

目前，实行征收房产税的国内城市仅有上海和重庆，国内其他城市未有出台征收相关房产税的政策。对于这与国内各大城市来说起到了一个带领作用，由个别影响到全局最终在国内全面铺开，影响到国内整个房地产市场的发展，抑制房地产市场过快过热发展。同时，房产税征收体现了国家和地方政府对各种投机行为的打击力度，坚决遏制房地产市场的投机行为的发生和蔓延。通过无形的手，牢牢的控制房地产市场非理性发展，使之回归到合理和健康发展的轨道上来。

三、房产税对房地产市场的影响

国内房地产市场自2008年以来呈现出非理性的增长方式，房价随着居民消费水平的提高和民间资本的不断涌入房地产市场出现了几何倍速的增长，一致出现了部分城市房地产市场出现了有价无市的局面，这些原因直接导致了房价飞速增长。使得国内房地长市场房产泡沫的急剧增加，房产实际价值远远高于房产应有的理论价值，政府先后采取一系列房产调控政策都无法保证房地产市场平稳良好的发展，面对各方面种种压力，政府于2010年末出台了相关房地产税收政策，保证房地产市场良好的发展。正是在这样一个社会背景下，房产税在国家和地方政府在多方调控下产生了，并结合其他相关房地产政策联合压制房价过快上涨取得一定收效。由此可见，房产税作为国家宏观调控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是业内和外界人士，特别是普通住房者对房产税有着更多的顾虑和猜忌，以下是房产税对房地产市场的影响。

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