商业房地产投资风险与防范

　　根据我国对于房地产投资项目的管控情况来看，商业房地产的投资还没有详细、全面的风险管理与控制方法，缺乏科学的风险分析措施。论文分析了商业房地产的概念与投资风险，并对商业房地产投资风险的防范策略进行了探讨。

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　　一、商业房地产的概念与投资风险

　　(一)商业房地产概念

　　根据房地产的用途划分，房地产分为工业、住宅、商业房地产。商业房地产主要是用于一些商业经营使用，其中有货物的销售、休闲、娱乐、餐饮等多种。商业房地产存在的形式也很多，例如购物市场、零售中心、娱乐场所、酒店等商铺形式，但一般不会将工业园区的房地产归为商业房地产。(二)商业房地产投资风险的概念与其他房地产投资一样，商业房地产的投资也是以取得投资收益为目的，将一定的资金投入房地产的开发与建设。商业房地产的开发与经营必须要以投资为基础，其投资的结果是可以建立新的房地产或者将已有的房地产进行改装，使其商业性质更高，更能满足商业经营的要求。相对于其他流动性的投资来说，商业房地产的投资较为稳定，但是其在通货膨胀及市场经济的影响下，投资风险也是会升高。商业房地产风险从投资者的角度来说，就是其投资的预期收益率的高低变化。

　　二、商业房地产投资存在的风险类别

　　(一)国家政治变化的风险

　　国家政治变化的风险分为政策风险与对城市房地产开发的规划风险。其中，政策风险是由于国家政府部门采取一些政策性的手段使得商业房地产的投资者的预期经济收益率下降。房地产行业的发展与投资是国家基础的固定资产投资，且与国家宏观经济的运行情况有着密切的关系，为了防止房地产经济的过度增长或者维护一些对住房有需求的群众的利益，国家采取一定的宏观经济调控手段。例如我国调控房地产经济变化的有税收、产业和土地政策。例如，我国推行的保障房建设政策，将会影响房地产开发商对于房地产开发的方向，并吸引较多的投资资金向国家支持的房屋建设方向转移，给商业房地产投资带来一定的影响。国家对于城市的规划政策也会造成商业房地产投资风险，这是因为国内较多的城市的规划并不完善，而有些地方政府为了拔高自己的政绩，在城市的规划上没有较为实际可行的办法，存在较多的形象工程。例如近年来部分城市出现了商业房地产建设与分布不合理的情况，使得某些局部的商业房地产经济过热。

　　(二)经济变化风险

　　经济变化风险主要表现在市场的供求量关系风险以及融资风险两方面。而市场供求量关系的风险是由于供求关系不平衡所存在的风险。一点为商业房地产的建设过多，供给过剩，从而出现较多的控制建筑。造成这种现象的原因是我国近几年房地产经济的发展迅速，大量的资金投向了房地产的开发，商业房地产的建设量也加大，居民的消费水平以及市场经济的发展水平均难以跟上商业房地产经济的发展水平。另一点是商业房地产的供给量较少，不能达到市场对其的需求，使得商业房地产市场出现了结构性的矛盾。导致这种风险的原因是房地产开发商没有正确地认识一个城市对于商业房地产的需求量，没有科学地分布商业房地产的建设量。商业房地产投资存在的融资风险是指投资的利率风险，是由于银行贷款利率的变化而给房地产经济带来的影响。在我国资本市场不完善与传统投资思想的影响下，房地产采取债券、股票等融资方式进行直接融资的行为受到了限制，所以更多的只能向银行贷款开发，所以商业房地产投资极易受到银行贷款利率变化的影响。

　　(三)商业房地产开发商的经营能力风险

　　商业房地产的开发需要同时结合商业行业与房地产业的经营情况，不仅是在建设完成后要采取有效的招商方式以及管理，还需要在开发前期以及开发阶段进行系统的分析，规划好商业房地产的建设区域。国内的多数商业房地产的开发与经营管理模式均是套用住宅房地产的经营方式，没有独立且丰富的商业房地产经营管理经验，且商业房地产的开发以及招商没有进行科学的规划，只是等到房地产建设完成后再采取产权的出售或者招租的形式。出售产权能够较快的回笼资金，但是其资金链的流动性会出现中断的情况，与商业房地产的开发本意相违背。

　　三、商业房地产投资风险的防范策略探讨

　　对于房地产经济未来走向的判断是商业房地产投资回报率估算的基础，但是这种判断存在较大的风险性，只有预判正确的情况下，商业房地产的投资收益率才有所保障。只是，这种预判会受到较多不确定因素的干扰，导致出现实际的回报率与预期出现较大的差距，因此降低预判失误是防范商业房地产出现较大风险的根本策略。而降低预判失误的最佳方式就是通过大量的市场调查，再结合城市的实际经济发展情况以及其他产业经济的流动方向，进行系统且详细的统筹分析，找到最合理的投资依据。而想要做到较好的数据统筹分析，必须要对市场经济具有较深入的了解，且能够正确认识市场经济的走向趋势，然后是对所投资的商业房地产未来的发展方向以及经济发展趋势具有十分客观的认识。防范商业房地产的投资风险可分为三种措施：(1)规避风险。是指根据实际的统筹分析结果，选择风险性较小的商业房地产进行投资，而规避一些较大的投资风险，从而降低商业房地产的投资风险。(2)转移风险。意思是将存在的风险全部或部分转移到其他项目投资上，例如购买保险等来转移风险。(3)控制损失。是指采取一些有效的管理与经营方式，将商业房地产的投资风险控制在一定范围内，从而降低风险带来的经济损失。

　　参考文献：

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