住房保障政策对商品住宅供需影响研究

　　本文运用住房过滤理论，分析了货币补贴政策和实物补贴政策对住宅房地产各细分市场的影响，认为为了保障房地产市场健康稳定发展，政府应采取以货币补贴为主的保障方式。

　　《住宅与房地产》杂志自创刊以来，在探讨我国关于房地产开发、建设与管理特别是在促进房地产及物业管理行业的形成与发展等领域方面取得了显著成绩，得到社会各界的广泛赞誉，成为在全国有较高声誉的权威性刊物。

　　在房地产市场中，最初由较高收入者居住的住房，随着时间的推移逐渐老化，其所提供的服务越来越不能满足这部分消费者的需求，并且随着新建商品房的增加，这部分房地产的价格会相对甚至绝对地降低。根据梯度消费理论，这部分消费者会放弃原有住宅购买新建高品质住宅，而较低收入消费者则会购买或承租该类房地产并继续使用，我们将这一调整变化的过程称为“住房过滤”。

　　目前，政府提供的住房保障主要包括经适房、公租房以及棚户区改造，并且以公租房为主。就保障方式来说，保障房政策可以分为货币补贴和实物补贴两种形式。货币补贴即为住房困难家庭补贴一定的货币，以提高其住房承租能力;实物补贴，即政府为住房困难家庭提供住房，向这些家庭收取明显低于市场价格的租金。那么政府的住房保障政策是否会对房地产市场的供需产生影响呢?能否既实现了住房困难家庭的住房保障功能又促进了房地产市场的健康稳定发展?下面我们试图用住房过滤理论对其进行分析。

　　使用住房过滤理论分析保障房政策对房地产市场的影响时，需满足以下几个假设前提：一是“住房过滤”的产生并不是由于居民收入水平的提高，而是由于随着时间的推移，房地产逐渐老化，所能提供的服务越来越低，逐渐不能满足该收入群体的需要。二是低收入群体迫于预算收入的限制，会购买或承租被高收入群体过滤掉的房地产。三是收入水平不同的家庭，对住宅所能提供的服务质量的要求也不相同。高收入家庭所需求的住宅服务质量最高，中等收入家庭所需求的住宅服务质量中等，低收入家庭所需求的住宅服务质量也最低。四是整个房地产市场可细分为高端市场、中端市场和低端市场，对应的消费群体分别是高收入家庭、中等收入家庭和低收入家庭。五是房地产市场和土地市场是连通的，即供低收入家庭居住的住房随着时间的推移，其所能提供的价值会越来越低，最终被低收入家庭过滤掉，这时将会被开发商重新开发，转变为房地产市场中重要的土地资源。

　　本文将分别探讨货币补贴政策和实物补贴政策对住宅房地产市场产生的影响，从住房过滤理论角度剖析两类补贴方式对住宅房地产市场产生影响的异同，为政府制定相关政策提供理论支撑。

　　一、货币补贴政策对房地产市场的影响

　　对低端住宅房地产市场来说(图1)，当政府采用货币补贴方式对住房困难家庭进行补贴时，实际上是提高了被补贴家庭的承租及购买住房能力，从而提高了低端住宅市场的住房承租和购买能力，扩大了该细分市场的需求，使需求曲线右移至D。从供给方面来看，因房地产开发周期较长，短期内供给很难改变，需求增加供给不变，导致租金由R0上升至R1。从长期来看，租金上升会导致开发商开发更多的房地产产品，同时也会加速中端市场的房地产产品向低端市场的过滤，进而带来供给的增加，所以长期均衡状态下的租金水平是由S长与D共同决定的，二者相交于R2，说明最终租金会由R1下降到R2，R2最终还是高于R0。租金上升会导致开发商拆旧盖新的成本增加，刺激低端市场上的房屋所有者延长房地产产品的寿命周期，有利于节约社会资源。

　　对中端住宅市场来说(图2)，因低端住宅市场租金水平上升，促使一部分家庭由低端市场转向中端市场，导致中端市场需求增加，需求曲线由D右移至D。另外，由于低端市场租金上升，导致一部分中端市场的房地产提早过滤到低端市场，长期供给减少，供给曲线S长左移至S长。在供需双方共同作用下，中端房地产市场的租金由R0上升至R1。

　　对高端住宅市场来说(图3)，因中端市场租金水平上升，促使一部分家庭由中端市场转向高端住宅市场，导致高端市场需求增加，需求曲线由D右移至D。另外，由于中端市场租金上升，导致一部分高端市场的房地产提早过滤到中端房地产市场，长期供给减少，在供需双方共同作用下，高端房地产市场的租金也由R0上升至R1。

　　二、实物补贴政策对房地产市场的影响

　　实物补贴是指政府直接将保障房分配给住房困难家庭，这部分家庭以明显低于市场价格的形式购买或租赁该保障房。由于政府的保障房解决了一部分住房困难家庭的居住需要，所以对于低端房地产市场来说，总需求将减少，如图4所示。需求曲线由D左移至D，短期内供给不变，租金由R0下降到R1。但从长期来看，租金水平的下降势必会导致供给的减少，长期均衡是由D和S长共同决定的，二者的交点决定了长期均衡状态的租金水平是R2。可见，低端住宅市场因政府提供了保障房，租金水平在短期内由R0下降到R1，但从长期来看，租金又由R1回升至R2，但R2低于R0。租金的下降会导致以下几个结果：一是延缓中端市场房地产向下过滤，间接带来中端市场房地产供给的增多;二是降低了开发商拆旧盖新的成本，加速了低端市场房地产的退出，造成社会资源的浪费;三是低端市场租金的降低，会刺激一部分中端市场上的家庭转而租赁低端市场的房地产，带来中端市场上需求的减少。

　　对中端房地产市场来说(图5)，因低端住宅市场租金水平的下降带来中端市场上需求减少，同时也会延缓中端市场上的房地产向低端市场过滤的速度，从而带来中端房地产市场的供给增加需求减少，供需双方力量共同作用的结果就是导致租金水平由R0下降到R1。对高端房地产市场(图6)的分析同中端市场，需求和供给的共同作用导致租金水平由R0下降到R1。

　　三、结论

　　通过上述分析可得到以下结论第一，保障房建设是一项重大的民生工程，对满足住房困难家庭的居住需要和维护社会稳定发挥重要作用。但保障房建设对商品住宅市场的供给和需求均会产生影响，无论是实物保障还是货币保障形式。第二，实物保障会降低各住宅细分市场的租金或售价，加速住房过滤的速度，进而使更多的房地产产品在其经济寿命结束之前提早结束其生命周期，通过拆旧盖新的方式退出市场，由房地产市场专向土地市场，为开放商开发新的房地产产品提供土地。这造成了社会资源的严重浪费。第三，货币保障形式会提高各商品住宅细分市场的租金和售价水平，从而对各商品住宅市场的价格水平的提高会有些许“推波助澜”的作用，可见货币补贴这种保障方式不仅可以有效解决住房困难家庭的住房保障问题，而且对整个房地产行业的健康稳定发展也具有一定的贡献。除此之外，货币补贴保障方式还会延缓各住宅细分市场住房过滤现象的发生，延长房地产产品的寿命周期，有利于节约社会资源。第四，用住房过滤理论分析保障房供给对商品住宅市场影响，其分析结果纠正了我们对该问题的传统认识。一般来说，我们认为保障房供给只会对住宅市场中的低端细分市场产生影响，而对中高端细分市场几乎没有影响。分析结果并非如此，保障房供给对中高端住宅细分市场同样会产生影响，并且这种影响是通过住房过滤理论产生作用的。

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