关于农村宅基地的登记管理问题

摘要：本文结合本地农村集体土地宅登记的基本情况和在具体工作中遇到的实际问题，从农村集体土地宅基地登记发证存在的问题、农村宅基地登记发证的要求、农村宅基地管理的探讨等几方面对农村集体土地宅基地登记工作进行了分析并提出了个人意见。

关键词：集体土地, 登记, 问题

随着社会经济发展日趋活跃,农业人口的流动、集体土地的流转以及农村房屋的交易等问题的频繁发生,迫切需要加强农村集体土地的地籍管理,尤其是宅基地的地籍管理。

一、农村宅基地登记发证存在的问题

从实施的情况看,在一些环节上少数土地登记人员对该项政策与技术要求还有认识不到位的地方,如对宅基地的宗地图的要求,宅基地登记面积的认定,超面积的处理,各类表格调查、审核意见的填写,公告的安排以及未形成标准的统一登记发证。

农村宅基地由于形成阶段的政策和规定不同,管理主体的变更,管理手段的落后,而确权登记时却要面对多年来历史遗留问题，据了解就我地区情况，原农村宅基地基本没有进行土地登记，更谈不上标准基准点。农民建设宅基地时的批准面积(房照面积)不符合村委会上报的宅基地面积,或当事人申请的宅基地与实际批准的宅基地的面积(房照面积)有误差,造成实际核实的占地与村民手中的房照面积或者审批手续面积不一致。宅基地的登记发证必须有明确的可操作性的规范程序,否则将会带来严重的后果。

二、农村宅基地登记发证的要求

1.宅基地宗地图的要求

宅基地宗地图上的地物、界址点(线)及与地物的关系等,均应与地籍图相一致;宗地图与地籍调查表界址点位置、编号应相一致,界址线与地物关系的表示应与地籍调查表的界址说明相一致,界址边长数据相一致;界址点(线)与地物的关系及地物间的关系,同实地一致。

2.宅基地面积的认定

由于我国目前农村宅基地政策在不同的阶段、不同的地区各有不同,必须依据各地不同时期的宅基地政策的变化情况,公平、公开和实事求是地确定宅基地面积。对实际使用的宅基地宗地中允许登记的面积,参考原始材料在相应时间段的规定限额面积内认定。如;可以将年限分成几个时间段，每一个时间段按相应阶段的政策规定限定宅基地面积。原使用的宅基地凡经扩建、翻建、拆迁过的,应按扩建、翻建、拆迁的时间认定限额面积的时间段。

农村宅基地登记发证工作结合各地农村的具体情况,体现以图管地和以证管地的思想,强调操作上的规范化,程序上的合法化,要重视地籍调查和登记工作的质量。尤其对宅基地超面积的处理,要能体现不同时期政策变化的实际,解决好历史遗留问题。

三、农村宅基地管理的探讨

农村集体土地宅基地的确权登记,必须符合城乡一体化土地管理的发展趋势,以节约土地、优化资源配置为目的,实现土地资源的有偿使用和土地管理信息化。从我市农村集体土地的具体情况看，做好农村集体土地登记及宅基地发证登记工作迫切需要进一步做好以下几项工作:

1. 开展农村宅基地登记的公告制度。按照《土地登记规则》规定，是为避免今后产生不必要矛盾的措施，必须开展 以组或村为单位的初始土地登记公告。公告内容包括：(1)按村庄列出每宗地的基本情况,即地籍号、使用者、宗地面积、批准面积(包括批准文件类型、使用年代、变化过程)、可认定面积、超标面积、可补办面积等。(2)对需补充手续的,由乡(镇)土地办通知使用者办理补充手续。(3)依据上述两项材料,初步确定每一宗地登记发证面积,实施公告。(4)公告无异议的，可实施初审意见的填写、审核、批准、注册登记、发证。

2、如何处理不同历史阶段的宅基地面积超标问题。农村集体土地确权登记不仅要实事求是,体现不同时期的地区政策变化,还要兼顾土地管理的未来要求。完善农村土地地籍管理工作程序,明晰农村土地所有权和使用权,使土地管理部门管理起来有据可依。

如何处理不同历史阶段的宅基地面积超标问题,是此项工作的难点,大多数城市迄今尚无严格的具体处理规定。有少数地区尝试用超面积收费递增的办法遏制宅基地超标的行为;也有一些地区要求宅基地超标部分可在村委会内部上缴、村委会收回并给予一定补偿的处理办法。但就我们目前掌握的实际情况，按照当地村委会的经济实力及农民的实际经济情况看，超面积宅基地收费是否可行，还需要进一步探讨，听取农民及村委会意见。在实际操作过程中，要首先制定具体的实施方案，实行农村宅基地登记听证制度，要对于宅基地超面积的现象等一系列历史遗留问题作出正确处理,规范农村宅基地的使用,只有明确农村集体土地及宅基地确权的合法性,才能有效遏制多占土地的行为，才能够使得农村集体土地宅基地登记发证工作顺利开展。

3. 宅基地登记界限的确定。核发土地使用证时对宅基地四至界限做明确的标注，同时也要考虑相互邻居的通行，减少村民宅基地的纠纷。

4. 加强农村宅基地的房屋建设规划,科学指导农村的房屋建设。现代的科学技术和农村经济发展已经具备和需要运用各种科学方法进行农房建设的规划, 对房屋层高、布局和生态环境等方面进行更科学更合理的规划管理,为土地集约化利用创造条件。

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