探讨房产测绘中遇到的问题及防治措施(2)

(2)尺寸数据的采集。首先，在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，不同墙体的尺寸，偏轴尺寸等，这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸有一定的区别，计算房屋建筑面积时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸，需要经过细心的换算，才能计算出准确的预测面积;其次，对于有些边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图、详图尺寸为准，另外，通过查阅房屋开发商提供的电子版设计光盘尺寸数据也是一个简捷的办法;再次，要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，特别是坡面屋顶的阁楼层高度，只有层高超过2.2m(含)才能计算建筑面积，所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20m 高度的准确位置。只有数据采集准确，才能使预测面积准确。

(3)认定共有面积及分摊原则。对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级分摊或三级甚至更多级的分摊。在着手之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，分清哪些是供全楼共有的建筑面积，哪些是功能区共有建筑面积，哪些是层共有的建筑面积，决定其分摊层次和归属。只有将共有建筑面积认定清楚，才能使预测面积准确。

(4)预测建筑面积成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过计算，书写技术报告，再测绘小组工作人员互相检查验收后，确认无遗漏和差错，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。但一定要注明此预测建筑面积只能供开发部门作商品房预售使用，不能作为办理产权证依据。

2、加强实测建筑面积的准确性

(1)房产调查内容的准确性

房产调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层次、所在层数、建筑结构、建筑年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等情况，以及房屋权界线示意图。

(2)外业实测的准确性

建筑外围测量时，建筑首层外围尺寸必须测量完整，不同层的尺寸不能标在同一层图纸上;对于外围尺寸有变化的地方，比如有退层或悬挑的尺寸应注明;对于不足2.2米的部位，现场找出2.2米的位置，并测量其相邻墙体的关系;现场无法实测的数据，可抄录设计数据并注明数据来源。

建筑内部测量时，一定要字迹工整，图面清晰，适当加以文字说明，如:\"所有阳台均封闭\";\"二层阳台两侧墙体为三七墙体，其余层阳台为二四墙体\";\"飘窗位置不足2.2米\"等;现场测绘的所有横尺和所有纵尺必须必须对好，不能有误差。

(3)拍摄建筑物实景照片

由于房产测绘要求的数据较多，为防止遗漏，测绘完毕要拍摄建筑物四面八方的实景照片，有利于在计算面积和检查时备用，也有利于提高实测质量。

综上所述，鉴于预测面积和实测面积的不同，直接导致房款的补和退。在具体工作中，即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷。如实测面积小于预测面积，误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;在实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款，由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。需要购房者交款的，这时购房者大多不愿再补交房款，甚至对开发部门、测绘机构、房地产行政主管部门产生不信任，常常引起争议和纠纷。因此，为了避免这些争议和纠纷首先，开发商在建筑商建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计进行变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者;其次，测绘机构的测绘专业技术人员要不断提高素质，不断加强测绘机构间的交流和培训学习，保证测绘成果质量，维护国家和广大群众的利益。

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