利用容积率估算土地价值分析

[摘 要] 城镇建设用地越来越少，房地产开发项目前期对土地价值的估算凸显重要。本文通过对于一般房地产开发建设项目的成本和费用组成的讲解，以及它们约占建安工程费的比率，举例说明利用容积率估算土地价值。

[关键词] 房地产开发 成本 费用 容积率 土地价值

在我国城镇规划区内,不论开发经营房地产项目、还是企事业新建项目基本建设投资，就会发生土地费用。不论投资经营者还是出让申请者，哪一方都需对土地价值心知肚明。目前，全国各地城镇规划区土地价值越来越贵，可以说日新月异，这就更需要时常关注房地产市场和估算土地价值空间，以便对项目作出经济效益评价和投资决策。

要想得知土地价值空间，首先需掌握房地产项目各项费用的构成。其构成依项目的类型、地点不同而有其自身的特点，对于一般房地产开发建设项目而言，有项目开发成本和开发费用两大部分组成。

开发成本包括：土地费用、前期工程费用、建安工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、不可预见费用和开发期间税费等组成。

开发费用包括：与房地产项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

(一)开发成本

1.土地费用：开发商购置土地使用权所需费用即为土地费用，包含国家收缴的土地使用权出让金和农村集体收取的土地征用费或原用地单位或个人因出让土地得到的拆迁安置补偿费。

国家收缴的土地使用权出让金：在城镇规划区内，土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

农村集体收取的土地征用费：可参照国家和地方有关规定进行。

拆迁安置补偿费：已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用，新用地单位应按规定给以补偿。

2.项目前期费用：主要包括项目规划设计、项目可行性研究和水文地质、勘察测绘、\"三通一平\"等费用。约占建安工程费的8%～15%左右。

3.建安工程费用：指以出包方式、自营方式支付给承包单位的建安工程建设的总费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内外装修工程费等。其可采用单位指标估算法、概算指标估算法及类似指标估算法等估算。

4.基础设施费用：它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫、等工程费用。约占建安工程费的15%～20%左右。

5.公共配套设施费：指不能有偿申请的开发小区内公共配套设施发生的支出。约占建安工程费的5%～10%左右。

6.不可预见费：它包括基本预备费和涨价预备费。约占建安工程费的5%左右。

7.开发税费：项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，应根据当地有关法规标准估算。约占建安工程费的55%～60%左右。

(二)开发费用

1.管理费用：开发商组织管理项目开发建设所发生的费用。约占建安工程费的5%～10%左右。

2.销售费用：指项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，主要包括广告宣传费、销售代理费和其他销售费用。销售费用约占建安工程费的10%～15%左右。

3.财务费用：指为项目建设筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。约占建安工程费的5%～10%左右。

(三)利用容积率快速估算土地价值

房地产开发项目在规划条件内，最低土地价值和最大化利用土地、提高容积率，是开发商逐利之根本。而土地出让者是据理争取更高的土地价值。则双方需在合理的土地价值空间内达成一致、互利共赢。

容积率为项目总建筑面积与项目总用地面积之比，即：V=M/N;我国《城市居住区规划设计规范》规定最大容积率为：多层1.7，中高层2.0，高层3.5。

设：A——为土地价值的测算值(万元/亩)

L——为不含土地费用的单位建筑面积的项目费用(万元/㎡)

S——为房地产开发项目单位建筑面积的销售均价(万元/㎡)

则：A=667×V(S-L)(万元/亩)，它是一个估算值，反映某测算城镇区位、一个时段土地价值的参考值，据此可商榷土地费用。

例：2008年某市镇规划区内，某地方倒闭企业所占用地块需旧城改造为居住小区，一房地产商拟投资开发建设，现需测算这块地价，做到心里有数好商谈。这块土地平整、面积为56.46亩，南、北两侧规划临路，东、西为侧组团路;用地内既有建筑物和设施一并纳入地价。

经调研得：取容积率V=1.5;建安工程费(类似工程)取B=860元/㎡;项目前期费用取10%B，基础设施费用取17%B，公共设施费用取8%B，不可预见费用取5%B，开发税费取55%B，管理费用取5%B，销售费用取10%B，财务费用取5%B;

以上九项合计为：L=115%B+B=(1+1.15)×860=0.1935万元/㎡，该商品住宅销售均价预计为S=0.26万元/㎡，则：A=667×V(S-L)=667×1.5×(0.26-0.1935)=66.5万元/亩。考虑开发商利润后，土地价值在每亩50万左右，可参此洽商土地费用。

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