中级经济师论文从经济均衡角度分析我国小产权房问题(2)

二、小产权房问题的解决策略：实现效益最大化。

小产权房的出现和发展对整个经济社会的效益实现了提升，乡镇集体和村民个体通过小产权房建设获得的土地收益 ，远远高于征地制度下低廉的土地补偿费，大大的增加了集体的财产收入和个体的支配收入;房地产开发商 ，则增加了一种投资渠道和市场选择;从政府角度分析：虽然表面看来 ，与征地制度相比政府从大的受益者成为了收益为零的“局外人”，俨然小产权房 的最大“受害者”。但仔细分析发现 ，这样的代价是以政府不再管理、执行征地收人的专款专用为条件的，这些活动在小产权房现象下 ，以市场方式得到了解决 ，因此可以说政府的利益并没有因此受到损害。

小产权房的存在具有某种程度上的必然性和现实合理 眭。正因如此 ，小产权房问题的解决必须综合权衡法律、社会和经济因素，选择最优的解决策略 ，实现社会效益最大化和经济利益最大化。

(_一)将小产权房强制拆除 ，是次级解决策略。

综合社会效益和经济利益 ，将解决策略分为优、中、次 ，将小产权房强制拆除 ，则是次级解决策略。

目前全国小产权房数量众多，强制拆除的成本和损害太大。据统计 ，目前我国住宅总量在 186亿平方米左右，其中高达 66亿平方米面积的住房属于小产权房 ，占比超过 1/3。而在深圳 ，这种情况更为突出。2007年深圳市住宅调查显示 ，深圳有“城中村”农民房或其他私人 自建房超过 35万栋，总建筑面积约 1.2亿平方米 ，占全市住房总量的 49%。北京的小产权房的数量占市场总量的20%左右 ，上海的小产权房数量占市场总量的 22%左右 ，西安小产权房已占市场总量的 25%一3O%，郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在 20%以上。而目前，我国小产权房待建、在建、完工和已经人住等各种形式都事实上存在。

小产权房建设涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益 ，将小产权房作为违法建筑强制拆除，只看到小产权房的非法性 ，而忽视了小产权房的必然性和现实合理性。强制拆除小产权房直接损害了房地产开发商、乡镇集体、个体村民的经济利益 ，造成大量在建、已建的住房建设资金和建筑材料被浪费 ，激化社会矛盾，严重影响社会稳定。拆除后的小产权房所占有的农村土地未必能很快复耕 ，且复耕质量也未必能保证与建房前一样好。

目前我国住房资源较为稀缺，违法建筑也是社会财富，只要不涉及质量、环保、安全等涉及生命财产安全的问题 ，对于符合城乡统筹发展规划、土地利用规划 ，且未占用耕地的小产权房 ，显然不应强制拆除。

小产权房已经成为我国住房供给体系的一个重要组成部分 ，拆除小产权房造成部分地区房地产市场供应紧张 ，甚至反而推高房价。

(二)对小产权房不予管制 ，是中等解决策略。

小产权房涉及中央政府、地方政府、农 民集体和开发商四大权力主体的利益，小产权房的无序和蔓延在本质上是由相关权益主体对公共产权的过度争夺和攫取所造成。对小产权房不予管制，则会出现两大问题：一是不能保护农地利用整体效用;二是实现房产的有序开发和规范布局。

为保护农地公共利益即农地利用整体效用 的最大化，尤其是国家粮食安全 ，中央政府对农地非农化和土地开发必须从总体上严加管制，并通过土地开发利益的分割和平衡 ，弥补农地使用所产生的正外部性的损失。但是我国对小产权房的开发管制处于失灵状态。小产权房开发是一种游离于政府土地管制之外的“市场化”的城市蔓延，如不从源头上解决问题 ，对中国的农地保护势必构成严重的威胁和挑战。

房产必须实现有序开发和规范布局 ，我国正处于城市化快速发展时期 ，大量人 口由农村转移到城市 ，人们之所以愿意住在城市而不是农村 ，除了就业机会充足以外 ，重要的原 因在 于城市 比之农村有着完善的社会公共 服务，而这种公共服务是廉价 的、甚至是免费的。

我国人口数量大 ，而城市土地和资源是极其有限的，所以无论是小城镇还是郊区，房地产开发和建设必须合理、规范和有序。

如果不能将小产权房纳入规范开发建设轨道 ，放任其继续蔓延 ，势必损害整个经济社会效益。因此 ，对小产权房不予管制 ，是中等解决策略 ，政府应该合理引导，正确规划 ，不能出现对小产权房的开发管制处于失灵状态的情况。

(三)将小产权房问题与保障性住房建设有机结合，是最优解决策略。

当前，我国城市房地产市场供需结构性矛盾较为突出，中高档商品房供应相对充足与中小户型、中低价位普通商品住房供应相对不足并存;大中城市房价持续攀升与城市低收入阶层购房能力不足并存。小产权房的出现在一定程度上起到了保障房的作用，解决了部分中低收入群体的住房需求。

因此，小产权房问题解决的最优策略是与保障性住房建设有机结合。具体措施是：

第一 ，淡化、而不应过于纠结小产权房建设用地的集体所有而非国有的性质 ，承认集体土地上建设小产权房长期存在 ，从法律法规上予以认可。

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