物业服务收费制度的法律调整

一、物业服务费用概述

(一)概述

物业服务费用属于广义的公共基金之一种。它是属于全体区分所有权人的共有财产，专门用于住宅小区物业基本维护、修缮、整治工作与日常管理，并提供其他与居民生活相关的服务所支出的费用。物业服务费用的归集义务人是建筑物区分所有权人，①由于物业服务费用的设置目的在于共同事务的管理，对其设置方式、金额、分摊、保管、运用及移交等事项均应作明文规定，以杜争议。物业服务费用又可称为物业管理费，两种称谓的侧重点不同：一则倾向于区分所有权人共同体与物业服务提供人之间的合同角度;一则倾向于对共同财产、共同事务的管理角度。我国物业小区的管理维护实践，是伴随着住房政策的改革而进行的。这其中，由于权利义务关系不够明晰，导致业主、开发商、物业服务公司之间"吵群架"的现象激增，社会矛盾激化。一段时期以来，物业服务公司甚至错误地将自己定位于业主的管理者，混淆民事管理与行政管理，导致物业管理一词日益引发业主反感，而倾向于物业服务的说法，以强调物业公司的服务者身份，彰显区分所有权人的主人地位。事实上，物业服务费与物业管理费并无本质的区别。

对物业小区进行管理的方式有两种：一是由区分所有权人自行管理，即自主管理;二是由区分所有权人委托专业人员或机构进行管理，常见的有委托专业的物业服务企业或专门的清洁、保安、设备维护公司等进行相关的管理，称委托管理。这两种方式下，均产生管理费用问题。对于区分所有权人而言，即面临着管理费用的分担问题，是谓管理费用分担金。管理费分拒金是为确保区分所有建筑物的功能，维持区分所有建筑物管理运营顺利进行所必需的基本费用。现代各国建筑物区分所有权法上，区分所有权人支付管理费是作为管理团体成员的一项基本义务，而为各国区分所有权法及管理规约所一致规定。②该义务与区分所有权人基于专有部分所有权的共有持分权联系紧密。

(二)立法例

1.德国。1951年在参酌1938年法国《有关区分各阶层不动产共有之法律》，1942年意大利《民法》第7章第2节关于"建筑物(大厦)共同所有"(区分所有权法)及1948年奥地利《住宅所有权法》的基础上，德国制定了《住宅所有权及长期居住权法》(以下简称WEG)，并于1973年经历两次修正。③WEG第21条第5项第4款规定，积存相当的维护准备金被视为是合乎住宅所有权人全体利益的通常管理事项。第28条第1项规定，要求管理人每年必须制作经营计划，且其经营计划必须包括住宅所有权人就第21条第5项第4款规定维修准备金之分担给付额。为确保维护准备金之财源稳定，于同条第2项明确，住宅所有权人经管理人通知，负有给付经营计划相当之预付款的义务。④根据WEG第28条的规定，每年由管理人做出费用结算，并经住宅所有权人多数做出决议。该费用之结算，即意味着住宅所有权人费用支付义务之届期。费用之催收，由共同体或经共同体授权或委托的管理人或某住宅所有权人进行。由管理人所制定之年度经济计划，规定以住房管理费用的形式，定期交纳预付费用，并建立公积金;对该计划之通过，亦以住宅所有权人多数决定形式进行决议。⑤

2.法国。法国法对区分所有权的规定远早于德国法。对建筑物区分所有权的立法确认最早体现在1804年《法国民法典》第664条。但由于当时对区分所有权的独立存在与发展一直存有敌意，最终导致民法典仅设一条文对区分所有权加以确立。⑥1938年的《有关区分各阶层不动产共有之法律》(以下简称1938年法)针对社会现实进行了细化性质的规定，并同时废止第664条。该法分两部分，其一为区分所有权人团体关系，共有6个条文;第二部分规定区分所有权人间法律关系，共计7个条文。其中第6条规定，区分所有权人应负担共用部分之保存费、维持费及管理费。至于此类费用之分担，依区分所有权人所有部分面积及位置所折算之价格的比例予以确定，已支付此类费用之人对未支付之人的专有部分及共有部分的持分有优先受偿权。⑦现行《法国住宅分层所有权法》共114条，内容详尽，主体由1965年修正1938年法部分与1967年3月的行政命令构成。其中第28至39条规定有关管理人事项，包括了会计与预算、各项负担之强制征收及对未支付缴纳金利息之收取等内容。⑧

3.日本。日本旧民法曾直接仿效法国民法典664条规定区分所有财产制度，现行民法即1896年颁行民法第208条规定："数人区分一栋建筑物而各有其一部分者，该建筑物及其附属物之共用部分，推定其属于共有。共用之修缮费用及其他费用，按各自所有部分分担之。"该规定由于受限于日本的经济现实，在长达半个多世纪的时间内，并没有发挥多大的功能，事实上可以说处于休止状态。1962年4月4日，日本颁布《有关建筑物区分所有等之法律》，并于1963年4月1日开始施行。后发展至90年代，由于日本经济的高度发展，致使人口大量集中都市，地价高涨，土地立体空间利用急速进展，分层大楼广泛普及，且其规模亦逐渐增加。于是1983年对法律进行了重大的修正，修正方向是建立对区分所有建筑物适当的管理制度及对区分所有权人间利害关系的适当调整制度。其结果，因采用集会中心主义及多数决处理方法，使得区分所有权人关系的团体性得到重视。即对规约之设定、变更与共用部分之变更、对区分所有权人之区分所有权有重大影响的事项以集会的特别多数决予以决定;并同时建立对违反义务者提起排除诉讼及建筑物重建制度。该法还弥补了以前法律所未规定的一项空白，即为使区分所有建筑物登记合理化，现行法律明确规定，专有部分、共用部分与基地利用权应为一体性。该法的第1章第2节第19条对共用部分的负担及利益收取等进行了规定，第18条第4项中更是明确"因共用部分缔结损害保险契约者，视为有关共用部分之管理事项。"第56条规定(剩余财产之归属)"解散后之管理组合法人之财产，除规约另外情形外，以与第14条所定比例相同之比例，归属于各区分所有人。"⑨

4.美国。美国联邦住宅局(Federal House Administration)于1962年制定了《公寓所有权创设模范法》(Model Statute for the Apartment Ownership)，该法共29条。其中第10条规定了共用收益及共益费用;第24条规定了公寓所有权人未支付共益费用时受让人或受让人之连带责任及个别责任。美国各州以此为依据而陆续制定了相应的规定。1957年《统一区分所有法》(The Uniform Condominium Act)出台。美国区分所有权的创设也要求采登记制度，但对于房屋的开发人，规定了一些特殊义务。其中一项，要求开发商依据申报书(Declaration)的规定，制定"前期规约"(Covenants)，规定管理组织之运作、共有财产之管理维护事项，以及管理费之收费标准及比例分担等。⑩

5.我国台湾地区。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》(11)规定中未将通常的管理费用与公共基金进行区分，而是进行统一规定。这与行政院草案的初衷是相悖的，在草案中，原本打算对公共基金与管理费用加以区别，公共基金乃预防性基金，于公寓大厦遇修缮或改建时使用，管理费则属于一般费用，两者截然不同。因此，公共基金的来源是区分所有权人而非住户;而管理费的来源则有可能包含全体住户，即严格区分公共基金为区分所有权人得依决议来缴纳或分担之义务，管理费用为管理委员会为管理大厦所支出的行政费用，无论其为区分所有权人或住户，均应缴纳管理费用。现行《公寓大厦管理条例》第18条第2项的规定，公共基金于管理负责人或管理委员会成立后移交之，使得公共基金与管理费用仍会合而为一，而由管理负责人或管委会负责管理。如此，可能造成公共基金与管理费用混杂使用，无法使公共基金发挥应有之功用。(12)

6.我国大陆。在服务价格的形成上，我国有过政府定价、政府指导价和市场定价三种方式。所谓的政府定价，即由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门决定物业管理企业可以向业主收取的费用。最早体现在1994年建设部《城市新建住宅小区管理办法》、1996年的国家发展计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中。这种政府定价的方式已经被国家发展改革委、建设部在2003年底颁布的《物业服务收费管理办法》废止。该管理办法中规定，"物业服务收费"，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费的多少，可以通过市场调节或实行政府指导价格，而取消了原来的政府定价制度。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。一般而言，只有经济适用性住房的物业收费准备实行政府指导价，如果经济适用房的小区成立业委会，则由业委会和物业公司协商价格。目前国内就物业服务费用分等收费方法处于领跑地位的是上海市(北京虽也有过尝试但并未出台正式规定)，从2005年10月1日起《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》开始实施，按照"合理、公开、质价相符"的原则对住宅物业服务收费实行"菜单式"管理。在服务内容的确定上，可以由区分所有权人根据自身的生活需要与经济能力选择适合自己的物业服务管理等级与种类，并与物业服务企业达成合同。具体来看，物业管理服务等级的设定，一方面取决于楼盘档次的高低、绿化率、容积率、共用设施设备的先进程度、配套设施的完备程度、小区环境总体状况等硬件设施，还取决于物业服务管理是否规范，保安保洁等日常服务是否到位，设备维修养护的及时性与充分程度等等软件服务档次及标准。业主可以自己选择物业公司，自己选择收费档次，并可通过招投标方式进行，以避免物业管理的相对垄断性导致的收费与服务不符。

根据国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》的规定，物业费用由四部分组成：一是用于房屋及其设备的维护和修缮费用;二是各种地下管线、化粪池等公共设施的维修和清掏费用;三是用于环境保洁和绿化的费用;四是用于社会保安的费用。

二、物业服务费用的收缴

(一)收费难现象及其原因分析

2005年10月30日，北京57名业主因长期拒付物业费，并不履行判决，被朝阳法院以"堵被窝"方式强制执行，其中16人被司法拘留。这在各界引发了争议。因为欠交物业费不仅在北京大量存在，也是一个全国性的普遍现象，欠费是物业纠纷的一个矛盾冲突点。可以说，物业管理在中国发展的20余年中，始终在收费难与收费纠纷中前行。据朝阳法院相关负责人介绍，短短3年时间，朝阳法院物业管理纠纷案件已激增10倍，且仍以200%以上的年增长率持续增长，90%以上的案件是物业公司起诉业主索要物业费的。而大多数业主拒绝交纳物业费，是因为对物业公司的服务不满，造成物业公司即使赢了官司，也很难执行。目前，此类案件已占执行案件总量的10%。根据北京市建委小区办的随机抽样调查，去年北京市商品房小区的物业费缴纳率不超过65%;北京物业管理商会的调查数据则显示，在回迁房小区，这一数字甚至不足三成。(13)2004年，北京市居住小区管理办公室曾对该市28个商品房小区调查统计，结果发现，物业收费率能达到80%以上的只有14个小区，占调查总数的一半;其余14个小区中，有8个小区的收费率为60%左右，另外6个小区的收费率只有约30%。(14)"收费难"现象由此可见一斑。

物业公司提供的服务不能满足业主要求、服务质量与物业收费不成正比，是物业纠纷的核心所在。据中消协2005年全国投诉情况分析，消费者投诉物业管理的有3830件，其中涉及服务质量的有2136件。(15)国家发改委2004年的相关统计指出，由于物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉，一直位居各类价格举报问题的第3位。

拒交物业费是单个业主所能找到的最直接的维权方法，与民事诉讼或向相关行政部门反映情况相比，这种私力救济最为直接和有力。在北京朝阳法院"堵被窝"强制执行后，其他存在类似执行难问题的法院似乎并没有仿而效之，似乎也折射出社会对这种救济方式的某种程度的包容与体谅。

开发商对区分所有建筑小区具有最初的掌控权，可以选聘其认为合适的物业服务公司，甚至"建管合一"，而业主对前期物业公司的选聘并没有决定权，这是业主和物业公司矛盾重重的原因之一。这种冲突在本世纪初，达到了一个高潮，但矛盾并没有必然带来物业诉讼数量的增加，这个曲线在2003年以后才陡升上去。朝阳法院提供的数字表明，2005年该院受理了超过7000件物业纠纷案，2004年的这一数字为1898件，而在2002年，仅有194件。物业管理作为一种商业化公共事务管理，传统行政对其制约和影响力大大降低，其处理结果也不尽如人意，这是物业诉讼近年突增的原因。在法庭上，多数坐在被告位置上的不是物业管理企业，而是业主。以海淀法院为例，2003年全院受理的192件物业纠纷案件，仅有11件是业主诉物业管理企业，其余全是物业管理企业诉业主，占到全部案件的94%。2004年前2月，比例升为99.2%。(16)在朝阳区法院2005年11月以来审结的2140件物业纠纷案件中，物业公司起诉业主索要物业费的一共2021件，占到了结案数量的94.44%。而业主抗辩的理由多为对物业管理服务不满，认为物业管理企业无经营资格、不服务或服务不达标、擅自占用或出租公摊面积等。(17)造成现阶段物业管理纠纷激增的原因，主要是物业管理市场欠规范和立法制度不完备。物业管理作为一种新兴行业，目前有关物业管理的方式方法未能制度化和规范化。虽然上世纪90年代以来，国务院和各地出台了相关的物业管理法规、规章，但由于过于原则，缺乏可操作性，对物业管理行为规范不足，约束不力，远远不能满足审判实践的需求。

(二)成文法的比较

如何应对业主拒交服务管理费用?除了通过诉讼索要物业费外，目前国内更多的物业服务企业会寻求"私力救济"，除了暴力威胁、电话骚扰等明显侵权性质的行为外，比较典型的方法是"捆绑"。将物业费的缴纳与区分所有权人对小区配套服务(如健身设施)的享用"捆绑"在一起，更有甚者，对业主停水断电、拒绝有关业主进入小区，这些做法往往进一步激发了矛盾。区分所有权人对管理费分担金的滞纳或迟延支付，是各国都会面临的问题，也各有解决之道，不妨看一下可以借鉴的"它山之石"。

1.新加坡。依新加坡现行区分所有权法，管理团体为完成其义务与机能，有权依总会的授权及决定的管理费数额，对各区分所有权人征收必要的管理分担金。管理团体常以书面形式通知各区分所有者支付管理费分担金。区分所有者在管理费分担金超过支付期日30日仍不支付者，将依管理团体所决定的利率加收利息，并且管理团体将此作为债权，请求简易法院予以收取。对迟延或拒交的处罚是比较重的，在管理团体向区分所有权人送达支付请求书后14天内，对应支付而未支付管理费分担金或未支付利息的区分所有者，将以义务违反而被处以1万新加坡元以下的罚金，并且根据管理费分担金或利息之未支付的日期，做出支付100新加坡元以下的罚金的有罪判决。(18)

2.日本。管理费的滞纳现象在日本也经常发生，发生件数占全户比率的7.5%;滞纳期间在1-2月的占62%，3-5月的占20%，6个月以上及1年以上的长期滞纳的，则占全户数比率的1.38%。对于届期未纳管理费的，依顺序先后以口头、文书形式予以催收。对6个月和1年以上的滞纳，即使经过这些形式的催促而仍不能收回时，则采"支付命令"方式催促。如果被催促之人于支付命令发出2周时间内，提出"异议陈述"的，即进入诉讼程序。此后，管理费的滞纳依诉讼方式解决。(19)

3.美国。为确保业主履行缴纳管理费的义务，各州的区分所有物业产权法规定，如果某业主欠缴管理费，从到期之日起，业主协会便可对欠费业主房屋单元设定不动产留置权。若欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权取消被留置品的回赎权，并可依法定程序，强制拍卖欠费业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费之外，还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。(20)二手房的购买人有义务替欠费卖方补交欠缴的管理费，所以在二手房买卖之前，买方应向业主协会调查该业主是否存在欠费问题。由于这类欠费往往并未以留置权的方式在当地不动产登记机关记录在案，因此，确定某个房屋单元是否存在欠缴管理费或是否已设定留置权的唯一方法，就是向该小区的业主协会进行调查。(21)此外，业主协会还可直接向法院起诉，要求业主补交欠缴的管理费及滞纳金。各州法院一般均会支持业主协会，判决未缴纳管理费的业主必须无条件缴纳管理费。即物业小区业主缴纳管理费的义务具有类似于公民纳税义务般的无偿性和强制性，业主缴纳管理费的义务不以业主协会履行了相应的义务为前提。业主不能以业主协会没有履行相应的义务，或没有按规定提供某些服务，作为自己不缴纳管理费的抗辩理由。比较典型的案例有1995年的阿格西物业小区业主协会诉索拉姆案(Agassiz West Condominium Association v.Solum)，业主因连续3年未交管理费而被小区业主协会诉至法院。在庭审过程中，被诉业主索拉姆太太承认自己未缴纳管理费的事实，但她认为，由于业主协会没有充分履行维护她所在的楼房的共有部分的义务而致使共有部分损坏失修，因而自己有权暂不交管理费。法庭对被诉业主提出的业主协会对该楼共有部分的损坏失修负有责任的事实表示认可，但同时明确指出，由于这样一个原因而拒交管理费，在全美国无论哪一个州都没有法律上的依据，因此不能得到法院的支持。(22)

美国夏威夷地区则以收取高利息或高滞纳金作为应对之策：对于迟延缴纳管理费的，对超过支付日期10天以内仍不支付的任何管理费，迄至支付时止，加算年率12%的利息或延滞金，抑或二者同时加算。理事会在区分所有者不履行支付义务发生后90日内，对该区分所有者，应向其显示滞纳日数及滞纳额，并递交要求支付管理费的通知。此通知递交后，若10日内仍不支付延滞金，则理事会对该区分所有者的住居单元(专有部分)，可以请求先取特权。此项先取特权，由登记机关予以登记。(23)可以看出，美国法对业主违反缴费义务的责任规定是比较严厉的，这主要是考虑到物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要的金钱因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护就无法进行，甚至陷于瘫痪。从这个角度而言，欠缴物业服务费的区分所有权人侵犯了其他所有已交费的业主的合法权益，向他人转嫁自己应承担的成本。但无论是设定留置、强制拍卖还是通过诉讼手段进行追讨，对业主协会和欠费业主本人而言都是需要付出大量的时间与精力，且成本较高(单是律师费用就比较可观)。因此美国每个物业小区的管委会都根据业主协会章程的规定，制定本小区的欠费催缴程序、并经业主大会审议通过后执行。过去，某些小区的文件规定，可以通过中止欠费业主的投票权及使用小区的娱乐设施和停车位的权利，甚至通过停水停电的措施来追缴欠款，但现在这类惩罚性措施已被大多数州所禁止，以免对业主产生严重后果。(24)

即便在如此严厉与周密的法律责任网中，欠费现象在美国仍十分严重。美国法律协会住宅委员会的负责人康涅狄格州的G·巴克律师认为，未支付费款是一个全国性的问题。在情况比较严重的马萨诸塞州，许多物业公司都不能收到足够的管理费用，来支付清理垃圾、下水道和维修服务的费用。马萨诸塞州的建筑物区分所有权人、区分所有建筑的承租人以及不动产管理者们向立法机关施压，希望授权管理公司对欠费的强制收缴权(其他一些州已经通过了类似的立法，如弗吉尼亚州、密西西比州、宾西法尼亚州、罗得岛州、阿拉斯加州、康涅狄格州、内华达州、科罗拉多州等)。(25)

我国2003年9月起实施的《物业管理条例》第7条第5项明确了业主在物业管理活动中，有按时交纳物业服务费用的义务;第67条规定违反该义务的处置"违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。"《权法草案》(2005年7月公开征求意见稿)第83条规定，建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。第86条规定了对包括拒付物业费在内的损害他人合法权益的行为，业主会议和业主委员会，有权按照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨碍、赔偿损失。即规定了承担责任的四种具体形式，但细细分析，对拒付物业费行为真正有效果的责任形式仍是空缺。

(三)可能的应对思路

针对我国现存的物业服务收费难问题，亟需进行如下一些法律调整。

1.从合同义务到法定义务

将支付物业服务费用单纯视为区分所有权人的合同义务时，区分所有权人与物业服务公司签订物业服务合同，双方互负债务。在一方义务履行不适当时，对方可以据此或减少或中止(暂缓)己方的义务履行。此时，区分所有权人在物业服务不合约定时以拒交或缓缴费用进行抗辩是妥当的。事实上，这一"以恶制恶"的手段在被众多业主联合使用时，往往有明显的正功能。小区业主和物业服务企业相比，其经济与专业能力明显处于弱势，因此将事情闹大，引起政府部门的注意成为很多业主解决问题的思路。相反情形下，一旦单个区分所有权人恶意拖欠费用时，物业服务企业却无法应用这种合同法上的救济手段。因为其所提供的服务带有公共物品的性质，是为全体区分所有权人的利益而提供的服务，不可能因为单个业主的欠费而停止对小区物业的维护与管理。因此，将缴费义务单纯定位于合同义务，在双方债权的保障上存在不对等。

其次，单个区分所有权人欠费时，与物业服务企业相比。其他业主受到的损害更大，因为原本需要由共用部分的全体所有人一起承担的义务被转嫁给他们分摊。倘若将物业服务费用的缴纳仅仅定位为合同义务的话，作为债权人的物业服务企业可以自行决定对个别区分所有权人(如开发商)免除债务，这对于其他区分所有权人、对于区分所有权人共同体而言，都造成了损害。这是将缴纳物业服务费义务定位为合同义务的最大弊端，因此建议将其定位为法定义务。即区分所有权人(业主)的缴费义务是法定的，义务源于其基于专有部分所有权的共有持分。不宜将此义务单纯理解为基于物业管理服务合同的约定义务。

区分所有权人缴纳的物业服务费用，由业主大会或授权业主委员会根据年度收支的实际情况确定，归由全体区分所有权人所有并决定使用途径与方法，可以经由业主大会授权业主委员会具体进行操作，这样也可以缓和业主与物业服务企业之间的矛盾。可以想象，在对损害全体业主利益的个别业主再进行强制执行时，应该不会遭遇舆论同情当事人的司法尴尬。(26)

将区分所有权人的缴纳物业服务费用界定为法定义务，其比例由专有部分所占比例决定;而总费用的数额以及缴纳的方式、期限以及使用用途，可以由区分所有权人以业主大会决议形式进行约定，并授权业主委员会具体执行。

2.完善公示，控制"乱收费"现象

对物业服务收费制度的公示要求，从业主大会对所需费用进行预算，决议出总的收取额度时就已经开始，贯穿于物业服务费用的收缴、归集、保管、使用、结算等各个环节。目前我国对物业服务收费公示有明确要求的，体现在2004年10月起施行的《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》中，国家发改委和建设部联合立范的目的在于保障物业管理费能够全部用于物业管理，让业主明明白白消费，并首次提出了"物业服务收费酬金制"的概念。要求物业服务收费实行明码标价，试图通过控制"乱收费"而解决"收费难"的问题。

与公示制度相辅相成的是业主查询制度，业主希望了解物业服务收费情况时，可以委托业主委员会对物业服务收费情况进行查询，并告知查询结果。业主委员会必须保证每一个业主都能无障碍的行使知情权，了解到物业服务的收费情况。这种查询制度是公示制度的一个必要补充，是为满足区分所有权人的知情权而设，从效果上看，查询制度能够弥补公示时间短、某些区分所有权人来不及细看的缺憾。同时因为查询往往是按需进行，与大张旗鼓地公示、张贴相比，似乎更能保护全体区分所有权人的财务隐私。当然，从区分所有权人提出查询要求，到通过业主委员会得到查询结果，应该留有一个合理的等待时间。

3.完善欠费催缴程序

建立完善而细致的催缴程序对解决"收费难"问题可以起到事半功倍之效。催缴程序的设计可以按照以下思路：在业主大会或业主规约规定的缴纳期限届至时，区分所有权人未缴纳相关费用的，业主委员会应当针对其展开催缴程序。催缴第一步是对欠费业主进行通知，可以根据物业小区自身情况进行口头或书面通知，告知其应缴纳费用数额及宽限日期;对宽限期届至仍未缴纳费用的业主，可以根据业主大会的决定或业主规约的规定开始利息及滞纳金的起算，并向该欠费业主发出第二次缴费通知，该通知必须采取书面形式;如果业主欠费状况仍在继续，可以由业主委员会聘请的律师向该业主以律师函的形式发出第三次缴费通知，如果业主不立即补缴欠费，业主委员会可以诉至法院，通过诉讼向业主追讨欠费，包括诉讼费用和律师费用也将全部由欠费业主承担。业主大会或业主委员会也可以委托物业服务企业进行相关费用的催缴工作。业主大会或业主委员会怠于行使催缴行为，给物业服务企业造成损失的，物业服务企业可以向欠费业主进行追缴。

4.建立物业服务收费的缓、减、免缴制度

对于经济上确有特殊困难或其他原因而无法按期或全额缴纳物业服务费用的，应当建立物业服务费用的缓、减、免缴制度。这在目前并无国外立法例可循，可以作为我国建筑物区分所有权制度的特有内容。对物业服务费用的缓、减以及免交，在适用对象与适用方法上，应当符合严格的程序规定，这样一方面可以限制物业服务企业擅自与开发商(作为业主)达成减免费用协议，损害其他区分所有权人利益;另一方面，也防止出现法律上的权利平等与经济能力的不平等的极度扭曲现象，体现对基本人权的关怀。基于此，对物业服务收费的缓、减、免缴制度中，仅限于区分所有权人的自住房屋，对于区分所有权人的投资房屋不得适用缓、减、免缴规定。另外，在物业服务收费的缓、减、免缴达到一定比例或数额时，应考虑适当的国家或政府补贴相配套，以防止物业服务费用的归集过少而影响全体区分所有权人的居住品质，这在回迁户较多的区分所有建筑小区尤具典型意义，相应的国家或政府补贴费用可以考虑从土地出让金中让出部分。

(四)关联法律关系的明晰

此外，下列法律关系的明晰对于解决"收费难"、"乱收费"等问题也具重要意义。

首先，对于因开发商遗留问题导致物业服务先天不足的，区分所有权人因此而拒缴物业服务费用的缺乏法律依据。开发商是物业小区的投资建设人，根据原始取得小区物业的所有权，在物业销售前是物业唯一所有权人，物业开始销售后的一段时间内也持有较多的所有权比例。作为物业小区的前期控制者，开发商在选择物业管理服务企业时拥有便利。实践中，很多开发商直接以自己作为委托方，签订前期物业管理合同，并作为住宅出售合同的附件。这也就是所谓的"建管一体"的模式，这种模式具有巨大的弊端。开发商实际上在前期把持着物业小区事务的管理决策权，对前期物业管理服务企业的选用也有决定权，甚至直接由自己或自己的子公司承担物业服务管理，这加剧了区分所有权人与开发商之间的矛盾，在因商品房质量或承诺不到位(27)等问题产生纠纷时，区分所有权人往往倾向于拒交物业费，对物业公司和开发商进行"捆绑式抗辩"。为此，建设部于2003年6月印发了关于《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知(以下简称《暂行办法》)，规定在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该《暂行办法》对建设单位的物业管理招标投标工作有严格的时间限制：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;预售商品房项目应当在取得"商品房预售许可证"之前完成;非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成(第19条)。为保证物业服务企业招投标工作的公平公正，该《暂行办法》规定评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定(第28条)。在各级建设行政主管部门的监督管理下，开发商以招投标的方式进行物业服务企业的选用工作，可以摆脱过去的开发商与物业服务企业之间那种千丝万缕的暧昧关系，明确各自与区分所有权人的权利义务关系，可以较大程度地厘清业主、开发商、物业公司之间的"三角关系"，切实保障整个物业小区的正常运作、维护业主的正当利益、提升生活居家品质。

其次，一些社会公用部门与区分所有权人以及物业服务企业之间的关系也需要进行清理。在2004年10月《物业服务收费管理办法》实施之前，一些社会公用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。供暖、供水、供电以及有线电视等费用，本应由社会公用部门向业主直接收取，但他们凭借市场的优势地位，责令由物业管理服务企业来承担，使物业公司成为"第一交款人"的角色，使物业公司经营风险过大。(28)一些物业服务企业在代收这类费用时，还要向业主按月收取服务费。《物业服务收费管理办法》中明确取消了物业管理企业向业主收取的水电煤气等各项费用的"统收服务费"。涉及水、电、气、热等费用的收取应由各专业公司直接向最终用户收取，如委托物业管理企业收费，物业管理企业可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取。对于欠缴物业服务费用的业主，曾经有物业服务企业采用停水、断电等极端手段进行"催缴"，这其实是对区分所有权人合法权利的侵犯，区分所有权人与社会公用部门之间就水、电、气、热供应之间存在合同关系，区分所有权人向这些部门缴纳相关使用费用后，享有使用权利。考虑到日常生活之必要，即便是这些社会公用部门，在使用人滞纳费用时，也不能擅自掐断供应，以免给人民生活产生不良影响。物业服务企业就无权因其欠缴物业费而擅自停水、断电，对于因停水、停电等行为而给区分所有权人造成损害的，应当承担损害赔偿责任。

注释：

①一些专项物业服务费用的归集人为实际的使用人或区分所有权人之外的住户，比如生活垃圾清理费等等。但其所占比例较少，故略过。在区分所有权人与专有部分实际使用人之间约定由使用人付费时，区分所有权人承担连带责任。

②陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第284页。

③何明祯：《建筑物区分所有之研究》，政大法律所1983年7月硕士论文，第6页，第21-22页。庄金昌：《住宅分层所有权之比较研究》，文化大学法律研究所1984年7月硕士论文，第21-22页。

④(台湾)司法院印行："公寓大厦管理上法律问题之研究"，《司法院研究年报》第十七辑第六篇，民国八十六年，第56页。

⑤[德]鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法(上册)》，张双根译，法律出版社2004年版，第643页。

⑥由于第664条是基于个人主义所有权观念而规定的，其规定不充分之处随处可见。例如，关于专有部分与共用部分的区别标准，建筑物之建设、使用与维持等均未规定，这些问题仅能通过所有权人之间订定内部规约予以解决。这样，虽然也可通过内部规约进行确定，但其效力始终缺乏法条明文的规定，而仅能看作是私人间的契约。这种契约是否对承诺人发生拘束力以及对以后实际取得住宅的人发生对抗力也存有疑问。参见黎淑惠：《公寓法与社区发展》，(台北县)新文京开发出版股份有限公司2004年版，第25-27页。

⑦1938年法赋予法国历来既有的区分所有习惯与判例法制化地位，标志着以民法典模式确认区分所有权的旧时代的结束，宣告一个由单行区分所有权特别法对区分所有权法律关系予以立法确认的崭新时代的来临。当然，它的不足也非常明显，主要在于该法仍具有强烈的个人主义色彩，对团体关系及此制度的成长与适应的弹性甚少顾及。最显著的就是关于区分所有建筑物的改良必须得到全体区分所有权人的同意。另外，该法缺乏强制性规定，各利害关系人可以契约方法规避或曲解法条的诸多规定，从而较大地削弱了该法的规范效力。参见注⑥黎淑惠文，第28-30页。

⑧同注⑥，第28-32页。

⑨同注⑥，第33-39,547,559页。

⑩同注⑥，第52页。

(11)该条例于1995年颁布，并历经2000年、2003年、2006年三次修正。与该条例相配套的《施行细则》也于1996年颁布，并于2005年修正。

(12)(台湾)温丰文主持研究：《公寓大厦管理问题之研究》，行政院研究发展考核委员会1997年，第70-71页。

(13)数据参见《新京报》，2005年11月8日。

(14)参见新华网。

(15)数据参见《北京晨报》，2006年3月21日。

(16)"业主VS物业公司：一场实力悬殊的法律角力"，载《新京报》2005年11月8日。

(17)"物业服务如何解开业主欠费心结"，载《中国青年报》2005年11月8日。

(18)同注②，第284-285页。

(19)同注②，第285页。

(20)周树基：《美国物业产权的物业管理》，北京大学出版社2005年版，第76页。

(21)同上注，第77页。

(22)同注(20)，第77页。

(23)同注②，第286页。

(24)同注(20)，第77页。

(25)[美]查尔斯·H·温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社2001年版，第203-204页。

(26)据《中国青年报》报道，北京市高级人民法院执行庭庭长田玉玺日前在北京市法院执行工作情况通报会上表示，该市朝阳区人民法院对拖欠物业费的业主强制执行的做法已被叫停。

(27)针对由于开发商承诺不到位导致的物业服务收费纠纷，2004年《汕头市物业服务收费管理实施办法》的规定值得借鉴，即"开发建设单位售房时，承诺的物业服务收费标准低于公布的同一服务等级收费标准的，其差额部分由做出承诺的开发建设单位补付给物业管理企业。"实际上，物业服务收费标准的决定权应当在区分所有权人及物业服务企业手中，他们都是区别于开发商的独立民事主体，开发商本无权进行这种物业收费的承诺。

(28)夏善胜主编：《物业管理法》，法律出版社2003年版，第283页。^

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