职称论文发表物业公司构筑高层综合楼管理模式的方法(2)

　　统一管理可保证楼宇整体正常运行。

　　首先,大楼一是个整体,各系统都是为整个大楼服务的,所以多头管理势必会影响大楼整体的正常运行;其次,多头管理易造成职责不清,使出现的问题和故障无法及时解决;第三,多头管理还会造成管理死角。因此,高层综合楼应坚持统一管理。

　　建立完善的法律政策框架。

　　高层楼宇的物业管理作为物业公司开展业务时不可分割的一部分,其法律保证至关重要。尽管这些年来国家和地方出台了一系列规范物业管理的法规、政策,但由于缺乏大法和行政法规,致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决。有的建管之间缺乏有效衔接,有的工程质量低劣,有的配套设施不完善,而矛盾又是集中在用户入住并实施物业管理后反映出来,此时,物业管理企业只有代人受过的份儿了。另外,在传统的房屋管理体制下,物业管理体制曾一度强调业主至上,没有确立业主与物业管理企业平等的民事主体关系,对业主和业主委员会的行为也缺乏约束。这些问题入都必须靠完善立法和规范合同去解决。

　　高层楼宇的管理服务内容有待明确。

　　在物业管理发展初期,为方便用户,倡导在管理区域内实行五费统收,不少物业管理公司曾大包大揽无偿实施水、电、气费的代收代缴,从而加大了管理人员的开支。尤其是对于综合高层楼宇而言,由于本身就存在着结构、功能的相对复杂性,所以比起普通住宅,它更需要相对健全的服务。此时,内容丰富的股务项目一定要明确,否则会引发租用企业的强烈不满。欲解决这些问题,一是要争取国家尽快制定物业管理消费货币化政策。另外还要健全物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成。建立健全规范行业价格行为的约束机制,自觉接受政府、业主和行业组织的监督。

　　协调好专项服务与特约服务。

　　高层综合楼内有许多不同性质的住户和用户,各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住,还要为用户做好专项服务与特约服务,为用户、住户提供最大的方便。

　　在中国,合格的物管公司是什么样?

　　对物业管理公司而言,职责范围的划分首当其冲,不了解职责范围,非但物业的合法权益得不到保证,连正常的经营活动也将受到影响。为此,我们需要制定一定的标准以保证合格的物业管理公司的发展。

　　接管物业后,物业公司根据自身的规模、结构设计相关方案。

　　在物业管理公司全面接管物业之后,就应根据本物业的规模和结构,设计一整套方案,开展物业的招商、招租活动。

　　第一、对整个楼宇的招商、招租和经营定位做出整体策划。

　　在策划中要注意物业的地理位置、周边环境和商圈的调查,尽量在专业化经营或填补空白上做文章。

　　第二、围绕招商、招租活动进行宣传。

　　宣传要把握好动机、选准诉求点,使之产生较大的反响。

　　第三、选择好进驻的商家。

　　物业公司选择好进驻的商家,可以产生名物业加名店的优优叠加的"名牌效应",为创造骄人的经营业绩奠定坚实的基础。相反,如果选择不好,不仅会带来经济上的许多麻烦,还会给物业的发展商及物业管理公司带来负面影响。

　　第四、明确物业公司与收益性物业经营者的责任划分。

　　作为物业公司,其责任主要是提供较完善的后勤保障,提供场地及室内外环境、治安、秩序的维护等,但无权过问和干涉经营者的经营活动。而作为物业经营者,其责任是在经营中树立企业的形象并充分享受自己的经营成果。在经营过程中经营者不得破坏物业的原有结构、功能和使用寿命,不得对物业进行恶意使用和违章滥用。一切须按租赁合同来进行,出现违约或毁损的要依合同进行赔偿。

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