城中村改造项目规划与概念性方案设计

　　随着城市化的发展，城中村改造是目前我国城市化发展中的一个主要方式，文章通过蚌埠市沈圩村城中村改造项目规划与概念性方案设计案例展开讨论。

　　《广西城镇建设》创刊于1974年，广西南宁市出版，为国内外公开发行的综合性科技期刊。集宣传性、指导性、科技性于一体的建设类期刊，关注和报道城镇化进程中遇到的科学、技术和规划、建设管理等问题。

　　1项目概述

　　蚌埠市沈圩村城中村改造项目位于蚌埠市东部，西邻宏业路，东望雪华山西路，行政区划属于蚌山区，西面距淮河文化广场仅2.5公里，东面临近蚌埠市最得天独厚的风景区──龙子湖风景区。

　　该项目已被蚌山区政府列为棚户区改造项目，用地东至雪华山西路，南至迎宾路，西至宏业路，北至胜利东路。由四个地块组成，即A占地面积36.36亩，B占地面积87.66亩，C占地面积97.06亩，D占地面积37.06亩(其中有8.12亩将划为其西侧学校建设用地)，总占地面积约258亩，规划用途为居住、商业配套用地。

　　2功能定位及规划目标

　　2.1定位

　　蚌埠市中高端的商品住宅区、拆迁安置小区。拥有最佳地理位置，最畅销的居住类型，充满生活细节的产品及独特的景观形象。建成后力图成为整个城市中心的门户，是城市中高端消费和中高端人群置业的首选。

　　2.2目标

　　塑造具有浓郁人文气息及时代精神的生态家园。

　　(1)功能的多元化混合——项目将成为集居住，生活，购物，餐饮，酒店，教育等为一体，24小时安全，便捷，高效的社区文化空间。

　　(2)社区总体的营造——将各地块作为整体统一规划，营造一种连续，生动的社区空间。

　　(3)步行领域的拓展——以一条贯穿B、C地块的浅水系为基础，通过对小桥流水的设计元素的援引，将各地块串联，形成蜿蜒曲折的步行空间系统。

　　(4)自然花园——以“拥抱自然”为核心思想，以“庭院”为主题，通过建筑的围合与高低错落及水系穿插形成自然花园。

　　(5)人文气质——根据龙子湖风景区周围的历史文脉定位，强调文化内涵，提出具有“人文气质”的社区形象。

　　(6)弹性灵活的开发策略——项目独有的分散性带来开发的不确定性，本方案试图根据项目本身的特色及人群购买力灵活安排，形成弹性生长的大型社区空间。

　　3设计构思

　　本项目用地位于雪华山、龙子湖西侧，有山当有凤，有湖应有龙;龙子湖相传因明太祖朱元璋的典故而得名，设计中，我们抓住这一“龙脉”，在B、C地块引来一条“凤”，这条“凤形”景观与“龙脉”一起，隐喻为“龙凤呈祥，和谐安居”，并形成构成我们小区的主要骨架和景观元素。

　　3.1项目特色

　　(1)劣势

　　①地理位置城乡化——项目位于蚌埠城市东部蚌山区宏业路东侧，周边城乡结合部，老居民区聚集，定位缺失，认知度低;

　　②地块分散化——城市道路将项目用地分为四个地块，使各区块较为分散;

　　③社区密集化——在较高容积率要求下，建筑与环境，成本与价格的协调成为本案有待解决的难题。

　　(2)优势

　　①位于涂山路东端——交通便利，受老城区辐射较强;

　　②景观优势——雪华山、龙子湖风景区附近

　　③时机——区域内首个大型房地产开发项目;

　　④规模——大规模分期分批开发，多样户型配比满足市场大量需求。

　　3.2规划策略

　　(1)用地评价

　　在市场经济基础上，平衡资金效率的前提下，为提高土地利用价值及满足客户需求，前期应以B地块高层商品房为主，通过较高价值的地块启动，快速走量并回现，打造整个社区高端形象，建立名牌口碑，提高项目品位及认知度;中期以A、D地块安置房为主，满足安置的需求;后期通过C地块高层住宅满足开发量的要求，并使整个社区形成完整形象。

　　A:西侧为四幢在建34层高层住宅，地块较小且零碎，离景区相对较远;

　　B:相对居中，用地较大且相对完整，东南角为低层别墅区，离景区最近;

　　C:相对居中用地较大且相对完整，离景区次近;

　　D:用地较小且狭长，西侧为已建小区和小学，离景区较近;

　　地块价值排序： B=C>D>A

　　(2)居住模式的探索

　　①自由与约束——“开放式自由街区”

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