关于城市规划中提高容积率的可行性研究

【摘要】 :本文通过对容积率概念、合理容积率确定方法及容积率对地价的影响规律的回顾，对三种不同类型的国际城市地区的容积率、开发强度进行了比较分析，提出了提高容积率势在必行的理由，对上海和其他大中型城市今后的土地开发模式具有一定的借鉴作用。

【关键词】:容积率; 城市规划; 可行性

【引言】\"十二五\"期间，上海要通过创新和转型来推动经济增长，就要将提高土地、劳动力和资本等传统要素的利用效率放在非常重要的地位。上海未来发展将面临日益收紧的土地和劳动力等资源约束，但在提升资源利用效率方面还有巨大空间：可以通过制度、政策、管理和技术方面的变革和创新，实现要素利用效率的提高，推动经济平稳增长。提高土地资源利用效率是最直接要面对的问题，而容积率的提高，会带来土地利用效率的大幅度提高。

1、关于容积率的相关研究

1.1 容积率的基本概念

容积率即建筑容积率(Floor Area Ratio)，指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。按照《上海市城市规划管理技术规定》，中心区域的容积率指标如下：新建高层建筑商办用房为4，住宅为2.5;新建多层建筑商办用房为2.0，住宅为1.8。规划控制的是建设基地的综合容积率，综合容积率是各种建筑在基地总建筑面积中的比例，与各自容积率指标的乘积之和，再扣除折减率。

1.2 合理容积率的确定方法

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的过大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

目前，已有诸多学者提出了合理容积率的确定方法。如鲍振洪、李朝奎(2010)从经济条件的约束、环境条件的约束、社会条件的约束等三方面综合取定容积率值;陈昌勇(2006)提出从宏观层次的形成、中观层次的调节、微观层次的修正三个层面最终确定容积率，新近又提出了基于经验、日照、建筑形式、地价、城市地理学的综合平衡法;等。

1.3 容积率对地价的影响规律

容积率对地价的影响规律主要受收益机制和市场供求关系的作用。总体来说，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，容积率对地价的影响程度愈大。对于不同城市，容积率对城市地价的影响程度与城市规模成正相关关系;对于同一城市不同地区，容积率对地价的影响表现为从中心向外围逐渐减弱;对于同城同地区，容积率对地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

2、国外的容积率、开发强度与我国的比较分析

2.1 人少地多类型——欧美地区

在欧美等人口少、土地多的经济发达地区，居住形态的可选择范围较大。20世纪70年代后，欧美地区向郊区化的低容积率住宅模式。比如美国以郊区住宅为主体，容积率在0.2-1.5之间。近年来，紧缩城市理念建议提高居住密度，卢埃林、戴维斯1994年发表报告认为200人/公顷是可能的最高密度，\"地球之友\"提供的可居住持续密度是275人/公顷，这些数据都大大低于亚洲城市的现状。

2.2 人多地少类型——新加坡、香港地区

在香港、新加坡等人多地少的地区，决定了其只能采用高容积率的模式。香港平均密度约为6200多人/平方公里，多数住宅在30-50层之间，容积率在6.0-10.0之间。而新加坡的人口压力相对较小，其住宅层数多为10-13层，居住净密度一般为1000人/公顷，容积率一般为1.6-2.3，最高不超过3.8。

此外，香港采用了多中心的城市空间结构，在住宅容积率平均超过6.0，居住密度在1800人/公顷的情况下，通过各方面的努力，仍能保持交通畅顺和较好的居住环境。由此可知，城市产生的环境质量下降的问题不应完全归结于城市容积率过高。

2.3 人多地多类型——中国大陆地区(如上海)

改革开放以来，我国土地资源的有效配置和开发利用，对经济高速增长起到了重要的推动作用。但是，根据国土资源部地籍司发布的相关数据，我国城市的平均容积率仅为0.33(截止至2005年)。由笔者根据相关数据统计可知，上海市区(不含崇明县)平均容积率约为1.5;位于上海市中心的袖珍城区静安区(7.62平方公里)，其平均容积率约为2.1。

与此同时，上海城乡建设用地的比例正在不断提高。截止目前，上海城乡建设用地比例已近50%(如不计崇明三岛，该数值已远大于50%)。而根据国家发展研究基金会《中国发展报告2010》的数据，香港的开发强度约为24%，法国大巴黎地区的开发强度约为21%，英国大伦敦地区的开发强度约为24%，日本开发强度最高的东京都市圈也只有29%。

相比可知，目前上海土地利用正呈现出无序蔓延的趋势，利用效率相对低下。上海市区的土地利用效率仅为香港岛地区的1/5左右，同时各类工业园区及郊区城镇的规划容积率大多为0.3。可以说，低容积率与高开发强度相互影响，互为因果。

3、提高容积率势在必行

3.1 切实节约集约利用土地

国际上一些城市中心的容积率一般都在2.0以上，我国香港的容积率是6.0-10.0，有专家已提出我国城市平均容积率由0.33提高到0.5左右是可行的。因此，上海今后经济社会发展所需要的土地，也应主要从提高城乡建设用地利用效率入手，即提高容积率，通过修订城市规划，较大幅度地提高上海市区中心、各类园区和其他建设用地的容积率，同时严格控制新征地面积。土地的集约化使用，可为上海\"创造\"出大量新的土地资源。

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