关于城市规划中提高容积率的可行性研究(2)

美国纽约的曼哈顿和我国香港地区，容积率和人口密度都非常高，但它们对各类人才具有强大的吸引力，而且其交通状况远好于北京和上海。因此，高容积率可分为两种不同发展阶段：较低发展阶段的高容积率(如贫民窟)，宜居性差;较高发展阶段的高容积率(如曼哈顿和香港)则可以做到密而不挤，较高的密度反而使这些城市能更有效地获得基础设施服务、提升宜居性。上海的实际情况也正如此，\"亿元楼\"(年税收超亿甚至月税超亿的楼盘)集聚度最高、\"楼宇经济\"最成功的地区(如浦东陆家嘴、静安南京西路等)，正是上海容积率最高、基础设施最完善的地区。此外，人口和建筑密度越高的地区的房价越贵，说明城市居民偏爱密度较高的住宅区，因为这些地区的城市基础设施服务必定更优。

当然，提高容积率要讲科学、要适当，还应创新土地使用制度，如在大的区域范围内控制容积率并允许不同建设地块的容积率相互调剂;在城市规划中进一步重视地下空间的开发利用;鼓励现有二产用地向三产用地转型，适当降低二产和三产用地间的价格差异，在政府和企业间合理分配土地变性的\"红利\";在各类产业园区和郊区新城内实现混合功能开发和\"产城融合\"。

提高上海土地的容积率，可能会对\"土地财政\"带来一定的负面影响，但也可以在现有建设用地上容纳更多的企业，尤其是土地产出率较高的服务业企业，从而增加税收，以弥补政府减少征地而损失的土地收入。此外，在容积率指标的大小上加入市场调节的作用，适当放宽容积率指标也可增加政府收入。如温州模式，容积率\"超基准面积累计分成法\"——如经行政许可需要突破法定容积率，增加量小于10%的开发商与政府五五分成，增加量在10%-20%时开发商与政府四六分成，依此类推，直至政府取得全部增值费。利用这种方法对容积率指标进行监控，既增加了政府收入，同时也使土地利用更为有效和合理。

3.2 切实进一步控制房价

容积率较低，直接会导致大城市中心的地价上涨，而地价的上涨最直接导致的是房价的飙升。目前，针对控制房价快速上涨，中央和上海采取了一系列措施，如划出更多的土地用于开发。而事实上，其作用有限。

首先，政府无法太多拿出建设用地。在国家用地指标的限制下，在国土资源部的监督下，在各种产业用地的争抢下，在政府\"重点产业扶持\"的政策下，在旧城改造被容积率限制的情况下，在保障性用房保量的迫切性下，在预留未来储备地的余地下，在\"公共利益\"征收的法定条件下，其实根本就不用争论。

其次，政府新拿出的土地在哪里?疯涨的地价主要位于成熟配套的片区，比如上海内环，而政府拿出外环以外的土地，是不可能控制房价的。上海内环的土地政府也拿不出来，也不愿拿出来。

此外，有人说中国城市房价问题是官商勾结的\"容积率腐败\"，\"开发商黑心\"，其实最根本的还是供应问题，源于土地的供应太少。而土地的供应太少是一种表面现象，实质是土地利用效率较低，即规划容积率较低。

结论：提高容积率既可切实贯彻土地节约集约利用的各项政策，也将进一步推动房价的调控和市场化，对未来的可持续发展具有积极的意义。

参考文献

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