基于市场经济下的房地产业讨论

摘要: 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产是市场经济下的重点行业，其发展情况直接影响了我国国民经济增长趋势。本文着重对市场经济下的房地产业进行了以下的讨论，以供参考。

一、房地产价格组成

房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成：

1.土地费用

土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。

2.建安成本

建安成本包括：前期工程费(前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用);基础设施建设费(建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用);建筑安装工程费(建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费);公共配套设施准设费(建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用)，这部分费用的上涨直接表现为房价上涨。

3.相关税费

税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。如营业税及附加，所得税，契税等等。

二、市场经济下房地产业现状

我国市场经济体制改革后，各类行业都取得了显著的进步。从最近几年的经济调查显示，\"房地产\"行业已经成为了市场上最为\"暴利\"的行业。尽管国家采取了相关的政策进行控制，但其\"价格猛涨\"的趋势未得到根本上的限制。

1.房好卖。市场经济的多元化发展使得人们的投资增多，房地产成为近年来\"稳赚不赔\"的行业，各种形式的商品房、住宅房都成为社会群体的\"抢手货\"，许多房产还在建设中就被预定而空。除了销售之外，房地产业成为了投资者们的重点对象。

2.买房难。面对房地产销售的大好趋势，开发商们搞垄断组织，自行抬高房价。据统计，北京、上海、杭州等发达城市房价最高达3万元/㎡。高额的房价让处于中等收入的群体成为\"房奴\"，低收入的社会人员要想买一套房几乎要经过几十年的奋斗，买房难成为了不争的事实。

3.开发多。房地产行业给开发商们带来了巨大的经济利益，面对广阔的社会主义市场，开发商们筹集大量资金搞房产投资。当城市有限的土地资源被开发所剩无几后，开发商们则将目标转移到城乡地区，采取了\"征田买地\"的措施大量开发房产。

4.市场乱。自我国实施改革开放政策以来，各种不同的行业都出现在了市场上，这就给投资者们创造了更多的投资机会。但从目前的形式来看，仅房地产、证券等少数行业会吸引投资者的\"眼球\"，其它行业投资金额占有比例极少，市场分配明显混乱。

三、导致房价猛涨的主要因素

\"一天一个价\"这是当前楼市房价变动的真实写照，全国各大城市的\"房价\"都在迅速上涨，即使政府采取了相关策略调控管理，但房价一直居高不下。而导致房价猛涨的因素是多个方面的，其不仅涉及到了开发商，还关系到国家和政府的经济决策。

1.垄断因素。作为房地产行业的直接主导者，开发商所指定的各方面措施是造成房价上涨的根本因素，如:销售、投资、租赁等策略。在这一系列的操作过程中，\"组织垄断\"则成为了开发商们一贯的行为，价格垄断、资金垄断等都让觉得房价的权利掌握在开发商手中。

2.国家因素。今年为了抑制房价上涨，国家出台了多项政策来限制房价销售，如:限制房贷、数量控制等。但这些政策实施都是在市场房价猛涨已成定局的情况下采取措施，似乎为时已晚。\"国家出台政策，开发商则有对策\"，房价下降控制成效不理想。

3.政府因素。政府是国家政策的执行者，应按照国家制定的各个策略严格执行。而实际情况则是开发商在用地时若得不到政府的批准，常采用\"利益诱惑\"的手段获取\"开发权\"。面对丰厚的利润分红、资金回报，政府在执行管理政策时更加偏向于开发商。

4.供需因素。供需变化导致房价上涨，主要还是由于业主们的追求所致。大部分业主看到了房地产投资后的收益，都纷纷将手上的资金转移到房地产上，这导致了市场上供小于需，不知不觉中就抬高了房产价格。随着投资者数量的增多，房价上涨的趋势将一直延续下去。

四、有效控制房价的科学策略

表面上看，房地产行业的迅速发展是我国市场经济取得进步的重要表现。但从本质上看，房地产经济则是一种畸形的\"泡沫经济\"，是社会经济的虚假繁荣，一旦整个市场出先变动，其必将造成市场经济体系的崩溃。因而，加强房价控制力度势在必行。

转载请注明来自：http://www.uuqikan.com/fangdichanlw/1507.html