房地产期刊论文发表浅谈企业融资渠道

　　摘要：近年来，随着房地产业的迅猛发展，房产企业需要的运转资金大大增加，而由于房屋从开盘到建成发售需要经历一段时间，需要巨大的资金链来维持日常的施工开支。往往一个楼盘开盘前要先进行融资，房产企业想尽办法来获得启动资金。因此，传统的融资方法已不能满足房产商的需求。若房产企业不能筹得更多的资金就将导致工程在施工过程中面临随时停工的问题，甚至可能因为资金链的断掉而导致烂尾楼的出现。这些情况都是房产商们不想看见的，从而要求房产企业努力的去寻求多元化的融资方法，才能保证施工的正常进行。

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　　一、房地产企业融资的含义和渠道

　　(一)房地产企业融资的含义

　　所谓的房地产融资就是说房地产公司在无充足的资金开发楼盘的情况下，通过各种方式来筹措资金，以保障房产项目的顺利进行。

　　(二)房地产企业融资的渠道

　　房地产的建设资金分为两大部分：一是房产企业的内部资金，可分为企业的原始自有资金和消费者购房的首付款;二是房产企业的外部筹措资金，分为发行股票和债券来筹集资金，通过银行等信贷机构获得资金和吸引民间闲散资金等渠道来进行融资。当前，我国的房产经济处于快速发展阶段，而房地产业的发展伴随着大量资金的运转，房产商想尽办法来筹措资金。因此，需要通过各种形式的融资方法来获得资金。

　　1.自有资金

　　企业自有资金是指企业成立初期的注册资金加上企业经营所赚取的资金总和。企业通过起步时期的原始积累获得了自有资金，有了这些资金可以使企业在以后的发展中有坚实的后盾，帮助企业完成日常的运营，使企业的资本像“滚雪球”那样越滚越大。

　　2.房屋预收款

　　所谓的房屋预收款就是消费者在认购房屋的时候提前缴纳的首付款，这些资金只是房屋全部价格的一部分。这是房产商进行融资常用的方式之一，一般情况下很少有房地产企业采用现房销售的模式，提前收取一部分的房款可以帮助企业筹集到工程施工的启动资金。这样也能减少房产商使用自有资金，是房产商非常乐意使用的方法，而且目前消费者对于房子的需求很大，他们也愿意提前缴纳部分房款以确保能买到房子，尤其是楼盘处于黄金地段，消费者都是抢着购买。

　　3.债券融资

　　债券融资是指房地产公司利用发行债券来进行融资，通过与投资者签订协议商定还款的利率和日期，这样就与投资人形成了债务人与债主的关系。但是，并不是所有的房地产公司都具有发行债券的资质，若房地产企业想要以发行债券的方式来筹集资金，就必须接受有关部门的审查，审核其是否具有发行债券和偿还债务的能力。设想一下，若是房地产公司不论大小都能发行债券，将会有很多的不法分子借着开发楼盘的理由来骗取钱财，然后卷着钱款逃跑。这就会损害消费者的利益。在国家对于房地产的开发监控比较严的背景下，银行对于房地产企业的借贷审核也变得严格起来，发行债券就成为一种很好的融资手段，为企业筹集到大量的资金。

　　4.上市融资

　　一些大型的房地产开发公司都是通过上市来募集资金的，例如国内出名的万达、绿地等房地产公司。这些企业在证券交易所上市通过出售股票的形式来筹集资金，由于这些公司的经营管理较好并且效益不错，通常股票的价格和发行量都很高。这就为房地产公司筹集资金打下了坚实的基础，只要有大的项目开始动工，股票的行情就会水涨船高，房产企业就不愁没有运转资金。再看看发达国家的房地产企业融资的情况，不难发现他们中的大多数都是上市公司。这样能够获得更多的资金去运转公司，为公司今后的发展打下了坚实的基础。目前，我国的房地产企业也开始选择上市来缓解自身的经济压力。

　　5.投资基金

　　投资基金是房地产企业融资的一种新兴渠道，它运用信托机制，采取共同投资、共享收益、共担风险的原则，将分散的资金统一纳入到一个由专门机构运作的基金内，进而将这些资金进行再投资获得投资收益。

　　二、我国房地产企业融资渠道存在的问题

　　(一)房地产企业自有资金比例较低

　　自有资金是房地产企业进行开发的基础，是内部融资的一种，即房地产企业将自身的留存收益和折旧转化为投资，包括从税后利润提取的盈余公积金、资本公积金和未分配利润。按照我国的相关规定，房地产开发企业的自有资金必须达到35%，但相关数据显示我国房地产企业自有资金的比例仅为21.6%，远远低于国家行业最低标准，许多房地产企业负债比率偏高，假若银行紧缩银根，这些高负债的房地产企业会出现资金链断裂甚至破产的情况。

　　(二)房地产企业外部融资过于依赖银行

　　由现今的发展情况可以看出，越来越多的公司开始涉足房地产行业，房屋的销售竞争也越来越严重，许多公司为了吸引顾客都纷纷降低购房的首付款，导致企业内部的融资非常困难。因此，房地产公司项目的运转资金过多的依赖于银行的贷款。没有银行雄厚的资金支持，房地产企业也不可能发展的这么快。然而，随着房价的不断上涨导致居民买不起房子，这时国家的宏观调控政策就出台了。银行对于房地产业贷款申请的审查变得严格起来，许多企业因此面临着开不了工的危险。因此，房地产企业要想做大做强，就必须改掉依赖银行的坏毛病，形成自己筹集资金的一套模式。

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