房地产导刊官网之走出房地产定价困局

　　摘要：本文分析了我国房地产定价的困境和定价的基本要素，论述了我国房地产定价陷入困境的根源和困境对我国长期经济社会发展所产生的不利影响，在此基础上，提出了建立和完善我国房地产定价的市场机制和调控体系，房地产收益的税收机制和分配体制，以及推动我国房地产业持续、稳定和科学发展的对策。

　　关键词：房地产导刊官网,房地产定价,跨境资本流动,科学发展

　　我国房地产如何定价?定价的环境和基本依据是什么?随着我国经济的改革开放，跨境资本流动会对房地产定价产生什么影响?合理的房地产价格又是如何形成的?我国房地产定价是否出现了困境?如何才能找到摆脱困境的出路?我们认为这些都是我国房地产业发展所迫切需要回答的问题。

　　一、我国房地产定价的困境和定价的依据

　　我国房地产供求从福利化、计划化转向商品化、市场化的过程中，房地产定价的困境就一直存在，特别是在房地产价格高企的时候尤为突出。由于住房涉及到人们生存的基本条件，在我国，又由于房地产定价在很大程度上关系到了各个阶层或各个集团的利益，于是乎房地产定价就成了极其敏感的、政治色彩浓厚的社会大问题。与此相应，在我国现阶段形成了一种特殊的，以政策博弈为导向，以定价博弈为核心的房地产定价的社会舆论。房地产定价社会舆论的形成既体现了人们对房地产价格的普遍关心和对居住条件改善的意愿，以及对国家房地产政策高度关注和热情参与;同时又反映了部分社会舆论和社会心理对房地产政策和房地产定价的过度聚焦。由此可能产生的误判在一定程度上形成一种群体性的、选择性的价值取向和对房地产政策的理解。

　　除了日益兴盛的社会舆论，还有在其后各大利益阶层和利益集团的强力影响，客观上形成了一个人为因素作用的环境，直接或间接地作用到我国的房地产定价上，由此形成了我国房地产定价的困境。其主要表现为，我国房地产定价社会舆论有脱离定价基本环境和偏离定价基本依据，受人为因素作用的倾向。在这里，我们先从我国房地产定价基本因素的讨论开始。

　　第一，在一般商品经济条件下，房地产和其他生活资料一样，都要在价值上得到体现，并具有特殊的价值规定。价格是价值的货币表现，房地产定价要受到商品经济内在规律，主要是供求规律和价值规律的制约。土地是大自然的“赐予物”，是具有自然力的综合体，其具有特殊的价值规定：一是土地的稀缺性，可供建造住宅用的土地的有限性;二是土地的差异性，即土地本身的级差性和固定性。具体土地定位之间要靠交通运输联系，这些特性都要在价值上得到表现。在任何商品经济条件下都存在由于土地差别带来的超额利润;不论是私有还是公有的土地所有权都要将超额利润转化为地租;按利息率计算的地租的购买价格，表现为土地价格。以使用土地为条件的住宅(或商品房)所处位置的差别，土地上的住宅(或商品房)的价值规定也因此得到补充，从而住宅(或商品房)价格的构成也得到补充，即以使用土地为条件的住宅(或商品房)价格。

　　第二，在社会主义市场经济条件下，房地产的一个基本特征是土地国有(或集体所有)，房地产开发商或商品房购得者获得的只是土地的使用权，没有土地所有权。土地公有权在经济上借以实现的形式仍然是地租。在我国，房地产开发和经营企业向土地公有权的代表一地方政府支付土地使用权的购置费用，即地租，以及各种税费;地方(或国家)政府应该把这部分收益作为发展地方(或国家)社会经济和社会事业之用，造福于全民。

　　第三，在经济全球化条件下，一国经济开放使得其房地产定价具有了国际化的倾向，人们往往会把某国一地房地产的定价与异国相似的他地来进行比较，出现一种“看齐效应”。而且当一国经济金融高度化发展，房地产越来越表现出两种特性：一是消费性，和其他生活消费品一样，房屋用于解决人们居住;二是金融性，作为金融资产的一部分，不动产用于投资。这样，房地产成为人们组合投资中的一个重要部分，房地产定价又具有了一般金融资产定价的属性。

　　在开放经济条件下，跨境资本(或资金)的流动，在一国房地产市场上流动方向的切换、流动规模的扩张收缩、流动速度快慢直接影响着当地房地产价格的决定和变动。当跨境资本大规模地、快速地流向某房地产市场，它所代表的是对这一房地产的强劲需求，会推动该房地产价格迅速上升;当跨境资本大规模地、快速地撤离出某房地产市场，它所代表的是对这一房地产的强劲供给，会拉动该房地产价格迅速下降。跨境资本流动不仅会影响到房地产市场上价格的决定和变动;而且还会影响到一国财富的形成和财富的国际间转移。当然，国内资金流动也会产生上述的作用，所不同的只是在这个市场形成的财富转移暂时发生在国内。

　　在我国房地产定价上，已经逐渐形成一个开放型的、社会主义市场经济环境。在这一环境下，房地产定价既要符合社会主义市场经济的要求，坚持发挥土地公有制下的市场机制作用，遵循供求规律和价值规律等商品经济的基本规律;又要适应开放经济条件下，跨境资本流动对房地产定价和一国财富在国际转移的作用。为此，我们要建立和完善我国房地产定价的市场机制和我国房地产定价的调控机制。充分发挥这些机制的作用来促进我国房地产的合理定价;促进对房地产开发经营收益的合理征税和房地产财政收益的合理分配;防范跨境资本对我国财富的投机性掠夺和促进国民财富不断增长;最终让我国民众都能住得上房，能住较好的房;让越来越多的人能买得起房，能买上好房。

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