浅谈房地产企业融资难题及对策(2)

2.投资担保融资

随着国家对民间借贷的放开，投资担保公司在近年来得到了突飞猛进的发展。目前，房地产开发商借助投资担保公司获取资金的项目越来越多，而投资担保公司也愿意跟房地产开发企业这样具有一定实力的企业合作。投资担保公司融资胜在灵活和快捷，但由于其民间融资的性质，也决定了其融资金额不大、融资成本较高的特点，这成为很多开发企业的顾虑。目前的投资担保融资，一般限于中小开发企业，或大型开发企业短期急需资金支持的情况。

3.项目融资减风险

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。项目融资最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。

4.股权式房地产信托

这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。 这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。121号文件规定，房地产企业自有资金(所有者权益)必须达到30%，银行才能给予贷款。一般来说房地产企业的所有者权益都非常小，很难达到30%的要求。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

总之，房地产企业的融资渠道是多元的，企业必须根据对资金的需要、自身条件、融资模式的可行性及其成本，来确定切实可行的合理的融资方式和融资规模，并通过执行融资方案来促进企业资金结构的优化。

参考文献：

[1]我国房地产行业中信托融资的现状与发展;湖北广播电视大学学报;张南，周曙;2007-01

[2]房地产企业融资方式的选择;环渤海经济瞭望;麻勇;2008-01

[3]建设项目融资模式研究;价值工程;关书溪;2011-06

作者简介：刘学，女(1975-2)，汉族，籍贯：吉林市，研究方向：房地产市场经济分析及房地产行政主管部门如何做好和应对当前形势

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