浅析当前国家调控情况下房地产企业的融资途径(2)

2.2 房地产投资信托(REITs)

在美国，房地产投资信托(REITs)已发展成为一种成熟的房地产证券化模式，有效地为房地产开发商筹集资金。其标准运作模式是：由房地产信托基金公司负责对外发行受益凭证(普通股票、商业票据和债券)，向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有分享。它采用股份公司的所有制形式，将被动投资者股东的资金吸引到房地产业中来，其发行的受益凭证可通过证券公司上市及流通，比房地产有限合伙方式更具流动性，且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出申请等优惠条件，在这以利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。相对来讲，房地产信托有以下几个优势：其一，信托产品能够比较灵活，充分的适应和处理房地产的多种经济和法律关系，信托能解决其他渠道难以解决的问题;其二，相对其他融资渠道，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的投资成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续应用和公司的发展;其三，信托在供给方式上更灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。

3 建造经营阶段主要融资方式选择

建设运营阶段的融资方式，服务与建设与运营要求，通过有效盘活利益相关着的资金，减少房地产开发资金占用量，提高资金使用效率，并实现资金的快速回笼。

3.1 工程承包融资

在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有经济实力的承包商为争取到建设任务，愿意到资承包建设工程。这样，开发商就可将一部分融资的空难问题和风险转给承包商。相当于建筑承包商贷款给开发商，开发商按照合同还款并支付利息。这个利息率要高于银行存款利率，地狱银行贷款利率，更要低于开发项目的投资收益率，才会对双方都有利。

4 运营成熟阶段的主要融资方式选择

运营成熟阶段的房地产公司，是指通过几轮房地产项目开发，在获得良好投资回报的同时，积累了良好的市场信用与客户口碑，公司价值随项目价值提升而大幅提升，具更高层面的融资条件与能力。

4.1 发现股票融资

主要指股份制房地产企业，依托于证券市场，通过发现股票筹资，用于新项目开发。这种形式不仅能进行大量的直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，降低负债率;而且将经营风险分散给投资者霍投机者共同承担，是最理想的房地产开发融资方式之一。

4.2 发行债券融资

发行债券融资分为政府发行、金融界发行和房地产企业发行三种。它可以聚集一部分社会闲散资金，用于土地开发、房地产项目投资等，但发行者必须保证债券到期后，向持有者偿付本息，这是它面临的最大风险，此外，对房地产企业来说，发行企业债务必须符合一些限制性的规定。而且如何选择好发卷世纪，销售形式也得深入研究。

三、结论

房地产开发企业的生存、发展与壮大都离不开资金的支持，而充裕的资金又与融资相伴。在国家如此调控的严峻市场经济条件下，房地产开发企业对融资驾驭控制得好，可以给企业发展、壮大增加动力;反之，融资失控必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、甚至国家造成损失。因此，房地产企业做好融资对策积极拓宽融资渠道已经是当前解决出路的一个重要工作之一。同时另一方面也需要国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式,从而规范房地产行业的一种金融秩序，保证房地产行业的健康发展。

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