房地产开发流程简析
摘要：房地产开发涉及的流程多而且复杂，本文对房地产中可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、工程建设阶段、销售阶段和交付使用阶段这个五个阶段进行简要叙述及分析。
关键词：房地产开发;可行性研究;科学
前言
随着我国城市的进步和发展，房地产开发最近几年迅猛发展起来，正引起各方面的重视。房地产开发过程是开发商通过土地改造、房屋建设或建筑物翻新等城市开发建设，从而达到其社会和经济目的的过程。目前，房地产开发已经成为国家经济支柱产业之一。可以说，了解房地产开发流程是企业的立足之本。
一、房地产项目可行性研究和项目决策阶段
房地产开发项目经决策层批准初步立项后，转由企业成立可行性研究小组进行可行性研究。 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效应
1.1可行性研究分为四个工作阶段：
⑴投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，寻找最有利的投资机会。
⑵初步可行性研究。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
⑶详细可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
⑷项目的评估和决策。按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
1.2可行性研究按以下五个步骤执行：
⑴接受委托;
⑵调查研究;
⑶方案选择与优化;
⑷财务评价和经济评价;
⑸编制可行性研究报告。
集团公司决策通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
二、建设前期准备阶段
1.获取土地使用权。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
2.征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
3.规划设计
3.1 规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述\"一书一证\"时，需提交以下申报资料：
⑴建设用地申请;
⑵房地产开发单位营业执照和资质证书;
⑶土地使用证或土地权属证明;
⑷1：2000地形图。
3.2 持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段：
⑴规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。
⑵施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。
3.3 申办《建设工程规划许可证》。建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。
4.建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
依法必须进行招标的项目范围和规模标准。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。
5.申办《建设工程施工许可证》
5.1 凡在天津市行政区域内新建、改建、扩建、翻建的房屋建筑、土木工程、设备安装、管理敷设、装饰装修、园林绿化等投资额在50万元以上(含50万元)的建设工程，均须办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建设工程，不再领取施工许可证。
5.2 本市施工许可证依照计划管理部门的立项或投资计划批准的建设规模，实行市、区(县)两级管理。市经济技术开发区、天津港保税区和天津新技术产业华苑工业园区的施工许可证，由工程所在区的建设行政管理部门负责发放。市或区(县)的建设行政主管部门自收到申请十五日之内，对符合规定的申请颁发施工许可证。
三、工程建设阶段
1.工程建设阶段的基本流程及工程建设阶段的工期控制分析
1.1 施工准备阶段;
施工准备阶段需要完成的工作有：
⑴施工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要;
⑵施工场地平整，达到施工条件;
⑶施工通道疏通，满足施工运输条件;
⑷施工图纸及施工资料准备;
⑸施工材料和施工设备的准备变更后的土地使用证;
⑹临时用地或临时占道手续办理;
⑺施工许可批文及办理开工手续;
⑻确定水准点与座标控制点，进行现场交验;
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