房地产开发流程简析(2)

⑼组织图纸会审、设计交底;

⑽编制工程进度计划;

施工准备阶段建设工程规划许可证取得即可安排进行，基本不会占用主线时间，可以不在工期计划中考虑。

1.2 地基处理;

地基处理可分为有地下室和无地下室两种情况：

⑴无地下室情况，根据建筑物不同和设计方案不同桩基有钻孔灌注桩、预应力混凝土管桩或方桩、水泥搅拌桩等形式，各种形式其施工周期不同，根据场地条件、施工机械、劳动力情况进行合理施工安排。

⑵有地下室情况则会出现降水和基槽边坡支护问题;基坑降水，天津市地区地下水位较高，在有地下室情况多考虑采用止水帷幕加降水井点进行降水;基槽边坡支护，施工场地较为宽阔时可以采用放坡同时对边坡土进行固化的方式进行支护，而在市区及周边郊县地区施工场地多为狭小空间，基槽边坡支护则会通过专业设计及专家论证采用SW工法、地下连续墙等边坡支护形式进行支护，支护方案不同其工期将会不同。

桩基础、基坑土方及支护工程因为受地质情况影响较大，不做硬性规定，项目可根据工程具体情况在30-120天内合理设置。

1.3 基础及地下室施工;

⑴无地下室时施工顺序为：先基础施工，后进行基础部分回填土，然后进行给排水、暖气、煤气、强弱电沟、消防等管线地下部分预留预埋，最后进行零层结构施工。

⑵有地下室施工时施工顺序为：先进行垫层及底板防水施工，然后进行基础结构及地下室底板施工，其次进行地下室墙体及零层板结构施工，最后进行地下室外墙防水及回填土施工。

基础结构根据建筑物的不同情况考虑在30-60天内合理设置。地下室结构根据层数多少，按照每层20天左右考虑。地下室为人防工程时，因停点验收较多，可适当增加工期。

1.4 主体施工(含砌筑工程);

主体施工阶段工序较为简单，一般混凝土结构施工至4层时可考虑进行砌筑工程插入砌筑施工，主体封顶后一个月左右完成砌筑施工。主体结构施工别墅(含洋房)和裙房结构施工每层为12天。多层结构施工每层为10天,小高层、高层和超高层标准层结构施工每层为7天。平屋面按10天考虑，如为斜屋面需增加12天。季节施工影响(含冬施、雨季、跨春节)：北京、天津、青岛、西安、大连、太原和烟台按照60天。建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。砌筑工程可在主体结构施工4层时可考虑进行砌筑工程插入砌筑施工，主体封顶后一个月左右完成砌筑施工。

1.5初装修施工;

初装修阶段是工程施工中最为复杂、多工种并行施工、交叉作业最多的阶段，此阶段的施工工序的控制好坏直接影响到工程建设阶段的整体工期。初装修阶段主要包括：抹灰工程、防水工程、门窗工程、屋面工程、内檐涂饰、金属构件安装、保温工程、外檐涂饰、给排水系统、供暖系统、燃气管线、消防系统、强电系统、弱电系统、室外附属工程等。各种建筑物不同，其各工序先后顺序也不尽相同，其基本排序原则为：先湿后干、先内后外、先隐蔽后面层。

按80+3N(层数)计算主体结构封顶至落完外架时间。毛胚房从落完脚手架到交付完成按照150天考虑。

1.6配套工程施工;

室外配套工程一般顺序为，先深后浅、先主管后支管、先起点后末端的顺序进行施工。

从主体落完外架即可插入进行外配套管网施工，从外配套管网沟开挖到全部回填土完成按照60天考虑，如施工周期跨雨季，可酌情考虑增加10%-15%的工期。

1.7园建工程施工;

园建工程一般顺序为，先硬后软的顺序施工。外配套管网回填土完成后即可插入园林景观施工，视其复杂程度，按照30-60天考虑。

1.8精装修施工;

精装修的基本工序编排原则为：先大后小、先上后下、先里后外、先复杂后简单、先手工作业后工厂化安装。室内精装修施工介入点原则：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前60天考虑。

精装修从施工开始到完成交付时间：10层以下需6个月、11-35层需7个月、36层以上需8个月。

1.9销售案场及展示区施工;

销售案场及展示区多为临时性建筑，从设计完成全套施工图并通过施工图审查后即可安排实施，多为短平快的工程，在销售产品公开展示前完成即可。

四、销售阶段

1.申办《销售许可证》。

2.商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款 并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理。双方应当签订书面合同，合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任等。房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。并按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任，还应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

五、交付使用阶段

1.申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》;

2.申办建设工程规划验收;

3.进行权属登记，取得《商品房权属证明书》;

4.物业移交。

总结

房地产开发的是一项资金投入大,开发建设周期长,风险高的行业,它涉及面广,流程复杂。对于从事房地产开发这样的广大同行们，我们要解放思想，加强创新，把理论和实践相结合起来，在实践中发展，在发展中不断的前进，共同推进房地产行业的与时俱进!

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