如何控制与管理房地产工程的造价

摘 要： 房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大;本文从房地产的规划设计、施工、验收等阶段控制造价，其中规划设计是重中之重，降低决策阶段的造价将对项目总造价的控制具有积极的意义。

关键词：房地产;造价;控制;探析

一、前　言

从当前房地产的发展来看，实际需要由于房价虚高导致得不到满足，商品房的空置率高攀，房地产炒作严重，老百姓往房兴叹。社会经济的发展资金不断涌入房地产行业导致价位虚高，呈\"供\"大于\"求\"的状况。炒作的行径已经国家民生带来很多不利影响，政府不断出台限制购买政令，遏制房价过快增长。那么作为房地产开发商，一方面要尽可能让广大消费者能够买的起房，又要占领市场，加速资金回报率和投资收益率，那么从房地产开发商自身来讲实施造价控制，降低造价成本是基本措施。通过科学严格的管理，在同样建造标准状况下，努力降低造价成本，使其达到低于。相反，因成本过高继而引起售价居高不下，造成死盘、烂盘现象已屡见不鲜。因此，有效地进行成本控制是确保项目成功开发和获取利润的关键，也是企业管理水平的具体体现。本文是作者以房地产造价控制为研究对象，主要探析房地产项目从设计规划到施工完成的阶段的造价控制。

二.房地产开发全程造价的分类及其特点

目前，根据我国建设工程项目的建设程序，房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为四个阶段：项目投资决策阶段(项目建议书、可行性研究、投资收益分析)，项目规划设计阶段(项目规划设计、方案审批)，项目实施阶段(施工阶段)，项目竣工结算阶段。

在项目投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告时编制详细投资估算，由于都是投资估算，一般误差在+30%到-20%之间，所以误差较大。这一阶段建设工程造价控制的难点是：第一，项目具体实施方案尚未确定，估算难以达到准确;第二，此阶段开发商有时是为了争取项目的开工，行政决策意识比较强，投资估算偏小;第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。在项目规划设计阶段，从控制建设工程造价来说一般又分为四个小阶段：第一，方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书;第二，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计总概算;概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额;第三，技术设计阶段(扩大初步设计阶段，简称扩初)，开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计修正总概算;第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算。施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价(估算、概算、预算)相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成设计阶段的控制系统。

三、影响房地产造价的因素分析

控制房地产造价就有必要了解影响房地产造价的影响因素，针对这些影响因素才能够在控制造价方面有的放矢，才能够真正控制有效。那么什么是影响房地产建造价格的影响因素呢，笔者认为按照房地产造价成本构成内容可以分为三个方面：

一是房地产建筑项目的土地成本。由于地段原因，处于市区的优良地段必然容易保障较好的销售率，但是在处地段往往需要拆迁，安置拆迁户，因此，开发的商品房有部分是需要给社会公共部分，还有绿化地带占用土地，所以要保障商品房的出产率，因为其高低直接影响找商品房的价位，也间接的反应了土地的使用成本。

二是房地产项目楼房的设计和项目规划，这部分是项目前期的事项，科学合理的设计规划能够降低成本又能够带来效益，利用价值工程原理做好项目规划期工作很有必要，因为其影响后期的施工和销售。

三是建筑施工及安装成本，这一部分成本略占工程总成本的40%，随着建材价位的不断攀升，这部分支出有所上升，采购，储存，保管，材料的选择，施工设备的选择，施工队伍的选择，工程量预算等等都将对建造成本形成影响，因此，按照价值工程原理来说，就要在保障质量的前提下，控制好房地产造价。

四是房地产项目运作完成期间的费用，房地产项目开发投资都比较大，期间有很多资金被占用，时间过长机会成本对造价成本具有不可忽视的影响，很多房地产开发商购买了土地，之后向银行抵押贷款，如果建造周期过长，那么产生的利息支出就很大了，金占用时间越短，资金周转次数就越多，效益就越大，优其在物价上涨的情况下，资金随着时间的推延实际上在不断贬值。因而，建设周期决定了项目占用资金的损值量。换言之，它增加了实际成本。

四、控制房地产造价的对策

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