如何控制与管理房地产工程的造价(2)

(一)房地产项目设计规划阶段的造价控制。

房地产项目设计规划阶段是房地产项目在技术与经济上对其全面实施安排的阶段，对于项目在施工安装，项目完成周期，经济效果等方面都将产生积极的影响，起着决定性的作用。房地产项目的设计规划阶段是整个项目的统领，能动的控制建设项目工程造价的最佳阶段。所以建设工程项目的造价控制贯穿于项目建设的全过程，但控制工程造价的关键在于项目设计阶段。设计阶段是全过程工程造价控制的构建点，也是重点。笔者认为做好前期设计和规划应该从下面几个角度着手：首先，咨询具有相当丰富经验的工程造价专业人士，让其在项目设计阶段就参与和介入，进行整个项目的计价和造价管理，目的是提高工程的投资效益，使项目工程造价结构更为合理。其次，利用价值工程原理来论证设计方案在经济和技术上是否可行，房屋功能上是否科学合理，房屋使用上是否安全，以竞选符合价值工程原理的优秀设计方案。房地产成本控制其实也体现了价值工程原理，不是说造价月底越好，而是强调在满足必要功能时，能够实现低价位，从而控制房地产工程造价。最后，推行限额设计，体现了设计标准、规模、原则的合理确定，实现了对投资额的主动控制限额设计加强了设教术与经济的对立统一关系。

(二)在房地产项目施工阶段控制造价。

房地产项目的施工阶段是实现项目的实体阶段，由设计到完成，执行设计思想是在施工阶段，其工程量已经完全具体化，大规模的资金投入发生在该阶段。从施工管理的经验来看，该阶段节约投资的概率比较小，但是能够避免极大的浪费，这样就需要施工管理了，竞聘施工队伍，按照合同管理，杜绝一切浪费行径，把项目的造价控制意识摄入到施工阶段，笔者认为可以从以下几个方面着手：一是提升本房地产企业施工管理人员，技术人员的经济概念和观念，积极培养其认真负责，事实就是，把握质量，工期严格执行，贯彻节约意识。二是做到尽可能的减少设计变更，因为设计变更往往能够造出极大的浪费，所以要提高设计标准。如果发生变更，也要认真及时的处理，避免造成极大破坏和浪费。三是严格执行现场签证管理，严格现场签证管理，首先工程技术人员必须与工程经济人员相互配合，不仅做到\"随做随签\"，还应该做到：签证必须达到量化要求。

(三)在房地产工程竣工结算阶段控制造价。

竣工结算是指按工程进度、施工合同、施工监理情况办理的工程价款结算，是工程造价控制的最后一个重要环节。笔者认为，控制该阶段房地产项目造价可以从以下几个方面着手：一是按照合同的签约权益，对合同内容逐一核对，诸如工程是否验收合格，有无计划外项目，验收质量是否达到合同规定，采购建筑材料价格，工作人员单价等。二是观察，检查隐蔽工程验收记录和施工记录。审核竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算。三是对工程量进行核实，对工程量风险做到心中有数。决算人员必须要深入工地现场核对、丈量、记录。

五 结束语

综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质就是运用科学原理和经济以及法律等等手段，解决丁程房地产开发项目建设活动中的经济和技术、管理和经营等等实际问题，只有在房地产项目建设的各个阶段，采用切合实际的计价依据和科学合理的计价方法，合理确定项目投资估算、初步设计的概算和施工图的预算，才能提高投资的效益。因此在推行房地产开发项目全过程全面造价管理中，注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，将有效地控制房地产建设项目的投资。对房地产开发项目工程造价进行全过程控制管理是工程造价行业发展的必然趋势，也是房地产企业的迫切 。

参考文献

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