浅析房地产行业的开发运行

摘要：本文从机理和风险控制对湖东CLD房地产行业的开发运行进行探讨。

关键词：房地产;运行机理;风险;

一、湖东CLD房地产开发企业资金链运行机理

(一)房地产开发企业及投资项目状况与特点，湖东CLD房地产开发企业属于大型复杂系统，作为典型项目型企业，不但往往拥有多个投资项目，而且项目分布地域广并具有不可移动性，各项目一般以大、中或小区域中心城市为地域载体，单对某一项目和其所在城市而言，还存在是位于中心城区地段还是郊区地段的情况，因而企业运行系统便呈现出明显的分布式特点，这就要求企业应对各投资项目进行统筹和协调管理。

湖东CLD房地产开发企业的投资项目类型一般包括民用住宅、写字楼、工业厂房、商业娱乐设施等，这里面涉及到各种项目的构成结构状况，其中民用住宅项目比重通常占到60%以上。项目的运营周期通常都比较长，多则十几年，在此将其划分为如下阶段：一是投资决策阶段，包括寻找投资机会、提出设想、进行可行性研究和项目定位等事项;二是前期工作阶段，包括获取土地、筹集资金、拆迁安置、规划设计等事项，不仅工作量大，而且涉及面广;三是建设施工阶段，包括招投标、施工管理、竣工验收等事项，不但是技术性工作最为集中阶段，而且是决定工期的重要阶段;四是营销服务阶段，包括销售管理、物业管理等事项，它是最后一个也是非常重要的一个阶段，因为项目运营中后期开发商面临的主要任务就是回收投资并获取利润。各投资项目在时间上是分一定先后顺序开始运营的，总体上它们大致呈并行或顺序并行运行关系。

(二)房地产开发企业及投资项目资金链运行机理分析，湖东CLD房地产开发企业作为典型项目型企业，其总部是企业全部业务的中枢机构，具体承担制定企业发展规划，作出投资决策，进行项目融资，管理企业财务和人力资源等重要职责。而各投资项目则是企业生存和发展壮大的核心要素，承担具体项目的管理功能实现企业的投资目标，因此企业不仅存在一条企业资金链，而且通常还包括多条相对独立的项目资金链，其中企业资金链是对包括各投资项目资金链的营运资金在内的企业全部营运资金运行状况的综合反映，既互为前提和保障，又相互制约和作用，共同来影响企业的运营与发展。湖东CLD房地产投资项目资金链作为维系项目正常运行所需要的基本资金链条，其运行状态是对项目不同经营阶段资金投入和产出状况的反映。不仅是对项目现金流在某一时点上的静态反应，而且是对项目资本运动的动态表现的反映，不过因为财务管理职责隶属于企业总部，所以项目资金链自身在时间维上没有资金直接向后传递功能，故项目资金链横轴只代表项目运行时间轴。

此外，因为项目资金链在各个运行阶段所需投入资金数量不同，所以在运行时间轴上特意用线段的粗细差异做了一定示意区分，粗者较多而细者较少。在此将每个房地产投资项目单独视为一个独立系统，为使其能够顺利进行立项、规划、设计、征地、拆迁、施工建设、材料供应、租售和运营等而投入的现金称为项目现金流出(PCO)，而项目租售产出的现金称为项目现金流入(PCI)，现金流入和现金流出统称为现金流量(简称现金流)，这里所称的现金是指库存现金、可随时用于支付的存款和具有持有期限短、流动性强、易于变现且价值转换风险小等特征的现金等价物，关于项目各阶段现金流出与现金流入的基本构成情况，在此可以看出，项目资金链其实就是项目投资决策阶段进行技术经济分析时所应用到的现金流量图的实际运营版本，不过二者不可避免会存在一定偏差，同时对于各投资项目资金链而言，其安全和稳健运行的前提条件是在项目运营的任何时点段其所需资金都应得到及时满足且项目各项运营进展顺利。

湖东CLD房地产开发企业资金链作为维系企业正常运营所需要的基本资金循环链条，其运行状态是对企业不同经营阶段资金的表现方式、来源以及去向状况的反映。这里不仅涉及资金总量和资金结构状况，而且还涉及资金周转和资金增值状况，即不仅是对企业现金流在某一时点上的静态表现的反应，而且是对企业资本运动的动态表现的反映。在此将房地产开发企业视为一个大系统，为使其能够顺利进行运营而投入的现金称为湖东CLD企业现金流出(ECO)，主要包括项目调研和决策费用、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建安工程费、公共配套设施建设费用、租售费用、还本付息、财务费用、管理费用、税金、员工报酬、其它费用以及不可预见费用等，而企业运营后产出的现金称为企业现金流入(ECI)，主要包括房地产产品销售收入、租金收入、土地申请收入、利息收入和长短期借贷款本金收入等，显然企业在每个运营时点的具体现金流出(ECO)和现金流入(ECI)是不同的。

二、湖东CLD房地产开发企业资金链运行风险控制

(一)湖东CLD房地产开发企业资金链运行风险因素分析，对于房地产开发企业资金链而言，如果其安全和稳健运行的前提条件即在企业运营的任何时点段其净现金流(NCF)至少都应大于零不能够得以满足，那么就将会产生运行风险，而前提条件不能满足的情况无非包括以下方面：一是在某个或某些时点段出现企业现金流入不足;二是在某个或某些时点段出现企业现金流出偏多;三是因为前面某个或某些时点段运营不佳而造成后面时点段出现期初企业所拥有资金不足;四是出现前面几种可能性的组合情况。因为各个企业或企业的各个运营阶段风险因素和大小不尽相同，所以上述前提条件不能满足的程度也不相同，从而房地产开发企业资金链运行风险的表现情况将会不同，具体包括如下基本类型：一是企业资金链只是在运行至某个时点段出现短暂性绷紧，但接下来运行顺畅;二是企业资金链长时间在紧绷运行，像是在走钢丝，但还能够修复;三是企业资金链彻底断裂(包括渐进式断裂和突发式断裂)且不能修复运行，导致其诸项目运营终止，从而宣告企业破产倒闭。

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