浅谈如何加强房地产项目管理(2)

6.1.2确保施工单位资质和施工人员的素质。选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要，这对工程质量起到很大的影响。

6.1.3对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效控制。

6.1.4严把材料关，不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好用到工程中的材料、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。

6.2、工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的，对进度的管理应该从项目之初就开始着手。

6.2.1首先要做好项目设计前的准备工作：(1)确定工期总目标。(2)编制项目总进度计划。(3)编制准备阶段详细工作计划并控制该计划的执行。(4)施工现场条件调研和分析。

6.2.2紧接下来要做好设计阶段进度管理工作：(1)编制设计阶段工作进度计划并控制执行。(2)编制详细的出土计划，并控制执行。

6.2.3做好施工阶段的管理工作：(1)编制施工总进度计划并控制其执行。(2)编制施工详细阶段性计划并控制其执行。做好这些工作的同时我们应该看到影响项目进度的因素很多，比如还有：人的因素、技术、材料设备与构配件、施工机械设备、资金、自然环境和社会环境等等因素，其中以人的因素为最多，有开发商、设计单位、施工单位、供货单位以及监理单位，还有政府部门、建设主管部门、有关协作单位和社会其他相关单位等等。要做好各种因素的分析研究，对影响各个环节计划完成的所有因素做好提前的处理准备。

6.3项目成本管理是施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据及照片资料等，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。

房地产开发是个大投入、大产出的生产活动，资金对每个开发企业都是至关重要的，充分的管理好开发的成本是非常必要的。其管理分为两个大的阶段：(1)策划、设计阶段的成本管理(2)发包、施工阶段的成本管理。而项目成本管理控制的重点在于设计阶段。从国内外相关统计数据来看，影响项目投资最大的阶段是占开发项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段：在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%-75%，在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%，可见成本管理的关键在施工以前的投资决策和设计阶段。很多房地产企业将重点放在第二个阶段，固然有其重要意义，但却有所偏颇，这就是要求项目成本管理要重视方案的选择和做好投资的估算。

7、还要抓好项目的动态管理。只有认真抓好动态过程的管理，才能有效的把控整个项目的进程和变化节奏，由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响，在施工计划实施中经常会与原计划有出入，出现与实际进度不是提前就是拖后时，克服\"怕烦、怕琐碎、无用\"的思想，坚持对计划执行过程进行跟踪和控制，及时调整、及时反映修正计划才能取得实际效果。

8、充分认识协调工作的重要性。工程项目组织协调需要采用相适应的组织形式、手段及方法,良好的组织沟通与协调是工程项目组织的润滑剂,同时组织协调贯穿在整个项目和项目管理的全过程中。

(1)技术协调：提高设计图纸的质量，减少因技术错误带来的协调问题。(2)管理协调：协调工作不仅要从技术下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。(3)组织协调：建立专门的协调会议制度，定期举行协调会议，解决项目开发中的协调问题。(4)对外事项的处理与协调工作也很重要。

9、要把激励约束机制，作为加强工程项目管理的保证。企业要想保证项目生产经营的良性运转和健康发展，必须发挥好企业管理层调控和服务的两大职能，建立健全有效的激励、约束、调控机制。为此，应着重做好以下三个方面的工作：

(1)实行严格的审计监督制度。要在管理办法可行、组织制度健全、任务责任明确的基础上，重点抓好在建，竣工、分包项目的审计，对规模大、工期长的项目实行年度和终结审计，以及项目经理调离和项目部解体审计，重点是做好经营责任与效果、经营活动合法性和财经纪律等重大问题的审计工作。

(2)全面推行项目考核制度。要根据项目经营承包合同书，做好项目年度和终结考核工作。对实现经营目标和超额盈利的，要严考核、硬兑现，最大限度地调动积极性;对出现项目亏损、发生重大质量安全事故和经营越权行为等责任问题的，要给予相应的经济、行政或法律的处罚。

(3)搞好项目管理过程中党的组织监督和职工民主监督。项目部必须按照党的十六大精神的要求，坚持和维护党的集体领导，坚持民主集中制原则，落实\"重大问题集体讨论、重要工作情况通报和重大问题请示报告\"的制度。坚持依靠职工群众管理好工程项目的方针，推行\"厂务公开\"，增强项目部经营管理的透明度，切实发挥职工民主监督的作用。

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