房地产论文“小产权房”的法律性质及解决对策

这篇房地产论文发表了“小产权房”的法律性质及解决对策，在很多一线城市中国，“小产权房”很常见，党和政府对小产权房也非常重视，那么什么算是小产权房呢?为什么会产生这种类型的产权?论文对“小产权房”涉及的法律性质与主体违法责任进行了分析。
 

[摘 要】 针对近年来我 国社会公众广泛关注的很 多大中城市“小产权房”规模 巨大、愈演愈烈的复杂问题 ，首先界定“小产权房”的概念 内涵，分析其产生的原因、各主体的违法责任和违法占用土地的性质 ，提 出区别对待的处理办法，即坚决拆除、在一定的条件 下逐步合法化予以确权 、政府购买改造成保障性住 房 ，以及 加 快“城 中村 ”改造 来推进 “小产权 房”问题 的解 决。

【关键词】 房地产论文,“小产权房”问题,违法责任,占地性质,对策建议

1>引 言。

近年来 ，我国很多大中城市购买“小产权房”的行为 已经具有相当的群体性和普遍性，在一些大中城市 ，“小产权房”至少占到 当地商品住房总量的 20%左右 ，全国“小产权房”(包括农民在宅基地上建造的房屋 )建筑面积总计 66亿nl ，约占现有村镇房屋建筑面积 的 20%以上。“小产权房”是我国经济社会发展过程中出现的一种分配不公现象，它严重冲击了房地产市场，已经引起了社会公众的广泛关注。

党和政府对“小产权房”问题高度重视 ，国土资源部等有关部委积极参与制订相关政策办法并进行试点。至目前 ，在政策层面 出台的规范性办法 ，主要有 2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、2007年原建设部 《关于购买新建商品房的风险提示》、2008年《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地 法律和政策的通知》、2011年国土资源部等部委《关于加强推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》等。决策层解决“小产权房”问题 的方向应该是【1：改变过去以简单划一的行政手段治理违章建筑的模式 ，在全面调研的基础上完善法律体 系，按照市场规律，综合运用法律 、经济和行政手段 ，从根源上解决 “小产权房”问题 ，但还没有对“小产权房”问题制订出明确 、便于操作 的处理办法。就“小产权房”问题本文探索解决的思路是 ：一是界定“小产权房”内涵及其法律性质 ，提出有利于解决问题的办法;二是在现行法律和政策体 系内，根据各种情况，提出区别对待、分类解决、法律和现实相互妥协、相互迁就的策略 ：三是通过深化集体土地制度的改革 ，彻底解决“小产权房”问题。

～2>“小产权房”的概念内涵和产生原因。

2.1 “小 产权 房 ”概 念 内涵。

我国大中城市“城 中村”、“城郊村 ”存在着大量 “小产权房 ”，多数“小产权房”是普通住宅 ，但也有少量高档住宅和别墅等，“小产权房”由村集体经济组织或乡镇政府主导许可 ，开发商违法占用宅基地、其他集体建设用地、耕地或基本农田建造商品住宅 ，满足当地农民的居住需求后 ，将其余部分进行销售 ，其销售价格为同地段相同品质商品住房价格的 40%左右 ，所获收益归集体所有 ，向全体村民分红 ，并 由村委会进行物业管理 ，安置村 民就业。大多数“小产权房”都 以这种模式开发 ：即以“旧村改造 ”、“旧城 改造”、“村镇建设”、“新农村建设”、“城中村改造 ”等名义 ，有些项 目以建设农业设施或廉租公寓的名义，在集体土地上建设商品住房 ，购房者拥有当地 乡镇政府颁发的产权证。

因此 ，“小产权房 ”的内涵是指，占用农村集体土地，擅自建造并向农村集体经济组织 以外的成员销售的商品住宅。

“小产权房 ”包括村 民在 自己的宅基地上建设并 向农村集体经济组织 以外的成员销售的商品住宅，不包括村 民在集体建设用地上 自建的“一户一宅”的住房 ，即使是未批先建 ，也不应纳入 ;也不包括农村集体经济组织 以“农家乐”等形式建设的旅游娱乐设施 ，以及在城市 、开发区周边建设住宅用于出租或求得拆迁补偿 的违章建筑圈。

2.2 “小 产权 房 ”产 生 的原 因。

“小产权房”具有复杂的历史背景和发展过程 ，其形式多元，与地方政府的监管不力直接相关，是地方政府、乡镇政府和村集体经济组织 、开发商 、购房者等不同利益主体多重博弈的结果。“小产权房”的产生主要包括以下几方面原 因。

2.2.1 房地 产 业功 能错位。

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