房地产论文“小产权房”的法律性质及解决对策(3)

政府城建和房管部门的主要职责是通过房地产开发项目的报建、建管管理、核发建设工程施工许可证、住宅工程竣工备案管理、核发新建住宅交付使用许可证等 ，对房屋所有权证等进行管理 ，“小产权房”项 目显然不能得到上述核;隹许可，政府城建和房管部 门也有责任。

农业部门的主要责任是加强农村责任 田的管理 ，避免责任 田无序流转而出现 占用耕地 以及改变责任 田用途的问题 ，部分“小产权房 ”占用基本农田违法建设，农业管理部门亦有一定责任。

购买“小产权房”的购房者按照主观故意和主观恶意可分为两大类，前者是没有住房或住房困难家庭 ，主观故意购买“小产权房”是以自住为目的，是为了解决居住问题或改善居住条件 ;主观恶意购买“小产权房”，其 目的是为投资投机牟取暴利。对这两类购房者在具体处理时应有所区别，对投资投机购房者应进行坚决打压。

乡镇政府和村集体组织违法出让集体土地 ，应该没收其非法收入 ，对主要的责任人要依法追究刑事责任 ，对组织建造“小产权房 ”的开发商，按照过罚相 当的原则 ，制定严厉的查处惩罚办法。

4>解决“小产权房”问题的对策建议。

妥善合理解决“小产权房”问题 ，是维护社会公平和政府公信 的一项重要工作 ，也是严格 国土资源管理、加强耕地保护的重要内容，它能够促进政府部 门的管理能力和执法水;隹，推进社会公平、正义。地方政府应本着维护国家利益、兼顾各方利益、维护农民的利益、考虑购房者利益、坚持政府主导、强化政府责任、属地管理和专门机构负责的原则，以地方政府管辖的区县政府为责任主体 ，市政府的发改委、规划、国土、城 建、房产、农业、工商、公安等有关职能部门按照职责分工做好协调配合工作 ，以村镇为清理整治单元，逐村清查，核查登记宅基地和村民住房、村办企业用房和各类建筑物以及 占用土地的性质 ，定期核查现场并进行动态管理 ，发现问题要及时上报并处理整改。

解决“小产权房”问题 ，首先应科学界定“小产权房 ”占用土地的性质 ，分门别类制定相应的处罚措施II。对于 占用耕地开发的“小产权房”，要坚决予以取缔 ，对情节严重的，应追究刑事责任 ;对于拆除“小产权房 ”或补交土地 出让金及政府规税费造成的损失 ，应由乡镇政府和村集体经济组织、开发商和购房者共同承担。

处理“小产权房”问题 ，要坚持对事又对人的原则，对查处“小产权房 ”不作 为的部 门和失责的责任人要进行问责，应严格追究政府管理部门有关责任人的刑事责任 ，并按违法违规的程度进行刑事判罚。对违法 出让集体土地的乡镇政府和村集体组织 ，应该没收其非法收入，对主要的责任人要依法追究刑事责任。对组织建造“小产权房”的开发商，按照过罚相当原则，制定严厉的查处惩罚办法。

4.1 对在 建“小产 权房 ”的处理 方式。

地方政府部 门应组 织发改委、规划、国土 、城 建、房产、农业、工商、公安、城管等有关职能部 门，按照职责分工协调配合和联合执法 ，对在建“小产权房”进行全面清查 ，责令停工、停售、查封工地、清退建筑材料、拆除售楼处、查封施工机械、遣散施工队伍、网络媒体及时公布信息 ，及时上报信息和处理有关责任部门及相关责任人 ：对在售项 目将责令停售、拆除售楼处、查封 已建未售房屋、处理有关责任人，对于购房者造成的损失，由村集体经济组织主导，由购房者、开发商、村集体经济组织按比例合理承担。

4.2 对 “小 产权 房”确权 登记 发证。

根据 2011年国土资源部、中央农~l,-z作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的明确规定 ，禁止相关产权部 门给“小产权房”登记和发证 ，即“小产权房 ”确权登记发证必须是集体建设用地转化为国有建设用地 ，办理土地的转用和审批手续 ，缴纳土地 出让金和政府规税费 ，这存在审批程序复杂和审批周期长等问题。

“小产权房”是特殊时期出现的特殊社会经济问题 ，应该按竣工时段等情况区别对待 ，采取充分调查、分类解决、遏制违法、渐进改革的模式，建议从 国家政策层面调整和完善现行法律政策，对 已购买并具有一定建成年限的占用农村集体建设用地 的“小产权房”，如果权利主体 的所有权和使用权合理 ，符合土地利用总体规划和用途 ，通过责令补缴土地 出让金和规税费 ，逐步按照商品房交易的有关规定进行产权 登记并确认合法产权 ;对可以保留的“小产权房 ”，按照城市房地产开发程序进行补报审批，可在 当地政府产权管理部 门办理预登记;对时段之后违章滥肆开发的“小产权房 ”，必须从重处罚。

总结推广成都 、重庆等地全国统筹城乡综合配套改革试验区的实践经验 ，逐步建立城 乡统一的建设用地供应市场，推动“城 中村 ”集体建设用地入市 ，改变目前城市政府作 为城市 商住用地单一供地主体而带来的垄 断供地 、房价飚升等 问题 ，以“小产权房”补交土地出让金、政府规税费直至办理产权证合法化 ，逐步放开农村集体建设用地进入城市商、住用地 的一级市场进行流转。中央早就指明集体建设用地 改革的方向是要做到与城市建设用地同地 同价 同权 ，地方政府应痛下决心 ，因势利导 ，政府只需进行规划控制管理 ，按照地方政府获得 的收入可以弥补相应的土地 出让金的损失原则，直接允许农村集体经济组织在符合城 乡规划 、土地利用总体规划、市政基础设施和公共服务设施配套建设到位的情况下进行商品住房开发。这种渐进式改革 的最终 目标 ，对存量房地产征收的财产税 ，以及对农村建设用地入市后征收的土地增值税 ，可以实现地方政府从扭 曲性 的土地预算外财政 向以财产税和土地增值税为主体 的土地预算内财政过渡II。

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