房地产论文“小产权房”的法律性质及解决对策(2)

自2003年 以来 ，国家确立了房地产作 为支柱产业 的重要地位 ，地方政府片面强调房地产拉动经济增长的功能，弱化了房地产 的居住功能 ，导致各级政府视卖地 收入为“第二财政 ”，忽视了对城镇居民住房困难家庭的保障功能，政府保障性住房的建设规模始终无法满足城市居民的住房需求 ，这不仅会阻碍产业结构升级、影响城市化的进程，还会使房地产变成追求 GDP与创造政绩 的产业。

2.2.2 存在 着 大量 购 买“小产权 房”的 购房 者。

我国经济社会发展很不平衡。随着我 国城镇化进程房 地 经 济的日益加快和工业化的加速发展 ，产生了对城市土地和住房的巨大刚性需求，推动许多大中城市商品住房价格不断飙升并长期保持快速上涨之势，商品住房房价远远超出了当地一般就业人员的收入增长的承受能力 ，房价收入 比远远超 出国际公认平均值 ，同时在城市中形成 了大量的没有住房或居住条件困难的中低收入：者和流动人口，由于受其收入 的限制 ，支付购房能力较弱，：佣挤在“城 中村”或“城郊村”，成 为“小产权房”的主要购房：者，其购买“小产权房”的行为以自住解决生存问题或改善居住条件为目的。

2.2-3 现行 农村 集体 土地 制度 有缺 陷。

“城 中村”或“城郊村 ”农村集体经济组织试图分享工业化 、城市化进程中土地增值的成果 ，有效地实现拥有土地的财产权和土地发展权。

2.2.4 “小产权 房 ”地 理位 置优 越 而价 位较 低。

随着我国城镇化、工业化进程的 日益加快 ，促使城市扩容 ，城市边缘土地进化为中心城 区，有的集中于城市边缘地带，建设“小产权房”还可以绕开政府土地出让金和各种规费税费，成 本低廉 ，销售价格低于商品住房 ，与城镇中低收入居民家庭和流动人 口的消费能力相适应 ，相关责任主体都能得到比较大的利益回报。

～3>“小产权房”涉及的法律性质与主体违法责任 分析。

3.1 “小 产权 房”的 法律 性质。

现实中“小产权房 ”所涉及的法律问题主要包括两个方面 ：住房所有权 受到限制 ，买卖交易住房存在法律障碍和极易产生交易纠纷。具体地讲，我国《城市房地产管理法》明确规定 ：在我国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地 的土地使用权 ，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理 ，应 当遵守本法。“小产权房”显然不具备该法律的规定条件 ，“小产权房”亦违背《物权法》、《土地管理法》的规定。《土地管理法》明文规定 ：农民集体所有的土地的使用权不得出让、申请或者出租用于非农业建设 ，只有经过国家征收使集体所有的土地转变为国家所有的土地 ，国家有偿 出让给开发商才可以进行房地产开发和交易，开发商擅 自占用农村集体：上地开发“小产权房 ”，购房者(非农村集体经济组织以外的成员 )购买“小产权房 ”，其房屋所有权必然要受到法律 限制，住房买卖交易后，政府房地产产权登记部门不能依法对所购房屋产权进行登记发证 ;另外根据《合同法》的规定 ，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效 ，部分购买“小产权房”的交易合 同是无效合同 ，购房者的权利无法得到有效保障，在住房使用过程 中一旦受到诸如房屋质量 问题、公共设施维护等纠纷问题时维权救助非常有限 ，还可能承担住房被强制拆除和被拍卖的风险。

“小产权房”交易不符合现实房地产交易中实行房、地产一致的原则，即土地使用权申请时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移 ，土地使用者申请地上建筑物、其他 附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权亦应随之转移。

3_2 “小产权房”主体 的违法责任。

乡镇政府或村集体经济组织擅 自批准农村集体土地用于商品房开发 ，开发建设商品住房的 目的是为了获取利润 ，属于经济行为，其获得土地使用权的途径只能是有偿取得 国有建设用地 ，不能在违法取得的农村集体土地上建设商品住房，所以乡镇政府或村集体经济组织以及开发商负主要责任121。

我国《城 乡规划法》明文规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地 方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设或限期拆除，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，地方政府可 以责成有关部 门采取查封施工现场、强制拆除等措施。“小产权房”项 目没有取得建设工程规划许可证 ，属于违法建设 ，城 乡规划部门没有根据《城 乡规划法》

强制拆除“小产权房”，而其他政府部门只能 申请法院强制执行 ，所以城乡规划管理部 门应负重要责任。

国家对建设项 目通过立项许可和相关土地使用权 的核;隹进行宏观调控 ，国土资源部 门的主要责任是承担发现和查处违法占地 的行为 ，建设 “小产权房”改变土地的性质和用途 ，国土资源部 门不作 为负有重要责任 ：政府发改委部 门的主要责任是负责把好项 目立项审核关 ，“小产权房”没有取得项 目可研核准和投资许可批 文，发改委部门不作为也有责任。

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