房地产论文“小产权房”的法律性质及解决对策(4)

4.3 改造“小 产权 房”为保 障 性住房。

可以把部分“小产权房 ”纳入到城市保障性住房计划之中，对在建的具有一定规模的“小产权房”和已建成的“小产权房”，符合土地利用规划、城 乡建设规划和工程质量合格的，可以采取市场方式 ，政府按照同类地段相同品质商品住房平均售价的 40%并考虑房屋成新进行购买，产权归政府所有 ，政府投入资金对其周边市政配套设施和生活服务设施进行完善改造。对于可以保留的在建“小产权房”，政府购买价格按照审定的工程费用确定 ，该办法既可以解决地方政府在开发保障性住房 方面存在 的资金短缺的难题 ，还可以节约拆除违章建筑的工程费用和避免社会资源的浪房 地 经 济费，以及妥善处理违章建筑问题 ;可以平抑过快上涨的房价 ：可以解决城镇大批低收入居民家庭和流动人 口的住房困难问题，减轻政府的财政压力，在农村集体经济组织和农民方面 ，可以让他们分享土地增值带来的收益 ，有利于村民就近就业和促进农村经济发展。

村集体经济组织也可以回购购房者的“小产权房 ”转变为集体土地租赁住房 ，政府部 门对农村集体经济组织核发项 目整体产权证 ，不应办理单套住房房屋所有权证和集体土地使用权证 ，并注明“租赁住房”，不得出售、申请;}口抵押担保。

4.4 深化 “城 中村 ”改造 .促 进“小产权 房 ”问题 处 理。

“小产权房 ”主要集中在“城 中村 ”和 “城郊村 ”。“城中村 ”改造嘲按照政府主导、让利于民、连片梳理、对旧村进行整体拆除的政策办法 ，将 “城中村”村 民转为居民，把农村集体土地依法征收为国有土地。现在应充分利用房地产市场调控 的有利时机，深化“城中村 ”改造力度 ，对于不符合城 乡建设规划、土地利用规划、严重影响景观和公众利益的违法建筑 以及存在重大安全、质量、消防等隐患的建筑一律进行拆除 ，对新发生的“/J\产权房 ”进行严肃处理 ，对 已使用的“小产权房”采取法律和现实相互妥协迁就、负责谨慎的策略，区别对待。

在“城中村”改造处理 “小产权房”问题中，应积极探索灵活有效的政策和办法 ，逐步 为今后立法规范“小产权房”打下基础。从长远讲，抓紧完善相关法律法规和配套政策 ，推进农村土地管理制度改革创新，赋予农民完全的土地发展权和土地流转权 ，使“小产权房”获得完全的产权并进行正 当流 转，从根本上解决 “小产权房”问题，以增加建设用地和各类住房供应量 ，购房者也可以合理 的住房价格购得可支付住房，以利于建立长期有效的房地产调控机制，从而促进经济增长和减少社会矛盾。

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