综述控制性详细规划控制方法与指标体系(2)

3. 2　《城乡规划法》中相应的调整

第十四条　县级以上地方人民政府应当就规划方案征求公众意见。规划方案报请审批时, 必须附有征求意见的结果。未征求公众意见的, 规划审批机关不得受理。规划审批机关应当委托具备相应资质的单位对上报的规划方案进行技术评审。未经评审或者未通过评审的, 规划审批机关不得批准。第二十二条　详细规划是由总体规划确定的可开发建设地域内土地利用和建设活动必须遵循的强制性规则。

详细规划应当包括: 规划地段各个地块的土地使用性质, 容积率, 建筑密度和高度, 绿地率及公共绿地面积, 基础设施和公共服务设施配套建设的规定等强制性内容。

第二十五条　详细规划由市人民政府报同级人民代表大会或者其常务委员会批准。

第四十五条　出让国有土地使用权的, 在出让前, 必须由市县人民政府城乡规划行政主管部门依据详细规划提出国有土地使用权出让的地块位置、使用性质、开发强度等规划条件, 作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未制定详细规划或者规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的, 国有土地不得出让, 占用的土地由县级以上人民政府责令退回。未依法调整详细规划的, 不得改变国有土地使用权出让合同中的规划条件。

从以上条款中可以看出, 控制性详细规划的法律地位有了一定的增强, 公众参与也有了实质性的进展, 对于开发建设中规划与土地部门之间的协调关系也作了进一步的说明, 可以说新版的《城乡规划法》对于控规所面临的问题有了相应的调整, 从而使控规在编制和实施管理的过程中更加科学、合理。

4　关于控规指标体系的几点思考

控规的指标体系按照内容来分大致分为六类:分别是关于土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计、配套设施、行为活动等方面的控制和引导。基本上有13项指标:用地性质;用地面积;建筑密度;建筑限高;容积率;绿地率;公建配套项目;建筑后退红线;建筑后退边界;社会停车场库;配建停车场库;地块出入口方位、数量和允许开口路段;建筑形体、色彩、风格等城市设计指引内容。各个城市根据各自需要可以取舍,其中最核心的指标是前六项。为了更好地发挥控规的控制与引导功能,体现其刚性与弹性的相互结合,在指标体系中我认为还应该作进一步的完善。

4. 1　关于用地性质

作为政府建设和管理城市的重要依据,控规的重要目的之一是确保城市公共利益,在此前提下为城市的土地开发提供多样化的市场选择。基于这一论断,将城市建设用地按照\"强制性\"与\"弹性\"进行划分,对保障和体现城市公共利益的用地或设施予以严格控制,将其划归为\"强制性用地\";对土地的用途给出建议性的规定,在相应的制度框架内,根据市场运作需求保留充分的可变更调整的空间。同时需要说明的是, 所提出的弹性用地是一种脱离政府事权, 基于市场主导的弹性,政府在其中起到的不应是\"确定干什么\",而是\"确定什么不能干\"的作用。

4. 2　空地率

空地率是国际上比较通用的控制指标，是城市开敞空间与总用地的比例，用来控制城市的开敞空间，其控制目标清晰明确。

空地率=开敞空间总面积/地块面积=(地块面积一建筑正投影总面积)/地块面积

=1-建筑密度

空地率与建筑密度换算非常简便，更能清晰地表达控制目标，维护控规的严肃性，故在此有必要用空地率替代建筑密度。

空地控制在城市中具有重要的意义：是控制城市容量的重要手段，引导城市健康和可持续地发展：是城市安全的重要保障，为居民提供防灾避难的开敞空间：是城市绿地的主要载体，维持和提升城市空间环境的质量：是城市居民的精神需求，提供户外活动和休憩的场所。

4. 3　集中绿地率的引入

当前规划编制中, 绿地率的提法是一种泛绿色用地概念。只要是建筑基底规定距离以外、除去道路、停车用地的绿色空间,均算作绿地面积纳入绿地率的计算。它与建筑密度成了直接对应的数据,在指标规定中并没有较大控制意义。因此有必要提出集中绿地率这个控制指标, 集中绿地率是指地块内集中建设的绿地面积与地块用地面积的比值,用百分比表示。该指标的引入,是对原绿地率指标的完善,而且更有建设指导意义。在工作中,我们对某些有特殊要求的地块规定集中绿地率, 并不是对所有地块规定集中绿地率。

4. 4　建筑限高与限低

建筑限高的规定, 除满足一些技术上( 如净空、微波通道等) 的高度控制要求外, 最主要的是要满足城市建筑空间轮廓和景观塑造的需要。目前控规工作中提出的建筑限高, 虽然在一定程度上能反映规划的空间意图, 但由于只有最大高度的限制, 没有最小高度建设要求, 实际建设效果往往与规划意图有较大差距。因此建议在控制指标中, 引入建筑限低指标, 规定地块建筑的最低高度, 用限高与限低相结合的方法, 完善城市空间的三维指标体系。当然, 建筑限低指标可以选择性地规定, 不必对每个地块作规定。

5 结语

随着市场经济的逐渐成熟，建设方式与投资渠道更加多样化。控规作为直接面向市场的政府规划手段，其作用更显突出，同时问题也更加突出。控规的编制方法与指标体系，也有待进一步研究和探讨。

参考文献

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