法律论文占有在左、善意取得在右兼评连某诉臧某排除妨害纠纷案(2)

(1)物权公示原则

物权作为一种绝对权，其变动不同于债权。在物权转移上，除当事人之间具有合意外，还要求权利人必须进行公示或者谓之“交付”，是为物权公示原则。《物权法》第6条规定了物权公示原则，该条规定：“不动产物权的设立、变更、申请和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和申请，应当依照法律规定交付。”依此，物权公示(“交付”)之于动产、不动产，其表现方式并不相同：在动产，公示方式表现为交付，即一种现实的给予;在不动产方面，登记系不动产变动公示的唯一表现形式。以房屋为例，在所有权转移方面，如果没有依法进行登记，那么物权行为就没有成立，房屋所有权因此也就没有被有效地移转。但若此时买受人已实现对出卖人的房屋为占有，则只能视为一种事实的占有状态。

(2)以动产交付的方式实现不动产的“交付使用”或者“占有使用”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第11条第1款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”首先需要明确的是，该款使用的“交付使用”的概念不同于“交付”的概念，如前述，“交付”是物权变动上的概念，这里的“交付使用”是指转移占有，只不过法律赋予其具有“交付”的效力，但由于没有登记，所以不发生对抗第三人的效力。

笔者理解，对于已签订买房屋卖合同但尚未登记的房屋，法律赋予“交付使用”具有“交付”的效力，旨在衡平此情形下的风险承担责任问题，故《商品房买卖合同解释》第11条第2款规定，“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

对于“交付使用”的涵义，为与物权法上“交付”的概念不混淆，最近立法进一步明确界定为“占有使用”，如《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，该款规定的“租赁权成立=租赁合同成立+承租人‘占有使用’”即为适例。

不过，需要明确的是，基于上述分析，前述司法解释规定以动产交付的方式实现不动产的“交付使用”或者“占有使用”，并非是对我国《物权法》确立的物权公示原则进行修正。

(3)关于《合同法》中“交付”的理解

《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)有多个涉及“交付”的条款，由于《合同法》制定出台的当时我国尚未制定《物权法》，也未确立物权变动与原因行为相区分的原则，故对《合同法》中“交付”的概念，宜结合《物权法》等相关规定来理解。如《合同法》第133条规定，“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本条规定并未区分动产和不动产，从理论上讲，该条中“交付”与《物权法》第6条中“交付”与“登记”系同一概念，即于动产为现实给予，于不动产为转移登记。需要指出的是，由于登记为法定的公示方式，当事人如果约定房屋等不动产所有权转移非经登记(“交付”)而为设立、变更、申请和消灭，该约定应为无效。

又如，《合同法》第142条规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本条规定亦未区分动产和不动产，笔者以为，该条中的“交付”应与《商品房买卖合同解释》第11条中的“交付使用”作同一概念理解。

(4)登记完毕应视为转移占有

如前述，占有是一种事实状态。占有作为一项权能，必须有所有权存在，因为此项权能一般是针对所有权人而言的。《物权法》第39条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

房屋申请作为不动产物权变动的一种形态，其申请行为自应适用该物权变动原则的规制，即房屋进行申请时，当事人之间除订立债权合同外，尚需践行房屋权属变更登记的法定方式后方可发生物权变动的效力。在房屋买卖过程中，当事人之间已经登记完毕，即使房屋没有转移占有，也应是为“交付”完毕，这是因为，买受人已取得所有权人的法律地位，有权依其享有的所有权依法行使占有权能。

对此，相关立法例也从侧面上予以了肯定。如《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第1款规定：“土地使用权人作为申请方就同一出让土地使用权订立数个申请合同，在申请合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求申请方履行交付土地等合同义务的，应予支持;(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求申请方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地申请款的受让方请求申请方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。”

转载请注明来自：http://www.uuqikan.com/falvshilw/17228.html