法律论文占有在左、善意取得在右兼评连某诉臧某排除妨害纠纷案(3)

(5)占有事实并不以直接占有为必要

在实际生活中，买受人购买房屋等不动产并非全部为自己使用，故也不一定亲自为占有行为，故“指示交付”、“占有改定”、以委托占有辅助人来行使占有等情形均可认为出卖人已经履行了“交付使用”的义务，换言之，《物权法》上占有的规定亦得适用于间接占有，故空间、时间和法律上的结合是判断买受人占有的标准。从最高人民法院(2014)民一终字第118号二审民事判决书(陆兰芳、商金良、商凌佳、昆山红枫房地产有限公司、昆山东方云顶广场有限公司与中信信托有限责任公司其他合同纠纷)中，我们还可以得出这样一条裁判规则：购房人签订购房合同并付全款，同时支付装修费用后将收房、装修、租赁事项一并委托他人，应视为实际占有房屋。

3.关于善意取得的问题

探究善意取得制度的理论基础，其实质就在于解决为何法律舍弃对原所有权人所有权之保护，转而承认无权处分人与善意受让人之间存在瑕疵的交易的问题。该制度设立的理论归宿，是一种利益的选择，即：从法律的理性选择出发，取整体利益即交易安全秩序而舍个别利益即原权利人的所有权，以平衡利益冲突，实现社会整体的利益最大化[ 鲁倩影：《占有脱离物适用善意取得制度之可行性研究》，郑州大学硕士学位论文，2009年11月。]。具言之，在一个无权处分的交易中，涉及三方当事人，即所有权人、无权处分人和受让人，善意取得制度的设计就是为了解决所有权人和善意受让人之间的矛盾，该制度阻却了所有权人对其所有权的追及，保护善意受让人与无权处分人之间已完成的交易，允许善意受让人取得受让物之所有权。我国《物权法》规定了善意取得制度，该法第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产申请给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格申请;(三)申请的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

三、评析

基于上述分析，现就连某排除妨害案及其相关问题予以评析。

1.连某排除妨害案的基本案情

2008年8月，案涉房屋原系被告臧某以补偿安置款购得，权属登记于臧某名下并由其及家人一直居住使用。2011年8月，案外人李某以臧某代理人的身份将案涉房屋售予案外人谢某并办理过户。同年10月谢某又将案涉房屋转售予本案原告连某且于2012年4月将案涉房屋过户登记于连某名下。2012年7月，连某起诉谢某，要求交房，生效判决确认李某与谢某所签售房协议无效，驳回连某要求谢某交房诉请。2013年，连某以其系产权人为由，起诉臧某，要求迁出案涉房屋，故致本诉。

上海市浦东新区人民法院一审认为：根据原告连某提供的证据，足以证明连某系案涉房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告臧某现已非上述房屋的产权人，已无权居住使用上述房屋，故连某要求臧某迁出上述房屋应予准许。

上海市第一中级人民法院二审认为：(1)在李某与谢某所签售房协议已为生效判决确认无效的情形下，臧某从2008年8月起居住在案涉房屋内，并占有、使用该房屋具有合法依据，产权人连某在其从未从出售方谢某处获得房屋实际控制权情况下，径行要求实际占有人臧某迁出，法院不予支持;(2) 基于连某与谢某所签售房协议已为生效判决确认有效的情形下，双方均应依合同之约定履行相应义务，连某对系争房屋的权利应通过售房协议的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。由于李某与谢某所签售房协议已被确认为无效，谢某自始至终没有合法取得过案涉房屋而客观上无法向连某履行交付房屋的义务，故连某应向谢某主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。基于上述，判决驳回连某诉请。

2.连某排除妨害案的裁判要旨

最高人民法院公报对连某排除妨害案的裁判要旨确认：签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。

3.相关结论

(1)案涉房屋如系连某善意取得，臧某由有权占有变为无权占有，有交出案涉房屋的义务

首先需要说明的是，这里评析不涉及法官的心证过程。如案情所述，由于连某与谢某所签售房协议有效，且案涉房屋已变更登记于连某名下。基于转移登记无权处分情形，此时二审法院的审理进路应为审查原告连某是否构成善意取得。依《物权法》第106条规定，如果原告连某构成善意取得，即取得案涉房屋的所有权，同时也意味着自案涉房屋所有权转移登记时，臧某对案涉房屋的所有权消灭。本权消灭，占有就无权源，臧某对案涉房屋的占有即由有权占有变为无权占有，如此，二审法院不予支持“实际占有人臧某迁出”案涉房屋以及该案裁判要旨视“臧某”仍为“有权占有人”“占有人对房屋的占有具有合法性、正当性”也就既无事实根据，亦无法律依据。

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