房地产开发中的策划设计研究(2)

在原来实行公房分配制度时，一般为精装修，虽标准不高，大家都能接受。但随着生活水平和收入的提高，很多人开始在新房交付后重新装修，既造成了浪费，又加大了楼层荷载，还容易破坏暗敷的管线。

近几年，毛坯房呈流行趋势。表面上看，是为了购房户在交房后按照自己的喜好进行装修;而而对于开发商无疑是节约投资。但是毛坯房厨房卫生间墙地砖镶贴，给水管仅有主管线，在交钥匙后用户装修容易导致层间楼面渗水、管线漏水现象。

按照初装修标准，内墙粉刷、客厅和卧室地面面层、卫生洁具、内门由用户自理;厨房卫生间内必要的墙地砖镶贴到位，水电暖讯等各种专业管线敷设到位。与毛坯房相比，增加了一定的设施，避免了毛坯房装修中存在的弊病。

比较以上三种方案，初装修无疑是最佳选择。

5、增加必要的配套设施

在商业用房的使用中，经常会看到装修时为增加管线破坏楼板和墙体的现象，带来一定的安全隐患。因此，在策划定位不很准确的情况下，开发商在设计中要考虑安装给排水主管线、通讯线路等必要的配套设施，以适合商店、银行等多种经营需要，提高销售率，也可消除安全隐患。另外，充足的停车位也是商业用房开发必须考虑的指标。

二、宣传阶段　注重反馈，及时调整设计

突出楼盘特色，精心组织推广宣传，可以使客户对项目有充分的了解，并能起到刺激消费的作用。在宣传当中，还要做到以下两方面的工作：一是在展示楼盘的同时，与客户有效沟通，针对客户对楼盘的反馈信息，进行统计研究，检验项目定位的准确性，对设计进行适当调整、完善，提高项目对市场的适应性，进一步降低开发风险;二是与大客户签订购房意向书，按其需要进行施工图的细化设计或局部变更，提高销售率。

三、销售阶段　及时变更设计，满足客户所需

楼盘预售开始后，会陆续有客户签约订购，而此时工程已处在施工阶段，若细部设计与客户需求不符，也应及时变更，求得双盈。如某沿街综合楼原设计为十个一、二层联体的小商铺，在销售过程中，有客户欲购买大部分用来经营超市，但此时一层现浇板已施工完成。按客户需求，开发商进行了设计变更，取消隔墙和联体楼梯，并且植筋补板，满足了用户所需。

总之，市场顺息万变，只有在项目开发的各个阶段紧扣市场需求，加强策划设计管理，才能实现开发企业利润的最大化，实现社会效益、企业效益和客户利益的有机统一。

参考标准、文献

中华人民共和国城市规划法

城市商品房预售管理办法

建设工程质量管理条例

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