如何控制房地产开发项目施工阶段的成本

摘要：房地产开发项目的工程成本控制是房地产开发企业经营管理活动的重要内容，是提升企业竞争力的关键。本文不笔者详细分析了房地产开发企业施工阶段的成本控制策略。

关键词：房地产开发项目、成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生\"三超\"现象，但\"三超\"的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。建设项目的施工阶段成本控制是依据设计图纸，将原材料，半成品，设备等变成工程实体的过程，在项目建设全过程中占了很长的时间，这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达5%～10%，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中要加强合同管理，重点加强施工现场各方面的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关，精心安排施工各时期、工程各分部分项工程的资金投入，实施科学有效的动态控制，确保项目的顺利完成和项目投资控制目标的实现。

1 房地产施工成本管理存在的不足

所谓房地产成本，包含固定资产投资和流动资产投资两部份，固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。工程造价是工程项目按照确定的建设内容、建设规模、建设标准、功能要求和使用要求等全部建成并验收合格支付使用所需的全部费用。包括用于购买工程项目所含各种设备的费用，用于建筑施工和安装所需支出的费用，用于委托工程勘察设计而支付的费用，用于购置土地所需的费用，也包括用于建设单位自身进行项目筹建和项目管理所花费的费用等。房地产建设项目用于建筑施工和安装支付的费用，即是建设项目的建筑安装工程造价。所谓成本管理是指对企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学管理工作。其主要目的是降低成本费用，提高企业的经济效益。房地产整个工程项目中，以施工成本为重中之重，然而，当前房地产施工成本管理存在十分严峻的问题，具体表现为：

1.1 缺乏健全的成本控制体系

成本管理不是整个施工过程中的管理和控制，而是在项目完成后作出决算才得知项目的盈亏，不能及时发现亏损点。简单地将成本管理责任归于项目成本管理部门，技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放，表面上看起来各司其职、分工明确，但这种算、干分离，涉及到成本控制问题时就发生问题。

1.2 施工生产要素管理不到位

在房地产项目工程中，材料管理是施工单位业务管理中的重中之重，在其成本费用构成中，材料占65%～75%，其存在的突出问题有：①采购中未作材料预算，无采购计划或虽有计划却过于随便导致施工中材料不足停工或大量余料;②领用和入库管理中存在无指定领料人，随意领料;材料堆放零乱、清点不及时、变质锈蚀、丢失被盗等问题;对周转材料及低值易耗品等一次性出帐，而管理过程不管不问;③材料核算中物料消耗无准确计量，只注重财务核算的材料帐与材料部门的台帐核对要相符(即帐帐相符)，而不注重进行实地盘点(即帐实相符)，惯用的以当月入库和月末库存倒算当月消耗量的操作方法，掩盖了除入库过程中的正常途耗外的非正常损失及因现场管理不善导致的损耗等因素，造成成本控制不得力;材料不及时结算，导致成本波动较大，难以控制;未对材料按责任中心进行核算，以致单项工程结算时无法理清材料节余超耗情况。造成施工企业这种现象，跟房地产开发企业的监督管理不完善不细致有一定关系。

2 房地产开发项目施工阶段成本控制策略

2.1 严格按基建程序处理事务

按基建程序就是要遵循工程建设的客观规律，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。安排建设项目开工的同时，要考虑附属配套项目也能同步交用及室外工程、大市政条件能满足使用要求，杜绝或减少临时水、电、气、热等各项过渡性措施费的支出，要做好工程设计变更和临时过渡工程的器材回收、保管、变价处理及周转使用工作。竣工工程应提高交用标准，验收中提出的各类问题，应区分责任，严格控制工程移交时的一次性支出，工程完工后再发生费用原则上应由责任方负责，违背客观规律，必然造成少、慢、差、费，凡属这类工程的特点是\"三边\"，即边设计、边出图、边施工，造成极大的浪费。例如某排演场综合楼工程甚至还没出图，施工单位就已进场开挖土方，施工中不算洽商，修改图就有1000多张。许多楼房已竣工，由于种种原因，水、电、气、热没有正式接通，只好采取临时措施，待正式管线接通后再拆除。这一建一拆，无形中造成巨大的浪费，增加了建安工程成本。

2.2 做好\"三通一平\"建设，做好土方平衡

\"三通\"方案应兼顾近期开工及中期、后期开工的工程，控制\"三通\"设施的数量，提高设施的使用率，避免重复拆搭，减少费用的支出，应将控制土方费用作为控制三通一平的投资重点。大型场平土方应由勘测单位进行勘测确定数量并实行招投标，以将费用控制在最低范围。建安施工单位进场后，应对施工现场进行划分，落实承包责任制。施工区域内的工程土方及建筑渣土、生活垃圾应由总包单位负责，不应重复发生费用。

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