如何控制房地产开发项目施工阶段的成本(2)

2.3 强化成本控制人员对施工组织及施工工艺的管理

做为房地产开发企业的成本控制人员应做到\"三勤\"，即\"眼勤、嘴勤、脑勤\"。\"眼勤\"，就要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。如在施工中常见的基坑全断面锚喷支护，由于受周围建筑物基础情况及治水、地质等开挖实际情况的不确定因素影响，难免有些地方需要加强锚护。尤其有些地方也要减少锚筋，甚至在距离坑底一定调试内或毗邻建筑物的局部地方不用锚喷，对于加强锚护部分施工单位自然会提出补偿，但对于减少锚筋及不用锚喷的部分就需要建设单位的细心观察和监督，以便以确凿的证据和充分的理由核定工程量。\"嘴勤\"就是对自己经验不足的问题不匆忙作定论，要向现场的工程师或是有经验的预算人员进行咨询。在项目开发过程中不可避免的会产生市政工程，如大多数的成本计算方法要根据行业的规定。因而这类问题就更需要多问。即在某项小区室外总体工程预算中，就曾遇到了防滑卡箍使用数量问题,如果按定额常规用量参考值(0.338个/m)去测算，全小区2000m 管道,共需用676个防滑卡箍，而实际上只在变径、变高、管线拐弯处使用，全小区共使用16 个，两项相差560个，以每个228元计算,仅防滑卡箍一项避免的直接费损失就高达10 多万元。\"脑勤\"，由于新工艺、新材料、新设备地不断涌现、工程现场的特殊情况都使得子目组价置换、项目调价仍为目前成本中不可避免的工作。

2.4 优化施工组织设计

在房地产施工阶段中，对施工程序进行科学的组织与设计能够充分节省相关的人力和物力，使房地产工程项目的成本得到有效的控制，具体的讲可以从以下两个方面采取措施：

首先，科学合理布置施工现场。施工现场的布置可以体现一个企业或项目部的管理水平和经济意识。施工现场布置应紧凑，短距离，少搬运，提前修建永久性道路的路基和简单路面为施工服务，临时建筑尽可能利用已建的永久性房屋或尽量考虑采用装配形式，给排水和供电设施(特别是外部输电线路)可以结合永久建筑物进行建设，搅拌站、加工厂、仓库、材料及构件堆场的布置要尽量靠近使用地点或在起重机起重能力范围内，运输装卸要方便、搅拌站要与砂、石堆场及水泥库一起考虑，既要靠近，又要便于大宗材料的运输装卸。

其次，制定先进可行的施工方案。施工方案主要包括四个内容：施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案不同，所需机具、技术措施以及完成的工期相应不同，也就导致成本费用的差异，因此，施工方案的选择是房地产开发企业降低成本的重要途径。依据项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素，同时制定多个施工方案，进行经济比较，在满足质量及工期的条件下选择最经济的施工方案。

2.5合理编制资金使用计划

工程项目的计价与控制工作贯穿于项目建设全过程，并与各阶段的众多因素密切相关，而切实先进的建设工作计划是加快项目建设、节约项目投资的重要保证。工程施工阶段是资金投入最直接、最集中、效果最明显的投资阶段。如何根据设计院提供的设计图纸、现行预算费用定额，以及所在地区的预算价格等进行工程造价的控制，是建设单位全体管理人员，尤其是财务管理人员进行项目管理的首要任务。施工阶段资金使用计划的编制与控制在整个工程投资管理中处于重要而独特的地位，它对工程投资的重要影响表现在以下几个方面：

通过对编制资金使用计划，合理的确定工程造价的施工阶段的目标值，是工程造价的控制有所依据，并为资金的筹集与协调打下了基础;如果没有明确的造价控制目标，就无法把工程项目的实际支出额与之进行比较，也就不能找出偏差，从而使控制缺针对性。

通过资金使用计划的科学编制，可以对未来工程项目资金使用和进度控制有所预测，消除不必要的资金浪费和进度失控，也就能够避免在今后项目中由于缺乏依据而进行轻率判断所造成的损失，减少了盲目性，使现有资金充分发挥作用。

在建设项目进行过程中，通过资金使用计划的严格执行，可以有效地控制工程造价上升，最大限度地节约投资，提高投资效率。

例如设计工程为4单元住宅楼，结构很多具有对称性，工程很好划分区段。利用这个特点，工程进度款的支付也可以按照这个划分。这样显得比较明确。整个项目投资约为399万元人民币，工期约为210天。投资过程严格按照投资资金计划，以15天为单位支付。下图为简单的投资累计曲线。

资金使用计划编制后，建设工程的投资控制目标就确定了。在工程的进展中，应当以此为依据进行费用偏差分析，即定期地进行投资计划值和实际值的比较，当实际值偏离计划值时，分析产生偏差的原因，采取适当的纠偏措施进行控制;可根据已完工程的实际支出，对工程项目进行重新认识，预测建设工程费用的支出趋势，提出改进和预防措施对费用进行控制。费用偏差的概念与费用偏差分析方法紧密相连。由于偏差不断出现，从管理学角度上是一个计划制定、实施工作、加查进度与效果、纠正与处理偏差的滚动PDCA循环过程。

2.6 加强合同管理，严格控制合同变更，减少工程索赔，并做好反索赔工作

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