有关未成年人房屋产权登记问题的探讨

摘要：近年来，未成年人在房屋登记中占有一定的比例，不少家长为了在房屋登记时往往将小孩登记为产权人之一或者直接将产权归为小孩一人所有。这一问题的出现，对我国现行房地产交易管理制度造成了一定的冲击。本文作者结合多年房地产登工作所总结的经验，从：关于未成年人的房屋登记问题、未成年房屋权利人的利益保护问题、未成年人与父母共同共有的房屋设定抵押的问题等三个方面，对此问题作出了探讨。

关键词：房地产;登记;问题

近年来，随着我国法律制度的不断完善，人们日益意识到国家开征遗产税已是不可逆转的趋势，因此无论出于何种考虑，以未成年人名义购置房产的现象日益增多。这批未成年产权人的出现，对我国现行房地产交易管理制度造成了一定的冲击。

一般而言，由于未成年人不具备独立民事行为能力，因此在法律意义上并不存有独立购置房产的能力。但是，法律允许未成年人接受赠与，因此许多家长即以\"接收赠与\"的方式操作以未成年人子女名义购置房产的行为：即在进行房屋产权登记时，由未成年人作为房屋所有权人，其法定监护人作为代理人在登记文件上签字。根据《合同法》相关规定，未成年人接受赠与属于实践性合同，在办理产权证后，未成年人即可获得被赠与的房产。由于我国法律目前并未明确规定禁止这种行为，因此未成年人通过上述途径独立拥有房产并领取房屋所有权证书，在现阶段是被允许的。

但是，由于未成年人属于弱势群体，对未成年人有利的行为即\"受益性行为\"进行保护，对未成年人不利的行为即\"损益性行为\"，进行阻止，这是我国法律体系的基本精神。因此，在办理由未成年人为所有人的房产的相关业务，如房屋申请或抵押等时就会受到限制，从而给房地产登记机构带来诸多困惑。由此也引申出关于未成年人房屋登记的一系列亟待解决的问题：

(一)关于未成年人的房屋登记问题

自然人的民事行为能力是指自然人通过自己的行为取得民事权利、承担民事义务的能力。我国《民法通则》第十一条规定：\"十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。\"第十二条规定：\"十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。\"

同时，为了保护未成年人的合法权益，法律还设置了监护制度。《民法通则》第十六条规定：\"未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：(一)祖父母、外祖父母;(二)兄、姐;(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人父母所在单位或者未成年人住所的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。\"

申请房屋登记行为是当事人的民事行为，需要申请人具有相应的民事行为能力。因此，在签订购房合同和办理产权登记时，如房屋所有权人为未成年人，应由其法定监护人在购房合同和登记文件上签字。这种代理行为属于法定代理，无需另行委托或授权。法定代理是指代理人根据法律的直接规定而进行的民事法律关系的代理活动。这种代理关系主要是对无民事行为或者限制民事行为能力的人设定的。因此，法定代理人与被代理人之间应有：血缘关系;婚姻关系;组织关系;信托关系等一种或一种以上的关系。当无行为能力人、限制行为能力人处于一定社会组织的监护之下时，如精神病院、育幼机构等。这些组织负有监护责任，亦为法定代理人。

在实际操作中，房地产登记机构在办理涉及未成年人的房屋登记时，会将监护人的相关信息在登记簿和权力证书上进行附记。同时，要求监护人提供能证明其合法监护人身份的相关证明，如：父母的身份证明、未成年人的出生证、公证书、法院的法律文书等。

(二)未成年房屋权利人的利益保护问题

《民法通则》第十八条规定：\"监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。\"《未成年人保护法》第五条规定：\"国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。\"以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的\"不得处理\"应理解为广义的处分行为，针对房屋而言则包括申请、抵押等行为。但是，如何判断监护人\"是否出于为未成年人利益考虑\"这一问题一直以来都存在较大的争议。监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人房屋，是民事法律关系问题，登记机构无须、也无法判断。因此，未成年人的父母作为未成年人的法定代理人可以代为购买房产。在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，只要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不进行实质审查。

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