有关未成年人房屋产权登记问题的探讨(2)

但是，在办理房屋产权转移登记(如申请或抵押)，由于涉及行使处分权，则法定监护人代未成年人履行法定的代理权时，需额外提供必要的资料或公证书等证明文件，以便房屋登记机构确认此\"法定监护人\"是否具备代未成年产权所有人行使办理产权转移登记或房地产抵押登记等处分权的资格。换言之，这同时也增加了登记机构审核的\"难度\"。

在现实生活中，未成年人的父母处理房产并不一定完全是为了未成年人的权益(例如家长为了经营所需而要贷款，准备用未成年人的房产进行抵押)。是否是维护未成年人的权益，还需要提供证据去证实。这样，房地产管理机构还应当考虑变更登记之后，可能产生的行政诉讼的举证责任问题。根据《行政诉讼}; 的规定，行政诉讼的被告需承担举证责任，一旦房地产管理机构就未成年人房屋变更登记行为被起诉到人民法院，被告就要举证证明变更登记时是出于对未成年人的保护。因此，在进行变更登记时，就需注意收集或要求申请人提交有关证明该处分是对未成年人有利的证据。如果未成年人的法定监护人违反《民法通则》关于\"除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产\"这一规定，擅自处分了未成年人的房产，房地产登记机构就应该拒绝为其办理变更登记。

(三)未成年人与父母共同共有的房屋设定抵押的问题

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解析》第五十四条第二款规定：\"共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。\"

规定中的\"同意\"、\"提出异议\"\"应以当事人具有完全民事行为能力为前提。因此，未成年人与父母共有的房屋在设定抵押时，不能适用这一规定。

以房地产作抵押也是对房地产的一种处分，按《民法通则》规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产如果未成年人的法定监护人违反这一规定，擅自处分了未成年人的房产，应当对此承担民事责任。如由登记机构来审查这种处分行为是否为了被监护人的利益，不切实际也不属于登记机构职能因此，针对这类问题只能通过立法，规定处分无完全民事行为能力人的房产，应当由其监护人提交书面声明，并证明其行为是出于维护未成年人的利益后，方可予以登记。

最高人民法院前述司法解释第五十四条第一款规定了按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。然而，如果抵押的房屋是住宅，在日后一旦行使抵押权时会产生许多问题。但抵押双方当事人如愿将按份共有的房产中成年人的份额设定抵押，登记机构也可按规定予以登记。

为使上述论述更加明晰，现结合以下案例予以说明。

【案例】甲小朋友今年六岁，其外公生前将一栋房屋赠与他，并进行了产权变更登记。后，甲的父母由于经商需要资金支持，且顾及此房目前无需居住，故决定将其变卖，乙得知后与甲的父母签订了房屋买卖合同，但当乙到房地产管理部门进行登记时，却被要求提交该买卖是为甲的利益的证明文件，对此乙大惑不解。

【分析】本案例涉及未成年人房屋产权登记及买卖未成年人名下房屋产权登记的问题

(1)未成年人具有民事权利能力，可以作为房屋所有权的权利人，也可以领取房屋所有权证书。但是，由于未成年人是无行为能力或者限制行为能力人，考虑到购房行为涉及标的数额高，手续复杂，风险与收益并存，因此在签订房屋买卖合同和办理产权登记时应当由未成年人的法定监护人(一般为父母)代理，这种代理属于法定代理，并不需要委托或者授权。因此，在办理产权登记时，应由未成年人之法定监护人作为代理人在登记文件上签字。另外，根据我国房地产交易相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与《房屋买卖合同》上的\"乙方\"名称一致，但由于未成年人不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其监护人以\"乙方代理人\"的名义同时签署，故需提供监护公证。

(2)在办理转移登记时，这类房屋与一般的房屋情况有所不同。

未成年人的父母作为未成年人的法定代理人可以代为买卖房屋。但是，如果在子女尚未成年时就要将房屋出卖或者进行抵押，这时就会产生了一个问题，因为无论是将房屋出卖还是抵押，都是对房屋所有权的处分，法定代理人可以代为购买房屋，但无权随意处理被监护人的房屋。根据《民法通则》的规定，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。而在现实生活中，未成年人的父母处理房产并不一定是为了未成年人的利益。如果未成年人的法定监护人非为被监护人的利益外，擅自处分了未成年人的房产，那就应当由该法定监护人承担民事责任。

一些国家和地区规定，在处分未成年人的房产时，法定监护人只要在登记文件中声明是为未成年人的利益即可，登记机构对此并没有调查责任。由于我国目前没有相应的制度设置且社会诚信度较差，一旦在买卖后的产权登记产生纠纷，当事人及一些基层法院往往会把原应由当事人承担的民事责任归咎于行政机构的责任，导致一些登记机构无法轻信所有监护人的保证。

因此在实际操作中较稳妥的做法是：处分未成年人的房产一般是基于未成年人就学、治病、为其以产权交换形式更换更好的房屋以及其他对其有利的事项。同时要求当事人在处分未成年人房产的合同中说明理由，并要求对该合同进行公证。公证机关应对所公证的事项进行实质审查并承担实质审查相应的责任。然后才能进行房屋产权变更登记。

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