浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策(2)

四、最高额抵押登记问题

对于一般抵押权登记如何办理，无论是银行还是登记机构都比较熟悉，但对于最高额抵押登记，很多登记机构还是从《物权法》及《房屋登记办法》颁发实施后才实践的，但如何能全面认识掌握最高额抵押登记，使其充分发挥作用，先谈谈它的优点：

例如某日化企业为提高产品市场竞争力，未来三年时间内需要筹集大笔资金用于产品研发，为支持该企业发展，某银行与其签订了一份长期贷款合同，双方约定在未来三年期限内，由银行向该企业提供6次贷款，同时以该日化企业的厂房作抵押。假如根据一般抵押中\"一债权一抵押\"的原则，双方应签订6次抵押合同，并办理6次抵押登记，手续繁琐不堪。对此类问题，我国《物权法》专门规定了最高额抵押，最高额抵押是指抵押人与抵押权人协商约定，在最高债权额度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。这种抵押权仅需当事人设定一个抵押所担保债权的最高限额，而不需要就其中多个债权关系特别地设定抵押，即可长期担保。从而为当事人长期交易提供便利和充分的保障。

从上述事例中，我们能看出最高额抵押登记有高效便捷的优点，也有利于加强对银行等金融机构的债权的担保。总结最高额抵押登记特点有以下几个方面：

1、最高额抵押权是为一定期间内连续发生的不特定债权提供的担保。

如甲企业需要连续采购原材料进行生产经营，与乙银行协商签订了抵押合同，约定在两年内甲企业向乙银行发生的连续借款，均由甲一处自有厂房抵押担保，此情况应该采用最高额抵押登记，但如果甲企业仅仅需要向乙银行申请一笔贷款，那么因债权特定，只能用一般抵押登记，不能采用最高额抵押登记。

在实际工作中，有一些银行向企业发放流动性贷款，也申请最高额抵押登记，一些登记机构依申请给予登记，但流动性贷款一般是特定的贷款不会产生连续债权，因此不符合最高额抵押登记特征，建议登记机构在遇到此类情况时按一般抵押权登记办理。

2、最高额抵押所担保的债权通常为将来的债权。

在一般情况下，抵押权应随其所担保的债权的成立而成立。然而，在最高额贷款抵押设定时，贷款主债权尚未发生，其担保对象是将来发生的贷款债权。

3、最高额贷款抵押须存在最高债权限额。

尽管最高额贷款抵押设定时，主债权尚未发生，其数量难以确定，但也必须有所确定，确定的办法不是判断贷款债权的数额，而是确定抵押物担保的贷款债权的最高限额，贷款人优先受偿权仅在最高限额内存在。

参考文献：

1、《中华人民共和国物权法》

2、《房屋登记办法》，原建设部发布，自2008年7月1日施行

3、住房和城乡建设部政策法规司 住宅与房地产业司 村镇建设办公室 ，房屋登记办法释义，人民出版社，2008年6月第1版

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