核心期刊论文网透视新建商品房的现状
[摘要] 住房关系到广大人民群众的切身利益,关系到国民经济的发展和社会的稳定｡本文首先从房屋价格高,供求结构不合 理,空置面积不断增加,住房质量难保障等几个方面分析了我国新建商品房存在的主要问题,在此基础上,进一步从 房地产三级市场､土地市场､开发商以及投资者等视角分析了这些问题产生的原因,并对我国新建商品房市场健康发 展进行了展望｡
[关键词] 新建商品住房,住房价格,住房结构,住房质量
一､当前我国新建商品房存在的问题
(一)价格高,供求结构不合理,空置面积不断增加｡2005年随着中央稳定住房价格各项调控措施的落实,部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制,房价涨幅趋缓｡宏观调控措施初见成效,但房价过高仍是一个亟待解决的问题｡首先谈房价收入比,世界银行认为:房价收入比在3-6倍之间比较适当｡据《中国行业景气分析报告》显示:日本东京居民的收入与房价之比大约为1∶4.8,而我国城镇居民人均可支配收入与仅按人均22平方米的住房面积(人均22平方米的标准是“十五”规划确定的,而据去年年底建设部在南京召开的工作会议上的数据显示,2005年我国城镇人均住宅建筑面积已经达到26平方米)所需支出形成严重偏离,远高于国际上3-6倍的水平｡这只是平均水平,没有考虑区位对房价的影响｡北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》称,我国东部地区商品房均价已达到4000元左右｡根据我国2005年城市户均收入在1.5万元-1.7万元计算,如果购买一套70平方米的新房,可能房价收入比在13倍,4000元左右的商品房价格意味着在城市居民当中,至少70%没有购买新商品房的能力｡
其次,供求的结构性矛盾依然突出,我国大部分地区的房屋开发中,高档房屋比重过高,低价位经济适用房的开发量不足｡如上海市中低价位房走俏,沈阳中低价位并且面积适中的商品房畅销;而高档､大户型住宅积压较为严重｡高档商品房用地挤占经济适用房用地的现象到处可见,据《2005年房地产蓝皮书》透露:2004年,从商品住宅的投资类型结构看,经济适用房投资比重继续下降,从2003年的6.13%下降至4.61%,为1998年以来最低｡2005年末,40个重点城市累计可售商品住房面积中,有23个城市套型在120平方米以上的住房占50%以上;有16个城市80平方米以下的住房不到总面积的10%｡而国家统计局房地产投资快报数据称:2005年经济适用房完成投资同比下降6.8%,占房地产开发投资的比重仅为3.59%,比2004年又下降1.01个百分点｡2006年普通居民家庭需要的中小户型､中低价位住房供应仍然不足｡调整供给结构的力度仍需加大｡
第三,商品房空置面积不断增加｡国家统计局发布的报告显示,2005年1至10月,全国商品房竣工面积达到1.3464亿平方米,比去年同期提高8.8%｡10月末,全国商品房空置面积达到1.12亿平方米｡目前,全国商品房空置率已达到26%,大大超过国际公认10%的警戒线｡《2006年房地产蓝皮书》称,2005年,全国商品房销售面积5.58亿平方米｡12月末,全国商品房空置面积1.43亿平方米,同比增长15.7%｡
(二)商品房质量难保障｡一方面,住房价格居高不下,另一方面,居民所购房屋质量却难以保障｡近年来消费者投诉的热点中,商品房买卖纠纷往往“榜上有名”｡在商品房建筑施工工程中,不法商家､建筑商为了节省成本,采用不符合规定的建筑材料,或者由没有建筑施工项目资质的施工队伍进行建筑,这些都直接导致部分商品房质量低劣,最终导致居民所购房屋质量达不到预期的质量水平,比如:墙面出现裂缝,雨天渗漏严重;楼板开裂,地板､门窗变形等;尤其是期房,面积缩水,开发商擅自变更规划,配套设施无法兑现……｡例如:根据浙江省消费者协会的统计数据,2005年浙江省关于房产的投诉案例有780例,其中房屋质量问题最多,为386例;而杭州市消费者协会的数据显示,2005年共受理房屋投诉155件,其中房屋质量问题､延期交付､交付结果与商品房合同不符､周边环境发生变化等都是投诉的热点｡所以,如何保证商品房质量,是一个亟待解决的问题｡
二､新建商品房存在问题的主要原因
(一)房价过高浅析
1.住房三级市场发展不平衡,交易制度不健全,土地供应制度不完善｡全国二手房市场发展很不平衡,例如:上海和南京二手房交易在房地产交易中占相当大的比重,其中南京二手房交易量已经超过50%,成为市场主体｡但总体看来二手房市场发展仍然比较滞后,大多数城市的二手房交易量在10-30%之间,二手房的供给远远低于需求,与一､二级房地产市场的发展不相协调,没有产生房地产一､二､三级市场互动互利的效果｡归纳其原因:一是部分城市现行政策的制约,如对已购公房上市出售,虽然做了近10年的努力,但除了上海,其他城市都收效不大｡公房上市,按照有关规定,应实行申请审批制度,实际操作中却成了一道人为的障碍,相当多的已购公房没有房产证和土地证,不能进入流通市场;二是目前我国有资质从事二手房交易的房地产中介服务机构大多规模小,信誉不高,从业人员素质较低,许多未经房地产专业知识培训,中介服务过程中操作不规范,甚至误导､坑害住户,使房地产中介服务的市场认可程度很低,难以适应房地产市场快速发展和老百姓对房地产信息的需求;三是二手房的交易税费过高,制约了二手房市场的发展｡这些问题使得我国相当多的城市二手房交易市场缺乏活力｡
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