核心期刊论文网透视新建商品房的现状(2)

　　土地供应制度不完善｡一些地方政府以促进经济发展为名,低价供地;一些企业以增加土地储备为名,大量圈占土地,个别企业甚至一次圈地上万亩｡2005年是开展土地市场治理整顿的第三年,但2005年未批先建占用耕地的面积仍有30.8万亩,与2004年相当①｡

　　2.开发商缺乏社会责任感,追求高利润,囤积土地｡2006年1月18日,首届房地产慈善论坛上,由中华慈善总会调查撰写的《中国房地产企业社会责任发展现状调查报告》显示,开发商对“企业社会责任”的认知度偏低,只有50%左右的开发商听说过“企业社会责任”这一概念,整体仍处于企业社会责任初期阶段｡具体表现:房地产开发企业为了追求高利润,热衷于高档商品房开发,使得高档商品房供过于求,价格虚高｡而同时,市场上低价位房屋供不应求,甚至出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象｡从市场的发展看,供给结构严重地背离需求结构,在供应总量不足的情况下,就会导致价格过高,空置率不断增加｡

　　另外,房屋价格构成不透明｡目前,房地产开发项目收费缺乏统一管理,定价没有统一标准,相应的销售管理监控工作也未跟上｡当前房屋开发存在的十几项收费,出自不同部门,存在一些不合理因素｡追求高利润的开发商,把这些收费都追加到房价中｡

　　再有,开发商惜售住宅和囤积土地,提高消费者的心理预期｡目前我国房地产市场是一个高信息不对称和低透明度的垄断竞争市场,少数开发商充分利用自己市场竞争中的优势地位,囤积土地､囤积房源等,其中囤积土地的现象非常严重｡大型房地产企业有着雄厚的实力,取得土地的能力非常强,来自峰会组织的数据显示,2005年,全国房地产百强企业共储备土地面积4.02亿平方米,而北京去年的住宅供地面积不到1000万平方米;其中土地储备面积在100-500万平方米之间的企业有43家,所占比重最大;土地储备面积超过1000万平方米的企业有9家,与去年相比增长近1倍｡另外,2005年全国已购置土地中,未完成开发的有近1.7亿平方米,按2005年前11个月的开发水平,还能满足一年多的开发需要｡开发商囤积土地起到了哄抬房价,操纵市场预期,误导普通消费者的作用｡另外,开发商惜售住宅,甚至采取“销控”,使房价节节上,俏销户型､位置好的单元后上市,价格当然会“水涨船高”｡

　　3.投资者投资购房及国际游资的涌入｡目前中国的金融投资环境是银行存款负利率,加之2005年房屋贷款成本低廉,个人住房贷款首付比例为20-30%,首付比例比较低,个人贷款宽松,因此投资增值潜力较大的城市吸引了众多投资购房者(多数兼具投资与自用双重特性),但其中也不乏非理性投资者,投机炒作现象有所抬头｡据苏州市对典型楼盘的调查,个别楼盘投资性购房的比例达到25%｡另据反映,一些中介机构组织的温州购房团(主要以投资为目的)到一些地区集中大量采购商品房,造成这些城市的房价在短时间内较大幅度上扬｡再有就是外来人员购房(相当部分是富裕农民进城购房),如广东省购房者中35%是农村和省外､境外人员,厦门､乌鲁木齐､成都外来人员购房比例分别达到47%､59.9%和43%②｡

　　此外,在国际汇率市场上,人民币面临巨大升值压力,大量外汇､热钱流入内地｡最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”(国际投机资金)③｡因为普遍认为人民币币值被严重低估,至少应该升值10%,如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期,按照资本逐利的本性,大量“热钱”将会进入中国房地产市场,推动房价水涨船高｡据经济学界日前猜测“热钱”的最高数字是1000亿美元,其中大量资金参与了我国房地产的炒作,据人民银行上海分行统计,境外资金直接流入上海房地产市场的比重,2001年是16.1%,2002年上升到23.5%,2003年超过了25%｡有关人士认为,2004年大约有80亿美元的海外热钱投入了上海房地产市场,2005年一季度海外“热钱”占上海市商品住宅成交量的40%｡

　　国际游资之所以会蜂拥投入房地产行业,其一,赌人民币升值,现在将外汇以比较高的汇率换成人民币资产,一旦人民币升值,资产抛出后,便可从汇率中稳赚一把｡其二,从事房地产炒作,可以获得远远高于其他成熟市场国家的收益｡调查显示,海外流动资金在美国房地产投资的平均年收益率为6-7%,日本是4%左右,而在上海的年收益率可以达到20-50%,北京也在15-20%之间｡

　　(二)房屋质量良莠不齐的主要原因

　　1.现房质量达不到标准的原因｡房地产开发商数量多,行为不规范｡全国现有3万多家房地产公司,这不但加大了监管和统计的难度,而且由于部分企业实力弱,甚至有些只是项目公司,短期行为严重,加之近几年房地产热,某些开发公司认为再差的楼盘只要通过有效的营销推广都能销售一空｡一些开发商过分关注市场炒作,如名称(山庄､花园等)､房型概念(SOHO､TOWNHOUSE等)､综合功能概念(如e住宅､数码城等)､以及环境概念等,而对质量却关注甚少｡

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