测量技术在房产中的应用

摘要：最近几年时间里，我国的住房制度明显的得到了进一步的调整与健全，目前商品房价格在逐年上涨，房产测量技术也越来越被业主们所重视。《房地产测量》主要是以房地产测量技术与政策主线，以构建房地测量整体知识架构为目的，在实际测量过程中，要注意它的政策性、系统性、实用性、以及可操作性。本文主要论述了当前新形势下房产测量中常用的测量技术和方法，以及其存在的问题，同时提出一些措施建议，以供参考。

关键词：房产测量;技术;问题;探析

0引言

当前新形势下，我国社会经济得到了快速的发展，同时也带动了房地产行业的迅猛发展，商品房的价格提升的速度飞快。那么，在这样的一种背景之下，房产测量作为直接测算房屋面积的主要手段，在当前经济社会中具有核心意义。房产整体测量与计算方法具有科学性与规范化，如果测量的最终结果经过有关部门的审批后，那么其就具有法律约束力，这可以作为处理房产纠纷时的关键依据[1]。另外，房产测量在土地规划过程中占有核心部分，它能够有效的为城市未来发展、城市各项工程建设提供有利的参考资料，而且其对于城市土地管理与开发也有着十分重要的作用。相关工作人员在对房产进行测量过程中根据房产部门所制定的一系列规定对房屋的实际占地情况进行详细的测量，同时，还要对房屋的自然状况以及专业信息资料进行充分的评估，以此将测量出的基础数据与相关资料提供给房地产部门。这些测量出的数据与资料对于城市土地的规划是很有帮助的。本文主要论述了当前新形势下房产测量中常用的测量技术和方法，以及其存在的问题，同时提出一些措施建议，以供参考。

1.房产测量的意义

房产测量所涵盖的内容是极多的，如对房产平面控制进行测量、房产调查、房产面积测算等等，房产测量是房屋面积测量的有利手段，在当前经济社会中具有重要的意义。首先，房产测量具有法律依据，它可以有效的保护好房产产权人的合法权益。房产测量是一项科学性的工作，房产产籍管理部门可以通过房产测量来维护产权人自身的利益，同时，还可以作为处理房产纠纷时的重要依据，并且其还有效的避免了部分不法人员违章建设及违章占地行为。其次，房产测量在城市土地开发资源的利用以及城市规划建设管理中是一项不可缺少的测量技术。根据国家相关部门所制定的关于房产测绘技术标准以及有关其用地的相关信息与资料，对房屋的实际情况和房屋权属状况进行充分的测量，明确城市房屋建设过程中土地具体的占有位置、具体面积以及使用情况，这在很大程度上为房地产产权的管理单位提供了十分有利的数据。另外，房产测量还可以有效的对评定及检验房地产开发商销售面积是否缩水的情况进行充分的了解。当前，商品房的价格正在逐年上涨，有的开发商利用这一契机，打起了房屋面积的主意，这将严重的损害了购房者的切身利益，所以，实行房产测量是非常有必要的，它不仅能够保护好买卖双方各自的利益，而且对于维护正常的市场秩序也有很大的贡献。

2.房产测量过程中常见的问题

2.1层高与净高的区分

国家在制定《房产测量规范》中对层高作了定义：房屋的上下两层楼面，或楼面至屋顶面，或楼面至地面的垂直距离。在《房产测量规范》中并没有明确规定层高测量值与真值之间具体的差异，也就是说，允许有误差。国家在《房产测量规范中》还指出凡是房屋层高至2.20米以上的计算建筑面积，它的含义是层高在2.20米或者是2.20米以上的计算建筑面积。然而，在实际操作过程中，净高主要指的是下层地面板或者楼板上表面至上层楼板下表面之间所形成的距离。如果在实际操作过程中只存在净高，而没有层高时，那么，测量净高的允许值可为2.05米。所以，在房产测量过程中如果有层高就以层高为标准，如果没有层高，那么就以净高为测量标准[2]。

2.2对称边长度进行实际测量过程中出现了不一致

在对房屋进行实际测量过程中，由于各种因素影响，如误差原因、房屋建设过程中出现了前后墙、左右山墙在施工图中本来应该是相等的边却出现了不相等的现象等。从而导致了在设计中原本规则的多边形变成了不规则多边形。那么对于这样的一种情况，应该先将测量数据进行处理，然后，再进行绘图以及面积计算[3]。对于误差超出了规定的限额的边长数据，应反复的检查是不是因为测量不够准确而导致的，如果确实存在着不相等性，必须参照测量结果，重新绘图与面积计算。

2.3共有面积分摊问题

对普通的住宅楼共有面积进行分摊过程中，首先，要将房屋的整体面积以及房屋套内的总面积进行计算，最后测量出共有共用面积，在计算出公用建筑面积分摊系数后，还应根据住户的套内建筑面积按照比例计算出住户所要分摊的实际面积。对于特殊性质的住宅楼以及具有多功能的综合楼来说，有可能还会发生二级分摊或者多级分摊的现象，对于这种情况，可以根据谁受益的多，谁分摊的原则，进行逐级分摊[4]。

3.房屋测量技术措施

3.1房产数字化测图技术

当前，数字化测图技术在房产测量过程中已经得到了广泛的运用，它具有多重优势，比如成图质量高、劳动强度低、速度快等。数字化测图在实际中通常会采用相应的措施对于房产相关的信息进行全面的搜集，利用计算机技术对相关数据进行处理，然后通过图形的形成及编辑，获取房产数字化图，最后再通过数控绘图仪，制作出房产图。

3.2在房产测量计算过程中运用坐标解析方法

房屋面积测算通常可分为两个方面，一个是房屋面积测算，另一个就是用地面积测算。房屋面积测算所覆盖的范围有房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等，用地面积测算主要是封闭地块面积计算。通常，商品房在实际销售过程中，房地产边界房产面积纠纷的事故时有发生。所以，目前制定一个科学的并且能够准确的反映出房屋面积测量结果的估算方法与方式是十分有必要的，笔者认为，采用坐标解析方法对房产测量计算有着重要的意义。在建设部门所制定的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中并没有对房屋边长测量、面积计算提出明确的要求，所以，坐标解析法对房产测量计算进行实际操作时还需要不断的规范与调整。

首先，坐标反算边长和实际测量边长之间形成的差距;有关规范标准中对于房产边界点的精准度作了明确的规定，此项规定也包括了部分超长或者无法测量边长的房屋，所以，测量房屋边界点的方法体现出来优越性质，只要达到了精准度的要求就能够以房屋边界点坐标反算边长替代直接测量边长。

其次，面积误差的限差;由于相关部门没有明确的规定房产面积计算的精准度，因此，需要制定一个能够准确反映房屋面积测量结果的既科学又合理的估算公式，以统一房地产面积的精准度。

3.3全球定位系统技术在房产测量中的应用

由于全球定位系统(GPS)具有高效的性能，因此，目前在房产测量中得到了普遍的应用。在房产测绘系统中采用GPS的形式进行制作、定义图形，从而使其图形的属性实现了双向连接的目标，房屋面积的分摊结果的准确度提高了。在GPS定位系统中有一项最新的测量技术，叫做实时动态载波相位差分技术(RTK)，这项技术测量出的精准度更准。它定位精准度特别高，测量出的数据安全可靠，同时，实际操作极为简单，在处理数据过程中具有较强的能力，只要进行简单的设置，就可以获取到准确的测量结果坐标。

4.结论

综上所述可知，房产测量具有很强的法律效力，其实际测量的结果是否是真实可靠的，将会对每位房产产权人的切身利益造成影响。目前，房产测量在实际操作过程中还存在着一些问题待解决，希望相关部门应严格制定房产测量标准，以及制定科学有效的测量技术措施，以确保测量结果的准确性。

参考文献

[1]吕永江.房产测量规范与房地产测量技术[M].北京：中国标准出版社.2001.

[2]房产测量规范[S].

[3]李向明.房产测量技术探讨[J].大众科学，2008(1).

[4]全球定位系统(GPS)测量规范[S].2001.

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