小议房产面积测绘若干问题

摘 要：随着科学技术的发展，房地产测量信息管理现代化已越来越被人们所重视。展望未来，随着电子信息技术以及空间技术的综合应用和发展，加上高性能计算机和网络的飞速普及，房地产测绘必将发生重大变革。这就要求我们采用现代化的科学技术，建立起一整套完善的房地产测绘信息管理系统，以适应当今势不可挡的房地产业的发展，这既是时展的需要，也是产业发展的需求。

关键词：房产面积;测绘技术;测算

一、房地产测绘的作用

1.法律方面作用

房地产测绘为房地产的产权、产籍、产业管理，房地产的开发、交易等管理提供房屋和房屋用地的权属界线，权属界址点、房地产面积、各种产别以及有关权属，权源，产权纠纷等数据、图卡、表、册资料。这些房地产测绘成果，经过检查验收，由房地产行政管理部门对测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核，审核后方可用房地产管理。房地产测绘成果即是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料。也是房地产各种管理的重要依据。

2.财政税收经济功能

房地产测绘的成果包括房地产的各种数据、资料、质量及使用和被利用的现状，是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险服务不可缺少的依据。

3.社会服务、决策参谋功能

房地产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，例如它可统计出一个城市与地区的房屋的总数量、总质量、人均建筑面积、人均使用面积、住宅的数量、质量、所有权、使用权情况，发展速度等。这些资料无疑会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇规划、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。

4.测绘技术方面的作用

房地产测绘是城市大比例尺测绘的一种。虽然其方法手段与其他测量并无多大区别，但它不同于通常大比例尺的工程测量、地形测量。它具有更多的信息源，量大，涉及面广，内容繁多，图表复杂，因此它是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料。

二、房地产面积的测绘问题

(一)关于房屋"栋"(幢)的划分问题

《细则》中对基本单元和幢的认定：

房屋建筑面积测算的基本单元是幢。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。群楼式建筑按单幢处理。连体楼按多幢处理。幢是房产调查的基本单位，也是房产要素测量的基本单位，因而在房产测量中对"幢"的概念进行明确的区分具有重要的意义。现在，"栋"的划分方法必须完整，他涉及房屋面积分摊问题，关系重大，绝对不能等闲视之， "幢"区分的基本原则主要有：

1)确实是独立的，同一结构的，由不同层数组成的房屋完全可以划分为一栋，这毫无疑义;

2)"独立分栋"应该这样判断：

a)由于历史原因，新老规范未发布之前的，已经经过有关部门认定的，不论该房屋是何种结构型式，已经确定为一栋的，我们把他确定为一"栋";

b)从新细则发布之后，"栋"(幢)的划分原则应该是：

①规划设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体的;作为同一幢楼，地面以上部分的基础、结构应为统一整体，具体是指房屋的各个部分结构相连，即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起，不可分割。如果房屋各部分间互不相连，则可以将各部分独立分幢;

②理论上应同期规划、同期建设、同期验收;

理论上和实践操作中，同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的，不同期规划、建设和验收的项目将各自独立，单独成幢。

③是否同一设计单位的同一整套设计图纸的;

④如果是裙塔楼相连则看其主副楼是否为独立的共有共用设备的;

"幢"的划分，对广大产权人而言，最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施，那么，无论是作为一幢还是作为多幢，对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计

⑤改建，扩建后的建筑物是否重新参加原建筑物的分摊，如果不参加原建筑物分摊的;视为独立栋;

⑥一家建起的私房的山墙是共墙且连成一体的，可看成为一栋;但无共有共用面积的分摊。(只确定共墙面积的分摊)如果不共墙则单独分栋;

⑦新建成的超大型房屋，有若干层地下层组成的大型房屋的分栋，一定要仔细分析是否满足上面的前四个条件，具体分析分栋的条件，再具体分栋。例如，正负零以上有多栋独立房屋，正负零以下是为地上多栋房屋服务的地下室，则地上的房屋就应该分为多栋;

⑧本身原是独立的房屋，利用楼房之间的间隙地，底层或多层以裙楼的形式连成一片的房屋，裙房与原楼房分别分栋;

⑨以通廊或架空通廊连成房屋，各自分栋。

(二)关于"层"的编号问题：

近几年，房产管理部门、规划设计部门、开发商、用房单位等在房屋的层号问题上经常与房测人员的编号发生冲突，所谓"层"的定义是，由房屋的某一局部或全部、高度大于2.20米的封闭空间组成的、连续性的，迭加的一个平面空间;

1)房屋层数是指房屋的自然层数，按室内地坪±0以上计算，所在层次自下而上用自然数表示;地坪±0以下为地下层数，自上而下用负整数表示;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高2.20m以上的，计入地下层数。房屋室内地坪低于室外地坪小于该房屋室内净高的1/3，且层高在2.20m以上的，该房屋计算自然层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和;

2)旋转上升式的楼房，按地坪±0以上计算，以其旋转一周且层高2.20m以上的水平投影为自然层，所在层次按对应的自然层次编号;

3)错层房屋的层数按自然层来划分。所在层次按对应的自然层次编号。千万别把同一层面的错层的房屋编号搞错;

4)房屋某层内部，利用其空间高度设置的局部空间，利用较大楼梯的局部空间等(如夹层、假层、插层、阁楼、技术层、装饰性塔楼)等，以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数，但也要编号，如某层夹层等;

5)房屋套内具有使用功能，但层高低于2.20m的部分，以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记"h<2.20m";

6)斜面结构屋的坡形屋层高达到2.20m以上的部分占整个顶层中层面建筑面积的2/3以上时，该层计入房屋自然层数;

7)技术层计入房屋自然层数，应同时具备以下三个条件：

a)建在自然层(标准层)之间或自然层内;

b)经规划部门审核批准;

c)可利用空间的垂直高度在2.20 m以上。

8)架空层、避难层、设备转换层，复式层(跃层)等算自然层数;

9)备注每一层的特殊名称;备注其它非层的名称编号。

10)当某一房屋系由多栋塔楼组成、且该房屋确定为一栋时，该房屋的层编号要统一，可以注名为某楼某层，例如A座19层等;

11)当房屋的底层为不足2.20米的架空层或其他形式的，他不算层，但要写明其第一层下有某某架空层等。

12)顶层为复式楼的属于阁楼(或者暗楼)性质的不计层。(住宅设计规范)

(三)关于房屋"异型外墙"的面积计算问题

随着我国建筑艺术水平的提高，房屋外墙的建筑艺术多样化了起来，各种造型各异，艺术形式多样的房屋的外墙体呈多种形式矗立在房屋的各个角落，引起房地产测量人员的广泛注意，如何计算这类房屋的组成部分所投影形成的建筑面积，《细则》中没有全部规定得很清楚的，但是目前我国的墙体艺术建筑行式呈多样化，有直体墙向外倾斜的，多折型的，弧形的，等等，各种几何图形形式的外墙五彩缤纷。也就是说，这些建筑其水平投影的面积要算在那里?《细则》中没有明确规定，《细则》中墙体的定义为：

a)同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃、金属等其他材料作装饰幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

b)各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

c)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，其层高2.20m以上的部分计算建筑面积。

d)房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以其底板水平投影计算建筑面积。

f)装饰性幕墙、主墙体外的幕墙均不计算建筑面积。

此外，按以下方法认定几种墙体行式所围成的水平投影面积：

1)弧型墙体分内外弧的情况

a)如果外弧型墙体内空间只有一层，则按外弧形墙体与其底屋平面相交处的水平投影面积计算。如果内空由多层组成，则要区分该层处在上半弧区及下半弧区，处在下半弧区的以层底屋面水平投影计，处在上半弧区的以量至层高在2.20米的地方的水平投影面积计;

b)内弧墙体与上叙情况基本类似，但与上述情况正相反。

2)其他形式无论是什么墙体以三原则来确定：即取小原则，大于2.20米原则，墙体与底屋面相交的上空是否实用原则;

3)如果有极特殊的建筑，如底平面面积为零，且中空很高，则分析其下层连接面与该墙体围成的面积。

(四)关于房屋的"共有"、"共用"、"公有"、"公用"问题

多年来，我们的《规范》中，以及全国各地的实施细则中，均都涉及此四个名词。据观察和了解，很多并没有注意他的内涵，致使在此四个名词中派生很多使人混淆的"名词"，例如，"共有公用"、"公有公用"、"公有共用"等，如果不理解这些名词，对今后房屋建筑面积的分摊会产生一些原则性的影响。

《细则》中对房屋的共有(公用)建筑面积的定义为：指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有(公用)建筑面积和不分摊的共有(公用)建筑面积。

"公有公用"部位指在使用时无明确的权利人，是对社会公众开放的空间。例如，沿街商业楼底层的檐廊，作为街道使用的过街楼骑楼等部位。平战结合的人防工程，平时可以进行有偿使用，但战时必须无偿作为公众避难的场所，也属于公有公用部位范畴。"公有公用"部位不得作为分摊面积，也不能归属本幢楼内任一产权人。

"共有共用"部位是指某一社区和某一幢楼各产权人共同占有共同使用的部位。整个社区的共有共用部位包括独立建造的为社区服务的配电间、物业用房、会所、各种景观设施，还有在某一幢楼内建造的不仅为本幢楼服务还为其他楼服务的各种设备设施用房，这也不计入分摊面积。

《规范》中，房屋分解成若干的分区，就有一部分为"个人占有"，一部份就是"共有共用"，一部份就是"公有公用"，区别以上的原则后，个人认为：

①"套内建筑面积"为个人占有

②《规范》中规定的应该分摊到套内的建筑面积即为"共有共用";

③不被分摊的建筑面积，即为"公有公用";

④在一个标的物内，不被分摊的"公有公用"建建筑面积也要分摊那些"共有共用"建筑面积。

⑤那些为整个全体标的物(房屋)服务的"公有公用"物，作为独立标的物(即"公有公用"物)，应由政府和公众进行登记造册进行管理，我们暂给他一个新名词"公有产"例如小区内配套的学校幼儿园等就是"公有产"，权证应该发给相关的单位和部门。

三、结束语

房产测绘是涉及到民生的大事，稍有不当，势必影响到房产测绘部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，在制定房产测量规范时应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠，不能在制定规范时留有漏洞。建议对现行规范不当部分或没有明确规定的地方给予补充说明或修订，减少测量工作产生的法律纠纷。总之，我国房地产业的振兴，期待着越来越多技术的更广泛的应用。

参考文献

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