房地产论文发表简述绿色建筑投资收益

　　摘 要：当前我国建筑市场的发展，与世界绿色人居环境建设的方向一致，也正在向着 \"绿色建筑\"的方向回归。绿色建筑是一个广泛的概念，绿色并不意味着高成本。本文对绿色建筑相对于一般建筑的增量成本以及运营期的经济效益、社会效益进行分析，提高人们对绿色建筑项目可行性的认识。

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　　1 绿色建筑基本介绍

　　绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内,最大限度地节约资源(节能,节地,节水,节材) ,保护环境和减少污染,为人们提供健康,适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑。绿色建筑的内涵包含了三点，一是节约资源和能源，强调减少各种资源的浪费;二是保护环境，强调的是减少环境污染，减少二氧化碳排放;三是满足人们使用上的要求，为人们提供\"健康\"、\"适用\"和\"高效\"的使用空间。

　　目前，我国国内绿色建筑的评价主要是以《绿色建筑评价标准》GB50378-2006 为依据，广东省在进行了广泛调研和技术研究的基础上编制的《广东省绿色建筑评价标准》DBJ/T 15-83-2011，已于2011 年7 月15 日起颁布实施。

　　2 广州地铁运营指挥中心创建绿色建筑的必要性

　　2.1 创建绿色建筑符合广州地铁绿色形象。

　　广州地铁一贯以来践行\"绿色环保、低碳节能\"的理念，运营指挥中心园区创建绿色建筑内涵与以上理念非常吻合，创建绿色建筑进一步提高广州地铁的绿色形象。

　　2.2 具有较高的宣传效应，提高地铁品牌价值提升，对地铁物业具有良好的示范意义。

　　项目所处地为广州新城市规划\"东移\"轴和\"南移\"轴的过渡地带。琶洲地区将发展成为商业居住生活功能的RBD 型、生态型的新城市中心。目前琶洲尚未有建筑创建绿色建筑，本项目力争成为琶洲首位、高等级的绿色建筑，将具有极大的社会宣传效益，有利于提升地铁品牌价值，为广州其他地铁物业创建绿色建筑起到良好的示范作用。

　　2.3 为工作人员提供健康、适用和高效的使用空间。

　　绿色建筑以人、建筑和自然环境的协调发展为目标，在利用天然条件和人工手段创造良好、健康的工作环境和居住环境。本项目创建绿色建筑，将提高工作人员的舒适性，提高工作人员的工作效率。

　　2.4 减少运营成本。

　　绿色建筑相比普通建筑会减轻建筑对环境的负荷，即节约能源及资源。采用节能的建筑围护结构、高效的系统设备、节能灯具和控制系统和智能楼宇化控制系统将大大降低项目运营中的费用。

　　3 投资收益分析

　　3.1 投资成本

　　指挥中心总建筑面积22.7万平方米，若整个园区以创建三星绿色建筑为目标，根据《绿色建筑评价标准》的要求，需要增加或改进10个项目，所需增加建设投资如下：

　　3.2 运营陈本

　　运营成本包括设施的维修维护费、设施设备全生命周期的其他费用，费用估算如下：

　　3.3 财务成本

　　按照等额本息还款计算方法，假设贷款期限为15 年，对整个园区均以三星级绿色建筑进行创建目标的投资总额5610 万元借款有以下还本付息计划表：

　　3.4 经济效益

　　3.4.1节能量估算

　　园区总建筑面积为22.7 万平方米，其中办公建筑面积为13.5 万平方米，商场面积5.6 万平方米，公寓面积3.6 万平方米。参考 2009 年全省国家机关办公建筑和大型公共建筑电耗状况的统计结果，其中非政府机关办公建筑的单位建筑面积每年耗电量83kwh/m2，商场建筑单位建筑面积每年耗电量138kwh/ m2，居住建筑单位建筑面积每年耗电量37 kwh/m2。三星级绿色建筑预计节能率达到 60%的标准， 则园区内绿色建筑的节能量为405 万 Kwh，按照商业用电电费为1.2 元/Kwh，每年节约电费：486 万元。

　　3.4.2绿色建筑物业价值增加费用估算

　　根据调查统计，有64%的人认为可持续发展是当今世界重要的商业议题，有92%的人表示在选址时会考虑可持续发展的因素，愿意为绿色办公空间支付更高租金的受访者占比为50%，有31%的企业高管将员工工作效率和健康列为其可持续发展关注项目的首位，有11%的企业高管将雇员满意度列为最重要因素。

　　根据相关经验统计数据，保守估计三星绿色建筑写字楼相比同地段非绿色建筑写字楼的租金将增加8%。本项目物业价值增量体现在出租写字楼相比非绿色建筑写字楼租金的相对增长。

　　本项目出租的写字楼面积共为6.6 万平方米，其中运营指挥中心大厦的出租部分面积约为2.4 万，写字楼4.2 万，参考琶洲办公楼的保利世贸E 座的租金为100 元/平方·月，假定园区内办公楼的出租率为80%。园区的绿色写字楼相比非绿色建筑写字楼的租金增量费用为：[6.6 万平方×100 元/平方·月×12 月]×0.8×0.08=506 万/年。

　　3.5 投资收益分析

　　综合以上分析，考虑本项目的初始投资成本、运营过程中的设施设备运营成本和全生命周期的其他费用，在收益方面考虑经济效益、社会效益，列出不同等级绿色建筑投资分析见表3.5。

　　4 小结

　　本项目创建三星绿色建筑增加建设投资5610万元，仅考虑节电的经济效益和物业价值增加，投资回收期为9.8年。投资回收期较短，产生的经济、社会效益明显。

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