浅谈房地产开发成本核算的规范化

[摘要] 我国的房地产业正处于理性发展阶段。经过这些年的整顿，有关法规制度已比较完善，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。房地产开发成本的内容包括很多方面，每个方面又涉及很多小项，这就导致在成本核算时不统一、不规范。为了能更好地进行成本核算，本文从材料供应、工程款拨付、贷款利息等方面进行了探讨。

[关键词] 房地产, 成本核算, 内容,方法

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，主要包括以下三大部分：

1、土地、土建、设备费用房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。

2、配套及其他收费支出，是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。

3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。

二、房地产开发成本核算的方法

目前，房地产开发企业对成本归集方法主要有两种：一种为栋号核算法，即以每一栋楼为一个核算对象，一栋楼号一个成本卡片，卡片首页分别记载着建筑面积、套数、合同价款、施工单位、供料形式、合同开竣工日期等。栋号核算法优点是能及时和详细的反映每栋楼成本的内容，有利于成本分析和考核，符合\"配比性原则\"的要求，可以准确的结转销售成本。其缺点是会计人员工作量增大;另一种是项目核算法(也称集中核算法)，即以小区为一个核算对象，按成本项目集中归集成本。其优点是减少会计人员工作量，但缺点是不利于成本分析，不利于与施工单位进行对账。

1、材料供应的核算方法

一种是按预算定额大包形式，举例：工程按定额大包形式且由甲方供料的，依据施工单位领料单，按材料预算价格，借记：预付账款，贷记：库存材料，预算价低于市场价的差价，借记：开发成本，贷记：库存材料。对于工程大包形式下超供材料的核算，依据甲方与乙方材料结算单，按市场价借记：应付账款，贷记：开发成本。如欠供材料，依据甲方与乙方材料结算单，按预算价，借记：开发成本，贷记：应付账款。

凡甲方供应材料记在预付账款的，在拨付工程款时一并扣下。借记：应付账款,贷记：预付账款。

另一种是按非工程大包形式，举例：工程由甲方供料的施工合同，价款已扣除材料款，按实际供量的市场价格，直接记入成本。会计人员依据施工单位的领料单，借记：开发成本,贷记：库存材料。在工程决算时，对超供的部分，按市场价扣回。借记：应付账款,贷记：开发成本。

2、拨付工程款的核算方法

正常的拨付工程款分三个阶段：一是在合同签订后数日内，拨付工程备料款，备料款一般不超过合同价的25%;二是在开工以后，按工程形象进度拨付工程进度款，一般拨到90%时暂停付款;三是在工程完工后，进行决算，扣除保修金后再拨付的工程款称为决算工程尾款。

对施工单位垫资的成本核算，乙方首先向甲方上报\"已完工程量价款结算单\"，分别由甲方签证和审定，甲方会计人员根据审定的\"已完工程价款结算单\"，借记：开发成本,贷记：应付账款——施工单位。这样，施工单位垫资马上形成负债，同时增加了资产，解决了资产和负债信息失真的问题。

3、项目贷款利息的核算

一般企业把银行贷款利息作为期间费用，记入\"财务费用\"科目，在损益表中核减本期利润。而房地产开发的产品因建筑周期较长，一般都在一年以上，如把贷款利息当作期间费用，易造成开发企业年度内出现的大亏大赢不平衡现象，有悖于财务确定的\"配比性原则\"，对此，国家财政部规定，可以依据贷款利息通知单，借记：开发成本,贷记：银行存款。

三、成本核算步骤

1、生产费用支出的审核。对发生的各项生产费用支出，应根据国家、上级主管部门和本企业的有关制度、规定进行严格审核，以便对不符合制度和规定的费用，以及各种浪费，损失等加以制止或追究经济责任。

2、确定成本计算对象和成本项目，开设产品成本明细账。企业的生产类型不同，对成本管理的要求不同，成本计算对象和成本项目也就有所不同，应根据企业生产类型的特点和对成本管理的要求，确定成本计算对象和成本项目，并根据确定的成本计算对象开设产品成本明细账。

3、进行要素费用的分配。对发生的各项要素费用进行汇总，编制各种要素费用分配表，按其用途分配计入有关的生产成本明细账。

4、进行综合费用的分配。对记入\"制造费用\"、\"生产成本--辅助生产成本\"和\"废品损失\"等账户的综合费用，月终采用一定的分配方法进行分配，并记入\"生产成本--基本生产成本\"以及有关的产品成本明细账。

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