关于房地产开发项目成本控制的几点建议

[摘要] 从开发企业内部管理和项目决策、设计、施工各阶段，多方面阐述如何做好项目开发的成本控制从而实现项目利润的最大化。

[关键词] 成本意识、成本管理、成本控制、方法、利润

房地产开发项目因为其具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大等特点，因此房地产开发成为公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资的投资效益的高风险高回报时代已经成为过去。现在的房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。以下是笔者对房地产开发项目成本控制的几点建议：

一、加强企业内部管理人员的成本意识

(一)树立企业决策者及管理人员的成本意识

长期以来，受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，尤其是企业决策者及管理人员，通常他们采用的是以事后核算为主的静态成本管理模式，没有建立明确系统的成本管理目标，往往是走一步看一步，但往往计划无法跟上变化，这种盲目的粗放式管理最终导致的结果就是项目目标成本无法控制。要想在竞争日益激烈的房地产市场获取较大的经济效益，首先要在企业管理者中树立竞争意识，优化成本管理模式及意识;对土地获取、融资方式、项目定位、规划、设计、施工阶段、管理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，使之达到\"行之有效\"。其次，对于项目开发要有详细的评估和预算，针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制。

(二)强化企业内部的成本意识

项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比例的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的合力，增加企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。对于直接参与成本管理的组织者，如工程部及财务部，要定期做好专业知识培训，提高企业的整体素质和管理水平，从而提升企业的竞争力。

二、项目决策阶段，作好项目成本预测

进入项目决策阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。在项目定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。这一阶段决定拟开发项目总投资90%左右，也决定着开发产品的品质和定位。

三、项目设计阶段，是项目成本控制的关键环节

可以说，在搞好管理的基础上，项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段;在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：

(一)项目设计委托时，要选择信誉和业绩均良好的设计单位，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及设计任务书,包括各种技术经济指标，明确项目开发的定位、技术指标值、工程建设成本控制的范围、质量及效果，特别要强调设计方案的\"经济\"\"合理\"，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。这些是作好成本控制的源头工作。

(二)初步设计完成后要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门，这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。这里的\"合理\"包含两种意思：一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要;再如环境配套设施是否从\"以人为本\"作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸;另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工;其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。

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