房地产企业建设工程合同管理的规范化对策

摘要：合同管理是房地产建设工程管理的核心内容之一。作者结合自身的工作经验，针对当前房地产企业建设工程合同管理存在的普遍性问题，提出解决问题的规范化对策。

关键词：房地产企业;建设工程合同管理;规范化对策

1、 引言

中国正经历一个前所未有的城市化快速发展时期,住房是当前乃至相当长一段时间社会民生的重点。这对房地产企业而言，既是快速发展的难得机遇，也是社会赋予的责任。

与一般项目的工程管理不同，房地产开发项目涉及专业众多、周期长，建设工程合同管理存在着合同管理的长期性、合同管理内容的庞杂性、合同管理涉及人员的众多性、合同管理体现了较强的国家干预性、合同管理的高风险性等特殊性[1]。加之房地产企业合同管理的引入时间不长、专业人才匮乏等原因，造成房地产企业建设工程合同管理的难度较大，合同管理存在诸多问题。

2、房地产企业建设工程合同管理的主要问题

合同管理贯穿于房地产项目开发的整个过程，包括从立项设计到竣工验收，涉及合作单位众多，包括勘察设计、造价咨询、施工总承包、分包、监理、材料供应商等企业。按照合同管理的阶段，可以分为合同形成阶段、合同签订阶段、合同履行阶段、合同结算阶段。在以上各个阶段，房地产企业建设工程合同管理都存在一些普遍性问题。

2.1房地产企业法律意识淡薄，合同管理制度不健全

我国房地产企业的合同管理是随着市场经济体制而逐步发展建立起来的。1993年，我国制定了统一的合同法，从法规角度逐步建立工程合同制度，合同也成为企业之间建立正式的契约关系的凭证。然而，房地产企业(尤其是中小房地产企业)的合同法律意识比较淡薄，漠视合同管理,甚至不知道合同与合同法律的关系，缺乏依法订立和履行的意识，留下了极大的风险隐患

2.2 合同形成阶段的合同管理问题

合同形成阶段是指房地产企业对潜在签约方进行商务考察、招标阶段。大部分房地产企业总体开发工程进度时间紧迫，一些房地产企业在组织招标前，未对对方的企业实力、企业资质及项目班子、施工水平等详细情况缺乏了解和审查，甚至未开展承包商/供应商的商务考察而直接委托其施工，因为合作对象无履行合同能力而多次更换单位甚至工程停工，给企业带来了许多法律纠纷。

2.3合同签订阶段的合同管理问题

合同签订是双方签订合同，正式确定契约关系的阶段。主要存在以下问题：

(1)订立阴阳合同。所谓阴阳合同是指在工程实践中，由于房地产开发从取得土地到取得建筑工程施工许可证需要办理众多手续和相当漫长时间，从编制招标文件到合同谈判，一个中型项目从招投标开始到合同签订，至少在3月左右。房地产企业，尤其是民营和私营房地产企业，一般都采用设计图纸基本具备招标条件的情况下，内部组织开标，评标，定标，并与施工企业签订工程总承包合同，即阴合同;具备公开招投标的条件时，再串通中标单位走外部的招标流程，备案合同，即阳合同。阴阳合同共同点是：阴同总价低于阳合同，阴合同工期短于阳合同。阴合同要么降低工程价款、下浮让利、增加付款条件、延长付款期限、垫资、支付保证金、缩短工期、肢解工程等，埋下了潜在的风险隐患。

(2)合同签订主体资格审查不严。合格的合同主体，首要条件应当是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的合同当事人。然而，在实际签订过程中，企业存在着合同签约主体审查不严格的问题，对方签字代理人无授权委托书，甚至出现几千万的施工合同签订对方为个人等情况。这些都给企业带来法律风险埋下隐患。

(3)合同文本漏洞百出，要素不齐全等问题。目前大部分房产公司均自行编制施工合同，而没有采用建设部和国家工商管理局修订完善的《建设工程施工合同示范文本》。自行编制施工合同文本存在如下问题：1)受合同管理人员水平影响较大，存在着漏洞风险。如合同中技术要求、工程范围不明确，合同中条款简单粗糙、互相矛盾、存在歧义或错别字情况、用词异议性问题。2)违背公开、公平、公正原则，合同中设立霸王条款，加重对施工单位的责任义务，加大对施工单位的处罚力度，规避自己的责任。3)个别条款违背现行法律法规。

(4)工程先施工，后签订合同。由于工期进度较紧，普遍工程大量存在施工先进场，后补签合同现象,甚至施工完毕后再签订合同，导致双方在工程质量、单价、数量、工期、材料等方面互相扯皮。

2.4合同履行期的合同管理问题

合同履行期是合同签订双方依照合同约定，保质保量的落实施工、推进项目开发的时期。这一时期房地产企业合同管理主要有以下问题：

(1)不重视合同交底工作。合同交底是公司合同签订人员和合同管理人员向合同履行人员陈述合同意图、合同要点、合同执行计划的过程，明确合同执行中细节[2，3]。合同交底是履行好合同的基本保证，合同交底要求全面、全员、全过程交底。但许多房地产企业并不重视合同交底工作，甚至现场工程师均不了解合同内容，结果导致了企业的损失。

(2)不重视合同签订后的管理。各部门没有进行协调、沟通、管理。对履行情况、产生或潜在的问题没及时的纠偏、补救、监控。

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