在商品房房产面积测绘上应注意的关键点
摘要：房产面积是房产交易、征收税费及确权发证的主要依据，是产权产籍管理的核心。房产面积测绘主要包括商品房面积预测绘及实测绘、工业厂房面积测绘、私有民房面积测绘。采用科学的方法和先进的技术提供准确的房产面积，不但是房产测绘部门的职责，而且直接牵涉到千家万户的利益。本文结合实际，主要阐述商品房建筑面积测绘工作中遇到的问题并且进行分析，提出合理的解决方案。
关键词：商品房;房产测绘;房产面积;问题;方案
近些年，房地产行业发展迅速，房屋价格节节攀升，在房屋商品化可以上市交易的大背景下，房产面积也成为社会关注的焦点，房产测绘成果所附带的经济责任和社会责任越来越大。采用科学的测绘方法并且提供准确的房产测绘成果，能有效地保护房屋产权人的权益。因此，我们从事房产测绘的工作者深感责任重大。为了保护委托方、产权人及测绘单位等多方的利益，在从事房产测绘时应注意以下几个方面的问题。
1.房产测绘中执行的技术规范规定
GB/T17986.1—2000《房产测量规范》(下文简称《规范》)作为国家质量技术监督局发布的国家标准，是进行房产面积测绘的最主要的作业依据，为各地的房产测绘提供了一个总体技术框架。但是《规范》是针对全国的总体情况而制订的，由于全国地域较广、建筑风格差异较大。我们在实际操作中就结合当地的实际情况，在《规范》的总体指导下制订了《房屋权属登记面积计算规则》，很好地对《规范》进行了补充。但有时也会遇到一些特殊情况，现就提出日常工作中遇到的一些实际问题和大家进行探讨。
2.建筑面积预测绘
建筑面积预测绘是在房屋没竣工前，根据建筑施工设计图纸进行的。建筑面积预测绘成果可为商品房预售登记提供依据，在进行预测绘时需注意以下方面：
2.1 对开发商提供的预测绘图纸资料进行检查
设计图纸是建筑面积预测绘的首要资料，设计图纸的准确程度直接影响到建筑面积预测绘成果的准确性，所以在进行预测绘之前应检查图纸的完整性及清晰度，尤其是注意检查设计图纸上是否盖有设计单位及规划部门审图中心的公章。有些开发商为了赶进度，可能会提供没有经规划部门核准的初步设计图纸，这样的图纸是不能作为预测绘使用的，因为它往往会变更。
2.2 房屋尺寸数据的采集
房屋尺寸数据的采集是建筑面积预测绘的关键，房屋尺寸分为套内尺寸和公用分摊部分的尺寸。房屋的套型是按设计图纸分隔墙体的中线划定的，对于套型比较简单的多层建筑，处理起来比较容易。对于框架结构的高层建筑或套型比较复杂的房屋来说，处理时就会有特殊的情况出现。
2.2.1 框架结构的房屋都会有承重的结构柱，房屋层数较多的高层建筑，承重的结构柱往往还很大。目前很多城市在计算房产面积时不管承重的结构柱大小，其面积均计入该柱平面位置所在户室的套内建筑面积里。从功能上讲，承重的结构柱是为整幢房屋的承重而设计的，严格来说不宜算到某一户的套内去，建议在房屋分套时将柱放到整幢或功能区内作为共用面积进行分摊较好。
2.2.2 《规范》规定未封闭的阳台计算一半建筑面积
在实际操作中，经常会遇到很大的入户花园或一面为敞开的一个房间，这种结构究竟是按未封闭阳台处理还是按房间处理?如果按阳台处理，它实际上装个窗就是标准的一个房间;如果按房间处理，它又确实如同未封闭阳台那样是敞开式的。从定义上可以知道，阳台是泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间，根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台，根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。从定义上看，阳台的主要特征是属于房屋的附属设施，它是利用凸出或凹进的悬臂梁作为主要支撑的不在房屋主体结构之内的房屋的附属部分。因此笔者认为，对阳台的认定不能只看它的使用功能是否为敞开，而应看它是在房屋主体结构梁或墙的范围之内还是之外。如果在房屋主体结构梁或墙的范围之内，就应按房屋计算全面积;反之，则应按阳台计算一半面积较合理。
3.建筑面积实测
建筑面积实测，就是在房屋竣工后到现场采集外业数据，获得正确的原始数据是保证成果精度的基础。在进行外业测量前要先做好充分的准备，并且充分利用原有的预测绘成果资料。
3.1 调出预测绘时的成果资料，分析比较预测施工图与实测竣工图，如果有不同之处，则记录下所有变动的地方，以便在现场实测时作为重点来对待。
3.2 到现场后，在没采集数据之前要在房屋四周对整个房屋轮廓进行观察，对房屋标准层的套型是否有差异有个较清楚的认识。实地数据采集是房屋面积实测中最重要的环节。首先在房屋底层量出房屋总边长;其次现场量出外墙及分隔墙体的厚度，因为在实际测量中不可能直接量到墙体的中轴线，只能按各套的净尺寸加上半墙体的厚度来计算套内尺寸;再次量测各套内边长，量测套内边长时从套内的某一边开始，顺时针或逆时针量测一圈，套内边长采取上述净尺寸加半墙厚的方法获得。最后将量测到的各套房屋边长与按设计施工图进行预测绘的相应边长作对比、各套房屋边长之和与房屋总边长作对比，其误差应满足ΔL≤±(0.014+0.0007D)，D不足10米按10米计算。对于满足要求的边长数据，可以采用预测绘时的数据;对于超过误差范围的数据进行复测，并采用复测数据。
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