物业服务企业资产管理

　　现如今物业服务企业逐渐进入人们的视野，越来越普遍化，市场竞争日益激励，而物业费难收，收缴率不高，代收水电费未能及时收进，两个物业服务企业交接，之前所欠物业费未相应同步交接等等，这一系列的问题，需要我们做好传统物业管理的同时，让业主无后顾之忧放心把小区交给物业服务企业，自愿按时交物业费，物业服务企业不得不从业主自身出发，为业主所急，为业主所解，让业主全身心的投身于自身的事业中，无外乎需要我们尽心尽责做好大管家这个职责。想要企业立于不败之地，成为行业的佼佼者，需要我们不断地发现问题，反省自己，改进措施，提升自我。

　　关键词：物业服务企业;资产管理;问题;对策

　　一、物业服务企业资产管理的重要性

　　物业服务企业按照物业服务合同约定，针对建筑物及其附属设施进行专业化的管理，并为物业使用人提供优质的服务。对于物业企业来说，资产的类型少之又少，无非是货币资金、应收物业费、预付款项、其他代收水电费以及少量的固定资产。类型虽少可是对住宅类项目来说，量大且繁琐，一个项目少则几百户业主，多则几千户，那如何去管理这些业主，及时收缴物业费，其又有何意义呢?

　　(一)有助于了解资产

　　通过资产管理，便于更好的了解资产。货币资金：现金、银行存款、微信、支付宝、POS机本月通过哪个方式收缴进行比较，通过微信、支付宝、POS机产生的手续费多少;应收款：本月发生额及余额跟上月、去年本月相比较，是否增加减少，原因是什么;其他应收款有哪些组成，特别是代收水电费本月收缴多少，产生了多少;固定资产：本月新增了哪些资产。通过了解，比较，一目了然。

　　(二)有助于监督管理

　　通过资产管理，监督微信、支付宝、POS机的余额是否及时转入银行;应收款余额大，其周转率小，催促大力催缴物业费;其他应收款中不经常发生的有余额，催促及时收进到位，并同时催促代收水电费及时收进减少其他应收款余额。预付帐款出现余额，催促及时跟进发票到位。

　　(三)有助于资产再利用

　　通过资产管理，便于更好的资产再利用。物业费收缴率高，代收水电费能及时收回，货币资金便会充足。资金充足，可以改善共区设施设备，外墙粉刷焕然一新，不仅提高居住环境，还可以提高服务质量。

　　二、物业服务企业资产管理存在的问题

　　(一)物业费催缴困难

　　物业费收缴率低下，一般在60%-70%左右，物业费难收，成了物业服务企业头痛的问题。而业主不愿意交物业费的现象如下：(1)有些业主会觉得房子刚拿到手为什么就要预交一年物业费;(2)业主会觉得没装修又没入住，凭空放着又没产生物业服务企业任何费用，怎么就交物业费呢?而且一交又没打折;(3)有些业主作为投资房产，想出售后一次性来交物业费;(4)有些业主由于跟物业服务企业上下班时间刚好一样，没时间交物业费;(5)有些业主觉得物业服务企业服务态度做得不够好，或者工作做得不到位，而不愿意交物业费;(6)有些业主因为房子设计或者质量问题等等产生的不满情绪而不愿意交物业费;(7)有些业主可能忘记了交物业费;(8)有些业主喜欢拖拉，并不主动缴纳物业费;(9)有些业主是真心不愿意交物业费，找各种理由，只会享受而瞒怨这瞒怨那，却不愿意付出;(10)有些业主甚至是尖子户，三年以来或者说自接盘以来一直未交等等。业主的各种不愿意交物业费情况，以至于物业服务企业物业费难收。而物业服务企业的正常支出，全靠物业费支撑，物业费收缴率低下拿什么维持正常运作。

　　(二)代收水电费负担重

　　有些开发商设计时为节省成本整个小区只有国家电网一个总表，而各业主的分表则是开发商自己购买，而不是国家电网的分表，以至于供电局难以取数，形成了物业公司以总表直接支付给供电局、供水公司，再向各业主代收水电费的现象。七、八月份高温一个月产生三十多万元的水电费，平时在15万元左右，对于1500户左右的小区，分摊到各业主身上，可能几十或者几百元，业主不觉得多，可是对物业公司来说，这是一种沉重的负担，业主不可能及时把每个月的水电费上交给物业公司，而需要一户户去催收，一而再，再而三，一个月下来收到得只是零头。

　　(三)物业服务企业交接，物业费不同步

　　合同到期，不再续聘，或者业委会选举更换物业服务企业。两物业服务企业交接，新物业服务企业从接受当月开始产生物业费，之前拖欠的物业费还是由旧物业服务企业来承担崔缴，而预收新物业服务企业接受这期间的物业费交给新物业服务企业或者退还给各业主。旧物业服务企业对尚欠物业费业主一个个电话崔打更是不愿接听，走法律途径，法院每个月只接受15个案子，对于2千户的小区来说，不知道要等到何年马月，而过了诉讼期，更了了无期。对于一直未交物业费的业主来说，即使换了物业服务企业，他就能正常交物业费吗，还是继续未交?就会出现一种普遍的拖欠现象，甚至还会带动一大片，一整片，值得我们深思。

　　三、完善物业服务企业资产管理的对策建议

　　(一)对于物业费催缴困难，提出以下建议

　　1.对于预收一年物业费的说辞有很多人不理解为什么房子一拿到手，就要预交一年物业费;或者年底了，都催着要收下一年物业费。其实原因很简单，物业服务企业并不像其他行业，其他行业新建公司，股东会资金投入，作为启动资金。而物业服务企业不是，新项目接受，需要的开办物资列个清单，比如空调、电脑、办公桌椅、小区的垃圾桶等等，由开发商提供物资或者提供资金让物业服务企业自行购买。人员的工资社保、一些日常物资、共区设备维修及保养、共区水电费、小区的清洁绿化以及法定应承担的税金等等，都需要通过收缴物业费来维持。收缴率高，资金池大，将会如鱼得水;相反，却是寸步难行。所以需要广大业主的配合与支持，及时缴纳物业费。2.对于未装修入住或者投资房产的业主，做好解释工作虽然业主未装修入住，房子空闲着，不管是将来装修自己入住还是作为投资，物业服务企业一直都在，为您的家园默默地守候着，为您偶然过来看一下您的新房，随时供候着;过几年后再来装修，小区不会因为时间的流逝，外墙的变旧或者公区设施的损坏，使得房价下降，物业服务企业为您的家园三年一大变，一年一小变，依然崭新如故，让您无后顾之忧，等候着您的归来;而这些前期的正常开支需要资金的支撑，请及时交纳物业费，是给物业服务企业最大的支持，也是继续做得更好的有利保障。3.对于没时间到物业服务企业缴纳物业费的业主，开通线上自助缴费随着手机支付宝、微信的广泛使用，作为服务企业，需要转变传统的观念，跟上时代节奏。业主可以通过支付宝或微信，关注物业服务企业的公众号或下载APP小程序，在线上随时支付并且自主申请电子发票。4.对于服务态度或者服务工作不满意而不愿意缴纳物业费的业主，应采取积极态度作为服务企业，应该真诚对待业主，让业主感受到企业的诚意。不同时间在小区走动，笑盈相对，拉拉家常，打好良好的关系。发现有困难需要帮助的业主，热心上前伸出援手，使业主暖心。门亭车辆、人员严格把控登记，小区整洁有序，绿化美观，让业主住得放心，住得舒心;这是物业服务企业的本职工作，也是每位物业人员的真实想法。如果说业主对于物业服务企业服务态度或者服务工作不满意的，企业虚心接受，积极改进，跟进事务发展，及时反馈;5.对于因为房子设计或者质量问题等等产生的不满情绪而不愿意交物业费的业主，应积极协助配合对于房子设计或者质量问题，并不是物业服务企业的责任，但应该配合业主联系开发商，协调双方解决问题，监督及跟进事务发展，及时反馈;6.对于忘记缴纳物业费的业主，通过短信催缴或者当面提醒业主们忙于工作、忙于孩子，没时间记住物业费，物业服务企业通过互联网系统每月月初以短信形式提醒各业主欠费信息，业主看到信息后，按照操作方法可以及时缴纳物业费。7.对于不主动缴纳，且喜欢拖拉的业主，应当主动对接业主看了每月催缴短信，无动于衷，并没主动缴纳物业费的。物业服务企业应当派跟该业主比较熟络的客服单独私发短信催促缴纳物业费，或者见面时聊着聊着，顺便提下物业费缴纳一下。通过打亲情牌，业主一般都会答应，可事后又会忘记，需要客服再及时跟进到位;用了亲情牌还未缴纳的业主，通过悲情牌，“收缴率未到达多少，会扣绩效呀”，“其他小区收缴率多少，我们小区只有多少”，发送短信或者见面时给业主诉苦，把她当知己，相信业主也不会为难。事后怕业主忘记，还需客服再次跟进落实。

　　(二)催缴代收水电费

　　为使不需要大费周章地收取水电费，把普通电表改成国家电网分表，各业主可以直接支付给供电局，不需要通过物业服务企业;或者普通电表改成预存电表，通过先预存再用电，由物业服务企业代收代缴的方式支付给供电局。而两者都需要一笔相应的资金支出，通过相互比较，折中选择。物业服务企业通过开发商、广大业主协调同意，利用共区收益、开发商承担支付。更换成本太大，共区收益没有这么多，开发商不愿意支付剩余全部资金，业主又不愿意自掏腰包支助，仍然还是采取催缴方式收缴水电费的情况下，就像以上催缴物业费方式一样催缴。

　　(三)两物业公司交接

　　《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(4)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。针对两物业服务企业交接，拖欠物业费应如何，没有相关条例。两物业服务企业可补充协议，所欠的物业费和预收物业费全额转交给新物业服务企业，或者欠费物业费打折的形式给新物业服务企业，由新物业服务企业全盘接受。旧物业服务企业协助配合提供资料。

　　参考文献

　　[1]楼宇经济与物业资产管理[J].现代物业(中旬刊)，2019(7).

　　[2]李琳，公伟，刘明军.质量保证体系在国有物业企业资产管理应用初探[J].中国盐业，2018(23).

　　[3]温嘉惟.高校国有资产管理存在的问题及改进建议[J].当代经济，2018(17).

　　作者：马丽萍 

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