综述房地产开发项目的目标成本管理(2)

(4)合理安排建设资金

企业必须合理筹措资金，保证项目开发较好的控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高，而较高的资产负债率是向银行贷款的一道坎。因此房地产企业要拓宽融资渠道，就要根据投资期限的长短、自身资金状况以及资金回收的情况来选择适合的融资方式。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲，投入资金较多，资金压力也越大，通过融资来保证项目的开发，要避免过多占用资金造成资金成本过高。如果对每个项目开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，同时又对本企业的资金运作情况能有一个比较清晰了解，才能制定最佳资金计划方案，把企业资金成本降低到最小。例如，我们根据公司房产开发点多、资金紧缺的情况，对一项目开发在配备一定自有资金同时，采用融资方式解决前期购买土地资金，在取得\"四证\"后，再根据建设资金安排，向银行逐步分期贷款支付建设资金和归还前期向融资的借款，再用销售回款归还贷款资金，取得了很好的效果。通过融资，就可以解决前期投入资金的问题;还可以合理优化资本结构，使其具有再融资能力;这样就能有效地规避资产负债率高的问题。

三、合理利用税收政策的筹划

房地产企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，以有效降低税收负担。企业财务部门应针对每种税收的特征，制定相应合理的避税措施。

房地产开发项目税金主要为:营业税及附加、所得税、土地增值税。土地增值税以增值额累进征收。房产项目如果合理进行税务筹划，此三大税应有较大避税空间。

房地产开发项目主要利用税收政策进行筹划的方式:定价筹划;收入筹划;合理分摊法;优惠政策筹划等。如能合理分摊费用，用足用活优惠政策，则有不少筹划空间。

由于税法规定房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，可加计20%扣除，三项期间费用可在取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%之内扣除，普通住宅增值额未超过20%的情况下可以免征土地增值税。因此，如果开发的项目涉及普通住宅和其他房地产开发，应考虑土地增值税不分开计算与分开计算(前提是当地税务是否允许)，可得出不同的增值率来选择应缴纳的增值税;也可以通过增加可扣除项目金额和降低房产销售价格将普通住宅增值额尽可能地控制在不超过20%;期间三项费用开支尽量达到开发成本10%的上限等。

四、结语

随着房地产市场竞争逐步规范化，房地产企业要有完善的成本管理体系，并加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息。这样才能为企业营销策略的制定和调整提供依据，就能使企业获取更大的经济效益。

参考文献：

[1]黄海军.浅议房地产市场消费需求的调控[J].消费经济,2005,(02).

[2]汪行舟.试论房地项目目标管理发展问题[J].科技发展,2009,(05).

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