试论房地产评估理论价格与市场价格差异

摘 要：房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际市场价格，但房地产评估理论价格并不是对实际市场价格的简单的归纳、整理、修工，两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异。本文重点对两者的差异进行分析。

关键词：房地产 评估理论价格 市场价格

引 言：从产品属性—商品属性—投资品属性，成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深，所蕴涵的市场意义也大小有别，其适用范围因不同房地产评估对象和房地产评估要求而有所不同。房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法是三种最主要的方法。在理论上，只要参数取值合理得当，通过三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格应该相同或者接近。但在实际估价中，由于各方面的原因，三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。

一、房地产评估价格与市场价格差异性分析

(一)操作过程及其涉及内容的差异

运用市场法估价主要有四个操作步骤，涉及的内容包括收集交易实例，针对具体的估价对象、估价时点和估价目的选取一定数量、符合一定条件的可比实例，然后对这些可比实例的成交价格依次进行换算 (建立比较基准)、修正(交易情况修正)和调整(市场状况调整和房地产状况调整)，最后采用平均数、中位数、众数等方法把处理后的可比实例的正常成交价格综合成估价对象的比准价格。

运用成本法估价主要有四个步骤：收集与估价对象房地产价格构成相关的资料：测算房地重新构建价格;测算建筑物折旧：求取积算价格。其价格测算思路：房地重新构建价格可模拟房地产开发商的开发建设过程，根据房地产价格构成，或者先分别求取土地和建筑物的重新构建价格，然后将两者相加来求取。

估价方法不同，其操作步骤及涉及的具体内容和求取方法不尽相同，造成评估价格与市场价格有差异。

(二)理论依据的差异

市场法的理论依据是均衡价值论和房地产价格形成的替代原理。它认为房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。

成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格，与房地产的未来运用效率无关。在此需要注意的是：房地产成本的增加不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高：但是在运用成本法估价时，投入成本的增加就意味着房地产价格的上升，其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。

收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小，未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期，历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。在其他条件不变的情况下，仅仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动，也会影响到房地产的价值。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。

(三)经济属性和市场内涵的差异

三种估价方法分别立足在不同的房地产经济属性上，成本法立足于房地产的产品属性，房地产价值与其历史开发成本直接相关：市场法反映的是房地产的商品属性，房地产价值与房地产的市场供求状况直接相关;收益法则从房地产的预期收益出发，反映了房地产的投资品属性。

由于三种估价方法分别反映了房地产的不同经济属性以及经济属性的不同层次，使得它们本身所具备的市场内涵也深浅不一。从产品属性一商品属性一投资品属性，成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深，所蕴涵的市场意义也大小有别，其适用范围因不同评估对象和评估要求而有所不同。

(四)市场层次性的差异

市场层次性的差异主要是由于三种估价方法的市场内涵不同所引起的。在实际估价中，三种估价方法对估价对象房地产市场的假设条件存在差异。

成本法没有考虑竞争原则和市场供求原则，隐含了长期市场均衡的假设;市场法则放松了市场均衡的假设;收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设。从成本法到市场法再到收益法，是一个逐步放松假设的过程。在这个过程中，房地产估价师从一个价值中立者逐渐变成了一个价值判断的参与者。

(五)时间着眼点的差异

在市场机制比较完善的条件下，成本法在乎的是开发商过去所花费的成本，它认为过去所花费的成本信息已经完全包含了人们对价值的承认;市场法看重的是现时市场上房地产的正常交易价格，它认为现时交易案例的有关交易信息最能反映待评估房地产的价值;收益法看重的则是未来所能带来的收益大小，它认为房地产未来所能带来的收益才是房地产价值的源泉，未来收益的现值之和就是该房地产的价值。

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