试论房地产评估理论价格与市场价格差异(2)

(六)市场原理的差异

三种估价方法在市场原理上的差异也是造成房地产评估价格不合理、偏离市场价格的原因。房地产作为一种流通商品，具有一般商品应该具有的特性，在房地产市场流通中始于生产环节，经过交易环节，终止于使用环节，各个环节由于所对应的参与者及估价方法不同，其对应的价格也不尽相同。

房地产生产环节中的参与者主要是房地产开发商，与生产环节对应的估价方法是成本法，成本法通过估算房地产的成本和市场利润率来求取估价对象的价格。

房地产交易环节中的参与者有开发商、购房投资者和自用者，买卖双方根据市场供求状况确定房地产的交易成交价格。与交易环节对应的估价方法是市场法，市场法通过对市场上已经成交的可比案例进行比较分析，对其成交价格进行换算、修正和调整，求出估价对象在市场买卖中最为可能的成交价格。

与使用环节对应的估价方法是收益法，收益法通过估算正常情况下购买者所能获得的预期收益与资本化率来求取估价对象的市场价格。

(七)评估角度的差异

从估价方法的评估角度来看，成本法从房地产供给者或开发商的立场出发，收益法从房地产购买者、需求者和投资者的立场出发，市场法从供求均衡的角度出发，供求双方达成交易的条件是使用房地产带来的收益大于或至少等于取得房地产所花费的成本，其超额部分则表现为供求双方的\"利润\"。因此，正常情况下的理想评估结果是：收益法评估出的收益价格高于成本法评估出的积算价格，市场法评估出的比准价格介于收益价格和积算价格之间。

二、消除房地产评估价格与市场价格差异的对策

为了使房地产评估价格更接近真实的市场价格，一是应寻找能综合各种评估结果并能得到比较准确评估价格的方法。二是应不断完善各种估价方法，克服其缺陷，使其理论更具说服力、评估结果更准确。

(一)信息系统和集对分析应用于市场法

选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性是市场法运用中的难点，针对这些难点本文提出如下解决方法：

1.建立基于GIS的房地产估价信息系统

将地理信息系统与房地产估价信息、房地产估价模型结合，建立基于GIS的房地产估价信息系统。房地产估价信息系统包括国家、地方的相关制度与政策，房地产市场状况，建筑物市场状况，以及规划、交通等各方面的信息，并且能够比较方便快捷地调用各类资料，进行综合检索和相关的空间分析，使评估结果更加准确、客观。该系统可以提高可比实例选取的准确性以及规范估价人员对估价方法中参数取舍的主观随意性，实现估价理论与方法的科学性、严密性。

2.引入集对分析法

集对分析法的基本概念是集对及其联系度，集对是指具有一定联系的两个集合所组成的对子，按照集对的某一特性展开系统分析，可以找出两个集合共有的特性——同、对立的特性——反和既非共有又非对立的差异性特性——异，并建立在该问题下的同异反联系度。

集对分析法在房地产估价中的应用步骤如下所述：

(1)确定房地产价格的影响因素，并对各因素赋予相应的权重：

(2)将待估房地产和可比实例A、B、C组成集对，给出它们之间各影响因素下的二级指标的同异反联系度;

(3)由二级指标的联系度加权得出一级指标联系度，最后加权得出可比实例A、B、C与待估房地产组成的联系度;

(4)计算同异反距离：

(5)比较各同异反距离Pk的大小，若Pk=min(P1，p2，Pn)，则认为待估房地产与相对应的可比实例最接近;

(6)最后计算待估房地产的价格：

3.进一步细分修正因素的类型

目前市场法采用的一般公式为：

比准价格=可比实例成交价格x交易情况修正系数x市场状况调正系数x房地产状况调整系数

公式中对可比实例成交价格的处理只分了三类 (交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整)，这样显得过于简单和笼统，建议将修正因素的类型分得更细一些。同时还应将比较中的差异情况进行等级细分，根据实际情况规定每一等级的差异修正比例。

(二)成本法取决于正确理解成本的内涵与外延

运用成本法需要解决两个难点：一是正确理解成本的含义，二是建筑物折旧的求取。针对上述难点，运用成本法应注意以下几点：

1.在采用客观成本(重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费)的基础上结合市场供求、项目选址、规划设计等分析进行相关调控。

2.明确房地产的价格不仅仅取决于其花费的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金;重新构建价格是在估价时点的重新建造成本，不是其原始建造成本(历史成本)：房地产的价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。

3.有些外部因素(如供求关系、自然环境、城市规划、社会经济等)在很大程度上影响着房地产的价格，这些外部因素在特殊情况下可以成为房地产的增值因素，不应片面地归在\"经济折旧\"中。这些外部因素不仅影响旧房地产，还影响着新建房地产，因此在新建房地产的估价公式中也应有所体现。

4.有关公式中将土地与建筑物相分离是不现实的。建筑物如果失去了土地的支撑是没有任何价值可言的，土地和建筑物的市场价值也不能分开确定。鉴于上述情况，建议将公式改为：积算价格=(房地重新购建价格-物质折旧-功能折旧)x外部影响系数。外部影响系数是一个百分数，取决于除成本外的房地产的其他影响因素，可以采用市场法或者利用定量分析外部影响因素来确定。

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